國建 (2501)

壹、致股東報告書一、113年度營業結果(一)113年度營業計畫實施成果全球主要經濟體自一一三年中逐漸步入降息循環,加上新興科技發展需求暢旺下,台灣在一一三年經濟成長率表現優於預期,並有效刺激投資信心高漲,引領股市維持2萬點榮景;內需方面因企業獲利轉佳,調薪趨勢延續,有利民間消費保持溫和成長,縱在去年度高基期下,各季成長率仍呈正值。外需方面,在資通訊產品引領下持續擴張,第三季傳統產業亦止跌回揚,整體而言一一三年各項經濟表現皆亮眼。本公司於一一三年適逢六十週年慶,推出台北「國泰承真」;新北「國泰·旭」、「METAPARK」(合資案)、「RiVER PARK」(合資案)、「METRO PARK」(合資案);台中「國泰仰薈」、「國泰森林薈」;台南「國泰仰睦」等8個新建案,由於產品規劃符合市場需求,且一一三年上半年度市場景氣佳,銷售成績亮眼。在營收方面,入帳建案有:新北「國泰和河」;桃園「國泰溪境」;台中「國泰 Most+」等建案,以及前一年度已完工未交屋部分,統計全年營收合計為新台幣一百三十億八千一百六十四萬餘元。(二)預算執行情形113年度因未公開財務預測,故無預算執行情形。(三)113年度財務收支及獲利能力分析,請參閱第 107-108 頁。(四)研究發展狀況原物料成本及工資成本維持高檔係現階段房市共同面對的重要議題,故公司持續精進成本控制與提升組織效率,透過關注工料市場變化情形,檢討標準營建成本與建材設備分級細緻化,以提升競爭能量;此外,因消費者意識與產品資訊日益透明,在穩固本業前提下,持續整合數位轉型,創造產品服務價值,深化品牌效應。未來發展策略上,除了規劃設計與格局優勢,亦重視不同世代的訴求,反映於產品規劃上以更貼近客戶需求,並積極落實全面品質,落實三級品管制度及標準作業程序,導入規劃設計準則,強化圖面檢核機制,穩定客戶口碑。本公司於一一三年成立屆滿60週年,除舉辦相關慶祝活動外,並透過品牌形象微電影及網路媒體推撥等活動擴大與不同客群之接觸溝通,持續積極深化品牌經營。另本公司長期致力於房地產景氣研究,持續與學術單位合作編製之「國泰房地產指數」,對市場中的新推案進行嚴格評估與分析,作為指數發展的依據,並出版調查報告供民眾作為購屋、投資決策的參考依據,成為國內房地產市場景氣趨勢的重要指標。二、114年度營業計畫概要一一四年若在通膨逐漸穩定下,主要國家貨幣寬鬆路徑明確,全球經濟雖受中美兩大經濟體消費與投資不利等因素困擾,其他地區經濟成長預測仍將與今年相仿,根據主計總處及主要經濟研究機構預測,一一四年國內經濟成長率為3.42%。一一三年下半年因央行1祭出第七波信用管制,不動產授信額度及銀行放款水位嚴格控管,使消費者呈觀望態勢,投資客雖減少,但市場仍存在剛性需求買盤,鑒於政府政策仍持續鼓勵首購族進場,且營建成本導致房價下修空間有限,故一一四年整體房市預計以首購、自住買盤支撐為主,在政策影響購屋信心不足下,將使成交量能趨緩,將呈現「價穩量縮」格局。(一)本年度之經營方針、預期銷售情形及其依據一一四年預計將推出台北文山、新北新莊、桃園中路,及台中、台南、高雄各一案,總計全台將推出六案,總推案金額逾250億。在央行信用管制政策下,本公司將視景氣狀況調整推案節奏,持續以多元開發方式增加土地儲備,穩健朝綜合開發商前進。本公司將持續布局精華區土地、慎選合作夥伴與遴選相關廠商,持續提供消費者優良的住宅選擇,期盼在追求永續發展的路上,持續為社會大眾打造「實在好房子」,地產集團將持續積極布局與擴大營收版圖。(二)本公司今年度重要的產銷政策1.邁向綜合開發商展望過去四年來的努力,並回顧一一○年設立的五年計劃目標,全面品質、擴大版圖、永續品牌,並以具體的行動方案,在五年計畫中的第二年收購三井工程為國建子公司,使地產集團版圖更加完整,並在一一三年 60 週年慶創下 600億推案亮眼佳績。在過去幾年透過多元的開發方式,積極儲備土地庫存,並與夥伴組成策略聯盟取得政府公辦都更案,擴大開發規模與營收,期許在鞏固本業之餘,將地產集團資源整合,發揮最高綜效,為公司創造其他穩定收益,並擴展複合式發展的機會,朝不動產綜合開發商的目標邁進。2.超越一甲子聚焦”人才、品質、數位”發展一一四年成立已逾60年,邁入第三個五年計畫的第五年,過去幾年透過多元的開發方式,擴大開發規模與營收,本年度工作重點聚焦人員培育,強化管理職能,並持續建構高品質、符合客戶需求的產品。最後,因應數位化趨勢,積極提升資訊使用效益與同仁工作效率,期許在跨部門合作的協調下,再創營收高峰與開拓新局。三、未來公司發展策略(一)短期發展策略1.深耕公司優良品牌價值2.多元複合土地開發策略3.優化產品規劃創造業績4.落實知識管理數位轉型5.強化客服穩固公司信譽6.持續多角化轉投資經營(二)長期發展策略21.鞏固公司永續品牌價值2.多角佈局綜合開發商機3.規劃永續節能減碳建築4.精進工程技術全面品質5.有感售服提升居住水準6.穩健多元事業營運成長四、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(一)外部競爭環境方面在市場供需方面,依內政部營建署統計資料顯示,截至 113 年底,全國住宅取得建照總樓地板面積較 112 年全年增加5%,延續前年度成長態勢。在土地交易量方面,同比大幅增加三成,相較 112年同業保守態度,113年因上半年景氣熱絡和新青安政策影響,購地動能增加,可看出建商對於房市後續發展持續正向的態度,然受到央行政策影響,年末交易量下滑,預估 114 年市場有降溫可能。另依國泰房地產指數季報研究顯示,113 年初受到出口大幅成長和新青安政策等因素影響,剛性買盤積極進場,使成交量創近10年新高;進一步造成銀行可放貸額度緊張,央行於第三季末推出第七波信用管制措施,買盤轉趨觀望,國內房市於第四季明顯降溫,中斷上半年價量齊揚的趨勢,市場回歸價穩量縮的平穩階段,全年表現則呈價量齊揚。展望 114 年,隨出口持續復甦,國內房價有望維持 113 年之水準或微幅成長,雖近期房市受央行政策抑制買氣,加重房市回歸自住需求的表現,預期仍能維持價穩量縮的格局。在土地供給方面,台灣都市地區地狹人稠,原本可建用地相對不多,加上歷經建築業幾十年來的開發,建地漸次稀少,尤其精華區土地幾已開發完成,土地價格持續攀升;在人民財產權意識漸趨提高情形下,政府推動之土地重劃、徵收政策更加艱鉅,土地取得更形困難,尤以台北地區近年建商推案多以都更及危老改建為主。(二)法規環境方面1.都計法規方面政府持續投注力量健全都市更新、危老重建相關政策,除111年行政院已核定的危老租稅優惠年限延長至116年之外,內政部亦已提出危老條例修正草案,希望提升公有財產參與危老重建計畫的效率,使近年各縣市政府受理危老案件大幅增加,112年亦針對都更案件推出稅賦優惠,並於113年擴大原建築容積適用對象,以吸引更多資源投入都更危老,加速地方都更重建進行及市容美化。2.其他法規方面近年因行政院鑑於住宅市場價格浮動、預售屋紅單交易頻傳等現象,陸續推出之「健全房地產市場方案」、「實價登錄2.0」等政策,在112年初更針對預售屋轉售、私法人購屋等方面加強管制,通過「平均地權條例」修正案,希望藉此消弭投資客炒作空間,而113年下半年又因銀行放貸水位高漲,且房市持續熱絡,為達到穩定房市、避免信用資源集中於不動產之目的,央行遂祭出第七波信用管制,大幅增加貸款難度,使整體市場轉為觀望,並透過「新青安房貸」續將需求導向以剛性買盤為主。因央行已表明短期內將維持目前信用管制內容,暫時將維持目前信用管制強度3,而「新青安政策」預計於115年7月落日,後續是否延長政策,對於房市的影響將持續追蹤觀察。(三)總體經營環境方面113 年度六都買賣移轉棟數為27.1 萬棟,年增14%,創下十年新高,建築及住宅貸款餘額持續成長,貸款總額持續創高,整體交易量仍維持自105年築底後的高檔。全球央行於通膨受控後逐漸步入降息循環,全球市場游資活躍,然國內央行祭出之措施大幅壓抑房市買氣,使房地產進入本輪多頭之平緩期。展望 114 年,國際情勢方面,預期持續維持降息循環、加上美國超乎預期的就業表現,使美國維持經濟以強勁的基調成長,同步帶動主要國家的表現,預計來年全球成長仍屬穩健,然川普政府經貿政策仍未確定,對全球市場影響有待觀察;國內情勢方面,電子相關出口金額持續成長,預期在全球經濟回溫下,可帶動中小型企業加入復甦循環,主計總處預估台灣 114年受惠 AI浪潮,出口值將會增加,將讓台灣經濟持續113年的成長格局,台經院預估 GDP 成長率將持續正成長。整體而言,在國內物價受到控制,台灣經濟發展前景明朗的背景下,雖整體房貸利率上揚,且銀行授信條件趨嚴、鑑價保守等因素持續影響買方信心,然政策持續保障剛需買盤權益,對低總價的住宅產品挹注穩定的成交動能。展望 114 年,在經濟動能持續走揚的預期下,加上政府政策仍持續鼓勵首購族進場,預期房市將呈現多空交戰的「價穩量縮」格局。4董事長:張清櫆