怡華 (1456)

114 年本合併公司營運主要涵蓋銷售房地、紡織品加工、租賃收入,以不動產投資興建之營建產業為主，產品型態涵蓋集合住宅大樓、透天厝、園區式透天廠辦、都更廠辦大樓等商品。開發區域延續 113 年已開發區域,自東北角宜蘭、新北市、桃園、苗栗、往南延伸至台南,已取得相當數量營建用地,本年度主要以宜蘭「法吉歐里」餘屋銷售、台南「玉井天外天2.3期」&台南「玉井天外天5期」新建透天完工入帳、三重「躍龍門」S2 銷售及台南3筆、宜蘭3筆建案興建預售，營收以不動產事業為主及固定廠房出租、紡織代工收入,雖因取得不動產存貨量較大致資金成本提升影響本期獲利,仍保持一定程度毛利利益回收,另投資性不動產公允價值評價利益增加,相對本年度獲利較去年提升,本合併公司持續穩定致力於銷售策略調整、成本管控、存貨及應收等各項管理效率提升,按計劃循序漸進開發經營以創造拓展多元獲利空間。(一)一一四年營業計劃實施成果114 年度經委任會計師查核個體財務報告書稿之營業額為8.29億元,較113 年度10.42億元衰退20%,營業毛利率由113年度之34%微幅成長至114年度之39%。114年度營業利益 6.50 億元與財務成本2.9億元,114年度稅後淨利3.19億元。114 年度經委任會計師查核合併財務報告書稿之營業額為8.29億元,較113年度10.42億元衰退20%,營業毛利率由 113 年度之34%成長至114年度之 39%。114年度營業利益 6.49 億元與財務成本2.9億元,114年度稅後淨利3.19 億元。(二)一一四年度本合併公司預算執行情形單位:新台幣仟元項目 114年度實際數 114年度預算數 百分比%營業收入 828,991 4,238,121 19.56營業成本 506,119 3,128,112 16.18營業毛利 322,872 1,110,009 29.09營業費用 123,324 345,079 35.74其他營業利益 448,990 0營業利益 648,538 764,930 84.78(三)一一四年度本合併公司財務收支概況單位:新台幣仟元項目 114年度實際數 114年度預算數 113年度實際數利息收入 2,538 0 2,646財務成本 289,762 336,000 328,777淨額 (287,224) (336,000) (326,131)(四)一一四年度本合併公司獲利能力分析單位:新台幣仟元項目 114年度實際數 114年度預算數 113年度實際數營業利益 648,538 764,930 483,176營業外收入 4,332 3,701 4,919營業外支出 291,770 338,500 354,975稅前淨利 361,100 430,131 133,120二、一一五年度營業計劃概要(一)當年度之經營方針:1.不動產事業:台灣營建業 2026 年將走向「量縮質升」,營建業重心在公共工程與科技廠房,房市則回歸自住,主軸是「綠色建設」與「數位轉型」,面對成本壓力與市場變化,需提升工程品質、導入新技術,並把握 AI、資料中心帶來的商機,實現永續發展。本合併公司 2026年維持南部延伸發展不動產事業,採多元型態發展,積極整合取得興建廠辦規模較大量體、及成屋廠辦、住宅用地,以南科為軸心地緣相連之區域為計劃開發興建目標,於新北市亦以捷運便利性方向取得老舊廠辦規劃改建現代式高樓廠辦且祗租不售,創造較長久穩定價值回收,另於東北部宜蘭地區亦以多元開發興建廠辦、高樓及透天住宅。綜上,本合併公司秉持品質、信用之理念,以機能型科技智慧廠辦、自住型住宅興建、配合推動都市更新及危老改建、餘屋銷售等多元項目,亦購入現成廠辦出租經營,均衡多元發展,不受限於特定地域區塊,自東北角宜蘭縣至北部、南部台南市均可能延伸經營觸角,亦已陸續展獲不動產事業利益回收。2.紡織事業:,有鑑於紡織產業經營環境面臨物價通膨、經濟成長趨緩、政經局面緊張、極端氣候頻傳等不利因素,將影響我國紡織業接單狀況,台灣紡織業的生產與出口均出現大幅下滑。由於紡織染整事業之高碳排需支付碳稅費相關問題,本合併公司於營建產業轉型成熟後,將更減少紡織業代工接單量,所受衝擊相對亦趨減,主力仍持續以不動產投資興建開發及相關週邊產業為重點項目。3.轉投資事業;(1).轉投資能源事業經營體(持續投資),因為投資力城一號公司於屏東高樹申請太陽能電力設備建置受當地政府退件,產生不小損失,致本項投資已暫停,並已估列投資損失。(2).轉投資其他營建開發事務體(持續投資),以擴展南台灣屏東地區之不動產營建及銷售業務,擬結合地區性具發展活力之公司,透過逐步穩健之參與投資方式,兼顧減少投資風險,及藉由原現有經營團隊之持續有效經營而分潤獲利。(3).本合併公司已停止投資網路電商子公司事業,因評估營建建材國內傳統交易型態堅固更異不易,且與大型網路平台業者競爭困難,未來規劃轉型經營商旅相關服務事業。(二)當年度之預期銷售數量及其依據:1.不動產事業:本合併公司於 2025 年簽約取得數筆土地 (含玉井 20 期、台南那拔段及西港區土地),2026 年度預計可完工入帳建案有宜蘭地區「御東風」透天住宅(31戶)及「怡華富庄」廠辦(15戶)、玉井「天外天4期」(透天 20戶)、官田「怡華綻」(透天56戶)、下營「怡華好美」(透天 32戶),另餘屋尚有「南霸天廠辦」(餘2戶)、「法吉歐里建案」(餘 52 房、60 車)、「天外天 23 期」(透天 4戶)、「天外天5期」(透天12戶),2024年已簽約新北市新莊鴻福段舊廠房房地出售解約再洽詢承購方後並沒收原違約金 2.2億元,預計2026 年度不動產總銷(含租賃收入)$3,990,035千元。2026年度在建工程(未完工程)推案預售建案有:宜蘭「艾菲爾住宅大樓」132戶、「怡華有樂-尾塹2期」1,474.35 坪、「利成段透天宅」92 戶、「玉井 13 期-透天2-3F」計20戶、「玉井4期-透天2-3F」計20戶、「新化太子廟豹南科廠辦」規劃興建1樓透天廠辦計 132戶。2024 年已簽約土地座落於:新北市五股區御史段 538~591 地號共 25筆5,995.88 坪土地及建物門牌:新北市五股區成泰路三段 41 號 3,590.2244 坪建物(1479~1489 等7筆建號),於113.6.24 簽約,總價 3,117,860 千元,買賣雙方協議同意期約賣方辦理原工廠生產營運結束作業完成後(約 2.5 年)再進行產權移轉過戶、付款事宜。開發計劃:申請都更及工業立體化,預計以地下3樓、地上 15樓規格(371戶、1200 車位)興建租售科技廠辦大樓,預估可獲取較大利益。2.紡織事業:本合併公司除主力於營建事業體發展,官田廠紡織產能亦因合作方量產配合減少碳排因素,預計本合併公司2026年度紡織代工業務較 2025年度加工量能遞減,預估仍維持相當毛利水準。(三)重要之產銷政策:1.生產政策:(1)、短期強化計畫:就公司目前資本規模、人力資源條件及個案投資報酬率、資金週轉效率,短期業務發展仍以投資興建出售市場需求穩定之小、中型個案為主,並同時擴大新北市新興重劃區之土地開發,讓公司得以持續不斷成長。(2)、中長期強化計畫:以確保長期土地案源,大部份資本用於投資興建可快速回收的項目並持續投入數位行銷及大數據分析應用,為公司股東創造最大利潤。(3)、長期業務發展計畫:以打造低碳、智慧、永續的營建生態系為核心。呼應台灣 2050 淨零碳排政策之國家發展計畫,逐步落實碳管理、低碳材料應用與再生能源導入,配合台灣 AI產業推動方案,導入人工智慧技術提升設計、施工與營運效率。2.行銷政策方面(1)不動產事業:建案大多以預售方式行銷併同辦理銀行土建融資以活化公司資金運用,行銷採多元策略,涵蓋人員、多元媒體、文宣等。建置數位行銷和客戶服務平台,整合與消費者的多元溝通管道;在購屋階段,藉由自動化行銷平台傳遞物件訊息給消費者,方便消費者看屋及購屋;而在售後階段,透過客戶服務平台,可隨時提出問題或需求,以便公司即時提供售後服務,創造具附加價值的客戶體驗。(2)紡織事業:維持承接原客戶委託代工業務至合約終止,不積極開發業務。三、未來公司發展策略(一)不動產部:1.未來 2026 年之不動產市場,政府房屋價格抑制及房貸政策是主要變因,另我國同時取得對等關稅 15% 且不疊加,是美國逆差國中最優惠待遇,以及 232 條款最優惠待遇,將傳產、農業及高科技產業壓力轉化為未來優勢。因此台灣房價預計將維持平穩而小幅向下調整,保值性佳及自住型的房地產更能吸引資產階級資金。整體台灣不動產市場維持住宅弱,預計價平量縮、商用則相對較佳。2.本合併公司投資不動產開發、依國內各區域性市場需求興建規劃多元產品出售,提昇公司營業效益及獲取利潤。因應市場需求本合併公司未來建案商品主軸將分為住宅及智慧科廠辦興建或功能性規劃整地、取得具發展性廠辦以出租並待開發而兼顧短期、中長期利益回收。未來產品屬性之定位依客戶群不同而規劃朝向綠色建築、綠電 2.0 的方向以達成企業ESG 目標,其技術之精進、品質之堅持、售後服務之周全,進而資訊平台之建置將成為開發推展的基本條件。3.創造及定位企業優質特色品牌,以永續經營互利理念營造極大效益(二)紡織部及其他:本合併公司經營策略以不動產業務為主,針對紡織事業已逐年調減代工業務,對紡織部之市場規劃及客戶群採不積極開發推展,未來公司僅維持承接原客戶委託代工業務,以兼營模式配合廠房出租效益為公司獲取較優勢之利益。2026年起持續進行之轉投資事業,其中電商科技、太陽能投資事業因不敵市場競爭而決議不再投入資金,另轉投資屏東區域不動產興建銷售事業,即將於民國2026年完工入帳,預期能完銷入帳以獲得利潤分配。四、外部競爭環境(一)不動產部:全球經濟面臨通貨膨脹、中美貿易戰持續不停之諸多挑戰,各國消費動能、原物料價格走勢、中國經濟前景,以及政府貨幣政策走向等,各項因素均將影響台灣貿易與投資表現。(二)紡織部:近來台灣紡織品受制於油電上漲、通膨成本提高壓力,但業者仍持續不斷調整功能性產品及掌握時尚與品牌趨勢,台灣應趁此機會鞏固自身優勢,並持續進行升級轉型,待景氣回升時可再創高峰。五、法規環境(一)不動產部:新制「平均地權條例」實施後,政府打房並未因房市降溫縮手,各項政策使民眾投資或自住購置不動產的意願降低,短期內將影響市場價量行情,銷售策略及推案時程均需特別規劃與掌握。(二)紡織部:環境部將在2026年開徵碳費,牽動碳排大戶企業的碳費費率終於拍板。排碳有價時代來臨,台灣獨步全球的碳費制度,牽動著未來產業與整體經濟的發展六、總體經營環境(一).總體經濟表現呈現成長,股市亦仍熱絡。(二).資金水準(1)央行對營建業選擇性信用管制不變,資金依舊緊縮,需謹慎應對。(2)金管會拍板八大公股行庫承辦的新青安排除適用銀行法 72-2 條,但 央行控管不動產放款集中度並未放鬆,後續有待觀察。(3)央行針對換屋族切結換屋過渡期,賣掉舊屋一年為期,延長至 18 個月。(三).利多:(1)央行在今年利率應會按兵不動,房貸利率在 2.5-3%。(2)新青安房貸優惠,支撐剛性需求,不計銀行法 72-2 條,換屋貸款延長至 1.5年。(3)在政策打房,資金緊縮情況下,建商將自動減量經營,供給亦將減少。(4)AI 概念出貨持續成長,帶動經濟成長率達 5%,加上台幣升值,國民實質購買力提升,國民愈加富裕提振精華地段房屋有效需求及自用需求。(四).利空:(1)政策打房氛圍下,購屋者將持觀望心態,期待房價下修。(2)建材、工資持續上漲,工程造價大幅提高,可能無法轉嫁。誠盼各位股東持續的給予本合併公司支持,全體董事與董事長帶領公司全體同仁將秉持兢業不懈、創新精進之理念,以締造企業最大價值,並回饋給各位股東,最後謹向各位股東致上最深謝意，並祝各位身體健康、萬事如意。