國建 (2501)

全球主要國家貨幣政策由前期升息循環轉向審慎調整,整體經濟成長維持溫和態勢。惟地緣政治、國際政經變數及金融市場波動仍存不確定性,全球供應鏈運作已趨穩定,科技創新與服務業需求持續支撐經濟基本面。內需部分,因消費者觀望台美關稅談判是否調降部分產品關稅,加上耐久財消費降低,台灣經濟呈現「出口導向成長」,於半導體、及資通訊業等受惠於AI發展帶動下,成功消弭年初的經濟衰弱疑慮。本公司於一一四年推出台北「國泰.悠然」、新北「國泰曦・」、桃園「國泰GRAND PARK」、台中「國泰蒔萃」、台南「國泰原美」等5個新建案,在利率環境偏緊及政府持續推動信用管制政策下,由於產品規劃符合市場剛性需求,且具品牌力優勢,建案銷售表現符合預期或優異。在營收方面,入帳建案有:台北「國泰悠陽」、「國泰蒔美」;台中「國泰 The Park」、「國泰美禾」;台南「UNi PARK」(合資案)等建案,以及前一年`度已完工未交屋部分,統計全年營收合計為新台幣一百三十五億四千三百二十五萬餘`元。(二)預算執行情形114年度因未公開財務預測,故無預算執行情形。(三)114年度財務收支及獲利能力分析,請參閱第 107-108 頁。(四)研究發展狀況原物料成本及工資成本維持高檔係現階段房市共同面對的重要議題,故公司持續精進成本控制與提升組織效率,透過關注工料市場變化情形,檢討標準營建成本與建材設備分級細緻化,以提升競爭能量;此外,因消費者意識與產品資訊日益透明,在穩固本業前提下,持續整合數位 AI 轉型,創造產品服務價值,深化品牌效應。未來發展策略上,除了規劃設計與格局優勢,亦重視不同世代的訴求,反映於產品規劃上以更貼近客戶需求,並積極落實全面品質,落實三級品管制度及標準作業程序,導入規劃設計準則,強化圖面檢核機制,穩定客戶口碑。本公司於一一四年成立屆滿61 週年,除舉辦相關週年慶活動外,並透過網路媒體推撥等活動擴大與不同客群之接觸溝通,持續積極深化品牌經營。另本公司長期致力於房地產景氣研究,持續與學術單位合作編製`之「國泰房地產指數」,對市場中的新推案進行嚴格評估與分析,作為指數發展的依據,並出版調查報告供民眾作為購屋、投資決策的參考依據,成為國內房地產市場景氣趨`勢的重要指標。二、115年度營業計畫概要115 年延續 AI 浪潮發展,隨美國關稅影響持續發酵及提前備貨效應消退,台灣將面臨`高基期效應與全球經貿動能顯著放緩的挑戰,根據台灣經濟研究院於年初預測,115 年國內經濟成長率預期超過4%。隨著央行第七波信用管制維持緊縮基調,但因 114年底資金持續湧入AI權值股,進而推升台股走勢,預期 115 年政府若維持保守調控政策,不動產市場`將延續以剛性買盤為主力,市中心價格保持穩定,產品力影響個案表現,若市場氛圍不變,`預期將呈現「量穩、價盤整」格局。(一)本年度之經營方針、預期銷售情形及其依據115 年預計將推出台北、台中、台南及高雄各一案,總計全台將推出四案,總推案`金額約230億。本公司將視景氣狀況調整推案節奏,持續以多元開發方式增加土地儲`備,穩健朝綜合開發商前進。本公司將持續密切關注市場動態與政策方向,保持彈性與紀律並重的經營策略,`布局精華區土地、慎選合作夥伴與遴選優質廠商,以穩健步伐推動業務發展,追求公司`長期價值與永續經營目標,持續提供消費者優良的住宅選擇,為社會大眾打造「實在好`房子」!(二)本公司今年度重要的產銷政策1.邁向綜合開發商展望過去五年的努力,並回顧 110 年設立的五年計劃目標,全面品質、擴大版`圖、永續品牌,並以具體的行動方案,在五年計畫中的第二年將三井工程併入為國建`子公司,使地產集團版圖更加完整,並在 113年60週年慶創下600億推案亮眼佳績。`在過去幾年透過多元的開發方式,積極儲備土地庫存,並與夥伴組成策略聯盟取得政`府公辦都更案,擴大開發規模與營收,期許在鞏固本業之餘,將地產集團資源整合,`發揮最高綜效,為公司創造其他穩定收益,並擴展複合式發展的機會,朝不動產綜合`開發商的目標邁進。2.專才穩基業、精工固品質;AI增效能、韌性守資安。115 年成立已逾60年,已完成三個五年計畫,過去幾年透過多元的開發方式,擴`大開發規模與營收,本年度工作重點聚焦專業能力持續深化、強化施工品質,因應數`位轉型以AI 資訊使用提升同仁工作效能,並以強悍的韌性面對市場變動,將資安視`為日常,期許在跨部門合作的協調下,持續穩固本業並永續創新。三、未來發展策略(一)短期發展策略1.深耕公司優良品牌價值2.多元複合土地開發策略3.優化產品規劃創造業績4.落實知識管理數位轉型5.強化客服穩固公司信譽6.持續多角化轉投資經營(二)長期發展策略1.鞏固公司永續品牌價值2.多角佈局綜合開發商機3.規劃永續節能減碳建築4.精進工程技術全面品質5.有感售服提升居住水準6.穩健多元事業營運成長四、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(一)外部競爭環境方面在市場供需方面,依內政部營建署統計資料顯示,截至 114 年底,全國住宅取得`建照總樓地板面積較 113 年全年相比減少 10%,中斷去年度成長態勢;另在土地交易`量方面,較去年同期大幅減少近三成,相較 113年上半年同業普遍樂觀態度,114年因`整體房市受到第七波信用管制和美國對等關稅政策影響建商同業購地信心動搖,可看`出建商對於房市後續發展採取謹慎保守態度,央行於 114 年底並無鬆綁政策管制跡象,`預估在整體房市政策維持緊縮之下,115年市場將延續觀望氛圍。另依國泰房地產指數`季報研究顯示,114年雖受到出口強勁成長,使經濟表現突出,更於 115 年初達成台股`破3萬點的亮眼榮景,然而政府祭出信用管制政策,使市場上投資性買盤消失殆盡,`僅部分個案在具備品牌力及精華地段條件下,才可吸引剛性買盤進場,致成交量創近`年新低,國內房市明顯降溫,中斷 113 年價量齊揚的趨勢,市場回歸量縮價盤整的階`段。展望115 年,出口預期將持續受全球 AI產業帶動維持穩定成長,然而在央行尚未`鬆綁第七波信用管制的政策前提下,房市買氣將持續受到抑制,加重房市持續以自住`需求的剛需產品趨勢不變,預期市場仍將維持個案表現的分歧格局。在土地供給方面,台灣都市地區地狹人稠,原本可建用地相對不多,加上歷經建築`業幾十年來的開發,建地漸次稀少,尤其精華區土地幾已開發完成,土地價格持續攀`升;在人民財產權意識漸趨提高情形下,政府推動之土地重劃、區段徵收政策更加艱`鉅,土地取得更形困難,尤以台北地區近年建商推案多以都更及危老改建為主。(二)法規環境方面1.都計法規方面政府持續推動都市更新及危老重建相關政策,並強化相關配套措施。除行政院已`於111 年核定將危老租稅優惠適用期限延長至116年外,內政部亦提出「危老條例2.0」`修正草案,期望提升公有財產參與危老重建之執行效率。受惠於相關政策誘因,近年各`縣市政府受理之危老重建案件數量顯著增加;此外,政府於 112 年針對都市更新案件`推出相關稅賦優惠,並於 113 年擴大原建築容積適用範圍,以鼓勵更多資源投入都更`與危老重建,加速城市更新進程並改善整體市容環境。2.其他法規方面前幾年,鑒於住宅價格波動加劇、預售屋紅單交易頻繁等情況,行政院陸續推動`「健全房地產市場方案」及「實價登錄2.0」等措施,並於 112 年初進一步強化對預售`屋轉售與私法人購屋之管理,通過「平均地權條例」修正案,旨在抑制投機炒作行為,`促進市場回歸健康發展。113年下半年以來,在銀行放貸水位攀高、房市熱度持續升溫`的背景下,為穩定房市並避免信用資源過度集中於不動產,央行啟動第七波信用管制`措施,顯著提高貸款門檻,使市場情緒轉趨觀望;同時透過「新青安房貸」政策,引導`需求以自住剛性買盤為主。央行已於 114 年第四季指出,目前信用管制已初步達到預`期效果,為避免不動產趨勢死灰復燃,短期內將維持現行管制強度不變。另一方面,`「新青安房貸」政策預計於115年7月期,惟政府已表明將啟動政策檢討與優化作`業,將延續支持首購及自住需求的政策方向不變。展望後市,政府相關房地產政策動向`仍是影響市場走勢的重要因素,本公司將持續密切關注政策變化及其對產業所帶來`之影響。(三)總體經營環境方面114 年度六都建物買賣移轉棟數為 20.4 萬棟,較前一年度減少25%,創近八年新`低,顯示整體市場持續受到信用管制政策影響,投資性買盤已明顯退場。在國際方面,`主要國家央行隨著通膨逐步降溫,已陸續進入降息循環,全球資金流動性回升、游資動`能增強;然而,國內央行為維持金融穩定所採取之管制措施,仍顯著抑制房市買氣,使`國內房地產市場超過一年以上的盤整修正期。展望 115 年,在國際情勢方面,預期主要國家央行將延續降息循環,加上美國科`技巨頭持續受惠於 AI 產業發展,支撐美國經濟維持穩健基礎,並同步帶動主要經濟體`表現,使全球整體成長動能可望保持穩定;惟川普政府未來經貿政策仍存在高度不確`定性,其對全球金融與實體經濟的影響仍有待持續觀察。在國內情勢方面,電子相關產品出口金額持續擴增,預期在全球景氣逐步回溫下,可進一步帶動中小型企業加入復`甦循環。主計總處預估,台灣於115年仍將持續受惠於 AI 浪潮帶動的需求成長,出口`表現可望延續擴張態勢,使整體經濟維持 114 年的成長格局;主要機構亦普遍預測,`在114年高基期之下,115年全年國內經濟成長率仍可維持3%以上水準。整體而言,在國內物價受到控制,台灣經濟發展前景明朗的背景下,雖整體房貸利`率上揚,且銀行授信條件仍嚴、鑑價保守等因素持續影響買方信心,然政策持續保障剛`需買盤權益,對低總價的住宅產品挹注穩定的成交動能。展望 115 年,在經濟動能持續走揚的預期下,加上政府仍持續幫助首購、自住族群為主要政策,促使房市健全,預`期房市將呈現「量穩、價盤整」的格局。