中連 (5604)

壹、致股東報告書一、本公司 114年度營業報告(一)實績報告:114年年底出租土地面積達31,123 坪,出租率約77%。(二)營運報告:1.營業計劃實施成果:單位:新台幣千元114年度 % 113年度 % 增(減)金額 增(減)%營業收入 159,396 100 158,817 100 579 -營業成本 28,785 18 27,808 18 977 4營業毛利 130,611 82 131,009 82 (398) -營業費用 22,405 14 22,276 14 129 1營業利益 108,206 68 108,733 68 (527) -營業外收支淨額 6,060 4 230,315 145 (224,255) (97)稅前淨利 114,266 72 339,048 213 (224,782) (66)所得稅 (22,046) (14) (67,075) (42) (45,029) (67)本期淨利(本期綜合損益)92,220 58 271,973 171 (179,753) (66)每股盈餘 0.85元 2.5元(1).營業收入:114年合併營收凈額為新台幣1億5仟9佰39萬6仟元,較113年1億5仟8百81萬7仟元,微幅減少約579仟元。(2).營業利益:114年合併營業成本為新台幣2仟8佰78萬5仟元,佔合併營收凈額18%,合併營業費用為新台幣2仟2佰40萬5仟元,佔合併營收凈額14%,合併營業利益為新台幣1億8佰20萬6仟元,佔合併營收淨額68%,較113年微幅減少約527仟元。(3).獲利能力:本公司114年本期淨利計新台幣9仟2佰22萬元,113年本期淨利為2億7仟1佰97萬3仟元,兩年相較,114年本期淨利較113年淨利減少 179,753 仟元,減少66%,主要係因去年處分大甲不動產,今年無處分資產,每股盈餘0.85元。2.預算執行情形:單位:新台幣千元;坪項目 出租坪數 合併租金收入預計數 30,675 159,000實際數 31,123 159,396達成率 101.46% 100.25%出租面積佔持有合併總面積約77%。3.獲利能力分析114 年度純益率 58%,股東權益報酬率為4.23%。4.研究發展狀況:將最新待租售標的資訊置於本公司官網,需求者可隨時上網流覽,若租客有需求,亦可連結通訊軟體,提供線上即時賞屋服務,以提高出租效率。二、115年度營運計畫概要本公司主要業務為不動產租售業務,並以工業用不動產之租賃為主,茲訂定115 年經營方針及營業目標如下:(一)經營方針1.組織精化:全體人員為10 人,組織採扁平化模式作業,工作內容視職掌加以區分,並隨時視情況以機動相互支援方式,彈性調整工作,提升工作效率。2.人員培訓:在人力精簡下,除透過公司內部及外部訓練課程,培養跨功能及領域之人才,縮短員工實務上之差異歷練外,同時提供優質、安全及和諧辦公環境,提升同仁素質及競爭力。3.業務拓展:(1).市場概況自美國川普總統就任後,推行對各國課徵不同比例之對等關稅政策,全球供應鏈再度啟動結構性重組。各國知名大廠在產業競爭與成本效益的權衡下,陸續評估赴美設廠以貼近市場並降低關稅衝擊;惟設廠至正式投產往往需時數年,短期內全球產能調整仍存在落差。對以高科技產業為主要出口動能之台灣而言,隨著智慧製造、半導體先進製程及相關供應鏈持續深化,加上近期台灣取得美國 15% 免疊加關稅之相對優惠,有助於緩解出口成本壓力,並提升台灣製造在國際市場之價格競爭力,對部分仍以台灣為核心生產基地之企業形成支撐。另一方面,近期中東地區戰事升溫,地緣政治風險再度提高,對全球能源價格、航運成本及整體經濟環境帶來不確定性。若衝突情勢持續擴大,可能進一步推升原物料及運輸成本,並影響企業投資及全球貿易活動;惟地緣政治風險亦促使部分跨國企業重新評估供應鏈分散及生產基地安全性,在全球製造據點重新布局之趨勢下,亞洲相對穩定之產業環境仍具一定吸引力。相較之下,傳統製造業受全球需求復甦力道不足、產業轉型壓力及長期政策不確定性影響,整體投資態度仍偏保守,部分業者暫緩擴產或延後設廠決策。科技產業雖仍具一定營運動能,但隨海外產能逐步到位,未來台灣營收占比可能面臨壓縮,進而影響國內中長期擴廠需求。整體而言,在關稅條件改善與高科技產業支撐下,2026 年台灣工業用不動產租售市場短期需求仍可望維持相對穩健,惟中長期走向仍須審慎觀察全球經濟情勢、國際貿易政策及地緣政治變化之後續發展。(2).經濟分析根據行政院主計總處於 2025 年 11 月公布之最新經濟預測,受惠於人工智慧(AI)應用快速發展,以及 AI 伺服器與高階晶片等資通訊產品需求強勁,帶動出口與投資動能提升,2025 年台灣經濟成長率上修至 7.37%。在高成長基期下,主計總處預估2026年經濟成長率約為3.54%。整體而言,AI 產業鏈需求仍將支撐我國出口與產業投資動能,惟全球貿易政策變動、關稅措施及地緣政治風險等不確定因素仍可能影響國際供應鏈與市場需求,使未來經濟發展仍存在一定變數。(3).策略重點未來2026年業務重點延續以往政策,擬定如下:1).長期租賃部份:嚴謹評估潛在承租方與租賃條件,優先鎖定財務穩健、信譽良好的企業客戶,確保穩定的租金收益。2).短期租賃部份:在未覓得合適長期租方前,提供靈活租賃方案,適應不同規模企業需求或暫以委託其他業者經營停車場方式,提高出租率。3).出售活化:視地價上漲行情與市場狀況,在適當條件下,將待租土地活化出售。4).政策因應:關注政府土地政策,研擬相關因應措施(二)預期銷售數量及其依據:綜觀總體經濟環境變化,以及歷年營運經驗,預期 115 年出租土地面積約30,000餘坪,約佔公司土地總面積 76%。(三)重要產銷政策:整合規劃公司各地 4 萬餘坪土地,全力發揚資產真實價值。三、未來公司發展策略以工業用不動產租賃業務為主,妥善管理現有資產,評估租客信用,並審視用途,針對土地資產所存在的問題,尋求解決與改善之道,適時逢高處分現有回報率較低之土地資產,以求股東之報酬率極大化。若有其他較佳之投資方案,則經董事會研究後再予實施。四、外部環境之影響說明(一)外部競爭環境1.工業用不動產需求結構之變化近年企業投資決策趨於審慎,製造業擴產模式已由大規模集中設廠,逐步轉為彈性化、模組化與分散配置,對工業用不動產之需求不再僅以土地或坪數為主要考量,而更重視區位條件、使用分區合法性、交通連結及後續擴充彈性。此一趨勢使得具備完整法規合規性、設施條件成熟之工業區不動產,相對具備較佳競爭優勢同時,高科技、精密製造及支援型產業(如測試、後段加工、維修與倉配整合)持續擴張,惟對部分傳統產業,受到美國關稅政策的影響,失去國際競爭力,降低工業空間的需求,使得在工業用不動產市場需求呈現結構性調整。2.產業升級與空間使用效率影響在勞動力結構變化、能源成本及環保規範日益嚴格之情況下,企業更重視廠房空間之使用效率與營運成本控管,帶動既有老舊廠房汰換、新型複合式廠辦及倉儲整合空間之需求。具備良好樓地板載重、層高規劃及可因應自動化設備需求之工業不動產,市場接受度相對提高。此一趨勢亦使部分區位不佳、規劃受限或法規風險較高之工業用地,面臨去化速度放緩之情形,市場呈現「產品差異化」競爭,而非單純供給量之競逐。3.資金環境與投資行為之影響在全球利率水準高檔後向下修正震盪、金融市場波動加劇之背景下,法人及長期資金對不動產投資之態度轉趨保守,投資標的由過往追求資本利得,逐步轉向重視租金穩定性、承租人品質及資產可流通性。工業用不動產因其與實體經濟連動性較高,仍被視為具防禦性之資產類型之一,但投資門檻與審查條件明顯提高。對出租售業者而言,市場已不再僅著重交易量,而更重視資產管理能力、租戶結構及合約穩定度。(二)政策與法規執行層面影響政府持續強化土地使用管理及工業用地合規性要求,相關政策進入實質執行階段後,企業對違規使用土地之容忍度明顯降低。部分原設於非工業用地或法規風險較高區位之廠商,開始評估遷移至合法工業區或承租合規廠房,對合法工業不動產形成穩定但漸進之需求來源。此類需求多以「即時可用」、「低改造成本」為主要考量,有利於既有合法工業不動產之去化,但亦要求出租售業者具備更完整之法規說明與配套服務能力。(三)整體外部環境對公司營運之影響綜合而言,115 年工業用不動產市場不再以快速擴張為主要特徵,而呈現結構調整與品質競爭並行之發展型態。外部環境對本公司營運之影響,將反映於交易節奏、客戶結構及資產配置策略之調整。本公司將持續依市場實際需求,審慎篩選標的、強化資產管理及提升服務附加價值,以因應外部環境變化,維持營運穩定性,並為股東創造長期、可持續之經營成果。祈盼各位股東繼續支持。謝謝!敬祝身體健康! 萬事如意!董事長:蘇南州