潤隆 (1808)

各位股東女士、先生，大家好：誠摯歡迎各位股東蒞臨指導，本人謹代表潤隆全體同仁感謝各位股東過去一年來的支持與愛護。回顧114年，受惠於AI人工智慧浪潮及半導體先進製程的國際競爭優勢，台灣出口表現亮眼，科技產業獲利顯著成長，資本市場亦在AI題材帶動下，指數一度逼近三萬點。整體經濟動能維持穩健，台灣人均GDP達37,827美元（約新台幣119萬元），為23年來首度超越韓國，並連續第二年高於日本，在亞洲經濟體排名第4。然而，在亞洲貨幣競貶趨勢下，新台幣匯率於31.5元上下震盪，匯率升貶波動對電子產業與傳統產業之匯兌損益均帶來正負並存之影響。不動產市場方面，受景氣循環調整及中央銀行第七波選擇性信用管制影響，投資性買盤明顯退場，部分資金轉進股市與匯市，整體交易量一度降溫。114年9月政府適度放寬新青安貸款條件，為市場挹注資金動能，自114年10月起房市略見回溫，成交量止跌，但回升幅度仍屬有限。展望115年，央行決議房貸控管回歸銀行自主性管理，銀行房貸緊縮情況可能出現緩解跡象；惟第七波選擇性信用管制仍持續實施。未來政府政策走向，以及開發商受限於18個月開工期限與第二戶僅能貸款三至四成等規範，加上營建剩餘土石方處理政策之改善進度，均將持續影響未來半年房市景氣表現。整體而言，短期內市場仍處於調整階段。在政策與金融環境仍具實質約束之下，購屋需求將以自住型為主流。潤隆持續規劃區位條件優越、總價相對親民之產品，包括「小宅」、「小二宅」及「2+1房」等彈性格局，以滿足首購與換屋族群之實質需求，穩健推動公司營運發展。子公司金駿營造於114年下半年推出之台南「悦讀耶魯」目前持續銷售中。115年潤隆預計推案包括台中西屯「當代一邸」、台南「安平金城」及高雄「苓雅成功」等案，基地皆位於主要都會區，銷售表現可期。潤隆亦持續深耕中南部土地開發，並積極評估北部都市更新機會，以提升整體開發效益。此外，潤隆與文化內容策進院合作拍攝之紀錄片《共生的承諾》，參加2025年第九屆金鵰獎，在150個單位、173部參賽作品中脫穎而出，榮獲金獎及最佳環境資源微電影獎，獲評審一致肯定。該紀錄片不僅提升潤隆於永續領域之社會能見度，亦深化社會大眾對都市開發與生態保育議題之理解與討論，使文化影像成為企業推動永續溝通之重要媒介。最後，感謝全體同仁之辛勤付出。114年新北市「景安文匯」、台北「信義富境」、台中「VVS1」及「市政愛悦」等案已陸續過戶交屋；115年預計完工個案包括桃園「溫莎堡」及台南「潤隆鉑悦」等案。潤隆將持續秉持務實與穩健之經營理念，致力為股東創造長期穩定之投資價值與良好報酬。茲將本公司一一四年度營業結果與一一五年度營運展望報告如下：一、前一年度營業結果(一)一一四年度營業計畫實施成果(1)本公司一一四年度合併營業收入淨額為新台幣 6,495,857 千元，較一一三年度8,787,971 千元，減少 2,292,114 千元。(2)本公司一一四年度合併稅前淨利為新台幣 1,682,515 千元，較一一三年度2,753,067 千元，減少 1,070,552 千元。(3)綜上，主要係因本公司一一四年度新完工建案取得使照時間集中於第三、四季，以致營建收入認列時間遞延，故本期營業收入及營業淨利均較一一三年度減少。(二)預算執行情形依「公開發行公司公開財務預測資訊處理準則」規定，本公司無須編製一一四年度財務預測。(三)財務收支及獲利能力分析(四)研究發展狀況(1)建築規劃設計：針對首購及換屋族群規劃住宅大樓產品，於空間設計上以2至3房之中小坪數為主，並選用安全、健康之建材，重視居住者實際使用需求，力求兼顧美學設計與實用機能。因應全球逐步淘汰燃油車輛及電動車日益普及之趨勢，於新建案規劃階段即納入電動車充電設備整體配置設計，並預留充電車位所需之線槽、電表及電源箱等設施，以利住戶後續設置充電樁及相關配線作業。導入整體式衛浴系統，採工廠預製與現場組裝方式施作，以提升品質穩定度與防水性能，並有效縮短施工工期，相較傳統現場施作工法更具效率與品質優勢。積極推動淨零碳排與低碳建築策略，於規劃階段優先選用低碳水泥、再生鋼材及在地建材等低碳材料，並評估建築全生命週期碳足跡（LCA），以降低整體環境負荷。強化建築外殼節能設計，提升外牆隔熱性能，結合自然採光與通風規劃，有效降低能源耗用與碳排放量，以因應未來建築碳盤查相關政策要求，並形塑公司長期競爭優勢。(2)營建工程及管理：建案施工過程中，積極落實空氣、水、噪音及廢棄物等污染管控措施，降低施工對環境之影響，並重視基地自然生態保護，落實環境友善施工。因應國內缺工情況及工資上揚之趨勢，集團持續推動並深化 BIM 建築資訊中心運用，並結合預鑄工法、鋁模、預組鋼筋柱及機器人搬運建材等技術，以提升施工效率與品質。雖因新技術導入可能增加成本，但可於北、中、南各工地廣泛應用，並兼顧效率與環保，整體提升營建技術與工程品質。採用低碳或再生材料之施工工法，並推動施工節能減碳措施，以符合 ESG 揭露及政府永續政策要求，並提升企業形象與永續競爭力。為強化供應鏈管理及工程安全，落實主要供應商評鑑與備援機制，並加強工安教育、現場巡檢等措施，以降低工期延宕、材料缺料及工安事故之風險，提升工程管理效能並降低營運風險。(3)市場研究發展：集團官方網站AI智能化服務，提供消費者更豐富且智慧化的服務內容，透過智慧化互動流程，協助消費者快速找到符合需求之產品，並順利完成線上預約賞屋。因應數位社群時代，透過網路媒體推播與不同客群接觸，將品牌理念與特色融入影音內容，深化品牌理念與產品特色之傳遞。營建產業面臨政策調整、房市降溫，以及成本與人力的壓力，集團透過不同產品線的佈局，以及對供應鏈與成本的重新思考，尋找持續前進的方法，確保企業永續發展與穩健成長。持續優化售後服務的細節，將服務品質延續到交屋之後，積極解決客戶在交屋後遇到的服務問題，提升客戶滿意度與品牌信賴度。二、本年度營業計畫概要(一)經營方針1.因應市場回歸理性需求，持續規劃符合區域剛性需求之優質產品，強化自住客層導向，並採取彈性銷售策略與價格管理機制。2.推案仍以2～3房產品為核心主力，並視區域特性調整坪數配置，以因應首購、自住及換屋族群需求，降低市場波動影響。3.新開發個案持續申請綠建築標章或智慧建築標章，全面導入建築碳盤查及減碳設計，並以取得許可階段「LCBA建築碳足跡認證書」為目標，逐步建立公司碳管理制度，落實淨零減碳與永續發展政策。4.完善售後服務制度，提升維修效率與客戶滿意度，累積品牌口碑與市場信任度，強化公司長期競爭優勢與營收成長動能。5.因應銀行審慎授信政策及土建融成數限制，持續多元布局土地來源，除儲備優質地段土地外，加大合建及都市更新案之比重，以降低資金壓力並分散經營風險；同時審慎控管土地庫存比率與推案節奏，確保案源穩定。6.於新建工程中導入生態友善設計與施工工法，維持原有生態棲地之完整性，並強化通風採光、低VOC建材及健康建築規劃，提升居住品質與企業永續形象。(二)預期銷售數量及其依據1.本年度完工及興建中之個案：本年度興建中之個案有桃園「溫莎堡」、台中「當代首馥」、「當代一邸」及台南「潤隆鉑悦」、「悦讀耶魯」、「安平金城」及高雄「苓雅成功」等案。2.本年度預計新推出個案：台中西屯「當代一邸」、台南「安平金城」及高雄「苓雅成功」等案。3.其他待售餘屋則有基隆「夢悦城」、新北「柏克萊公園」、台北市「國賓官邸」、「信義富境」、桃園「國家大院」、台中「臺中帝寶」、「NTC 國家商貿中心」、「VVS1」、「市政愛悦」及高雄「文化潤隆」、「樹禾院」等案，餘屋以全數去化為目標。(三)重要之產銷政策1.產品規劃以自住型首購及換屋住宅為主軸，依各案地段條件、生活機能與重大建設發展差異，深化產品定位與施工品質管理，提升產品競爭力與品牌辨識度，促進客戶回購及轉介紹動能。2.因應市場成交週期拉長，採取更審慎且具彈性的價格策略，結合數位行銷、實境賞屋及精準客群投放，強化來客轉換率與銷售效率；並隨市場變化即時檢討銷售節奏與廣告策略，以確保各案銷售目標達成。3.因應消費者對居住品質要求提升，持續強化智慧建築、人性化空間規劃、綠建築、節能環保、無障礙設計及高齡友善住宅規劃；並導入低碳建材與節能設備，提升建築整體價值與市場接受度。4.採穩健經營原則，依市場景氣及資金環境，彈性運用預售、邊建邊售或完工後銷售模式，審慎控管推案時點與銷售速度，以兼顧去化效率與價格穩定。5.因應全球淨零碳排與政府永續政策，新建個案積極推動節能減碳設計，降低建築生命週期之能耗與碳排放，並以取得許可階段「LCBA建築碳足跡認證書」為目標，逐步建立公司整體碳管理與揭露機制。6.持續尋求合建夥伴及參與核心區位都市更新與危老重建案，以降低購地資金壓力與土地持有成本，同時維持案源穩定度與未來營收成長動能，分散市場循環風險。三、未來公司發展策略、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(一)外部競爭環境、法規環境之影響央行自 113 年 9 月實施第七波信用管制措施後，房市交易量明顯降溫，市場逐步回歸自住剛性需求。114 年期間雖未再推出新一波大幅度管制措施，惟整體授信政策仍維持審慎態度，銀行持續強化不動產授信風險控管，購屋貸款條件趨嚴，市場資金動能較前期放緩。受《銀行法》第 72 條之 2 不動產放款上限規範及央行要求降低不動產授信集中度影響，各金融機構對土建融及購屋貸款審查標準提高，使開發商資金籌措及購屋人貸款條件均趨於保守，對整體交易量形成抑制效果。在政策面方面，政府持續推動平均地權相關配套措施、預售屋資訊透明化及查核機制，市場投機行為已明顯收斂，產業競爭轉向產品品質、品牌信譽及財務結構之健全度。此外，隨著碳費制度正式上路及建築能效相關規範逐步落實，新建案於節能設計、低碳建材與綠建築標準之要求提高，雖短期可能增加開發成本，惟長期有助於提升產業體質與產品價值。本公司將持續審慎評估新案投資報酬與市場風險，積極布局具發展潛力之核心區位土地，並透過都市更新、危老重建及合建模式強化競爭優勢，以維持穩定案源與合理利潤。(二)總體經營環境之影響115 年 2 月 28 日，美國與以色列對伊朗發動「史詩怒火」（Operation Epic Fury）軍事行動，中東地區緊張情勢急遽升溫。若戰事持續且延長，致承載全球逾兩成海運石油貿易之荷莫茲海峽（Strait of Hormuz）能源運輸受阻，進而推升原油等能源價格，不利全球與台灣通膨之穩定，並抑制經濟成長。油價上升可能帶動輸入型通膨，不僅提高營建成本，也壓縮民眾可支配所得；其次，在通膨壓力下，各國央行降息空間有限，房貸利率可能維持高檔，增加購屋負擔；此外，全球金融市場波動若加劇，也可能削弱財富效果，使部分購屋決策延後。另一方面，隨著碳有價時代來臨，節能設備、低碳建材及建築能效標示逐步成為市場主流，相關成本因素將反映於建築開發成本結構，對未來產品規劃與售價策略產生影響。(三)未來公司發展策略面對審慎授信環境及市場回歸理性需求之趨勢，公司將持續秉持穩健經營原則，嚴控負債比率與土地庫存水位，妥善規劃推案節奏與資金調度，以確保財務結構健全與現金流安全。在開發策略方面，除傳統購地開發及參與標售案外，將擴大合建分屋、都市更新、危老重建、公辦都更及捷運聯合開發等多元模式，以提升資金運用效率並分散土地取得風險，維持案源穩定性。產品規劃將以首購及換屋型住宅為主力，強化中小坪數產品配置，並導入智慧建築、耐震設計、節能設備及健康建築理念，提升產品差異化與市場接受度，強化品牌競爭優勢。因應淨零碳排與永續政策發展，公司持續推動綠建築標章、建築能效標示及低碳施工管理制度，逐步建立碳盤查與資訊揭露機制；未來個案將兼顧生態保育與環境共生原則，落實企業永續發展責任。展望總體環境，全球經濟仍受中東戰火、美中科技競爭、供應鏈重組及國際貿易政策變動影響，半導體與高科技產業投資布局將牽動區域人口移動與住宅需求結構。公司將密切關注產業發展趨勢與區域建設動態，審慎評估投資區位，以提升中長期經營成效與股東價值。