新美齊 (2442)

各位股東女士、先生,大家好:本人謹代表新美齊股份有限公司全體同仁,感謝各位股東,在過去一年的支持與愛護,並向各位股東報告如下:新美齊集團自投入不動產開發、興建、銷售與物業管理領域以來,即以「成為頂尖卓越、永續發展的建築美學推動者」為願景,並以推出「改造城市風景的藝術建築為己任」的使命,不斷地追求卓越品質、領先創新服務之企業精神,持續為台灣土地貢獻。我們秉持將「新、美、齊」(誠信、創新、專業、執行力)的經營理念與核心價值,落實至公司各部門細節的標準作業規範中,從土地開發、規劃設計、品質施工、客戶售後服務、物業管理等細節上,利用科技輔助,持續追求創新突破、客戶滿意感受及精工品質,達成以「為客戶創造美好居住生活,打造國際級好建築,為股東創造最大利潤」目標。正因我們持續落實這樣的經營理念,新美齊的品牌力呈現爆發力的成長,並紮實的反應在產品銷售成績,與價格和客戶滿意度上。114年度台灣房地產市場呈現出一系列的發展趨勢和挑戰。首先,根據最新統計數據,全台全年度買賣移轉棟數預估將下修至近年低點,創下近八年來的新低水平。這一轉變主因在於政府實施多輪選擇性信用管制(如央行第七波限貸政策)以及銀行放款受限(銀行法72-2),使得整體市場動能放緩,市場量能呈現明顯萎縮。在瞬息萬變的市場環境下,新美齊展現了極具前瞻性的布局策略。我們不僅持續深耕大台北精華地段,更積極將開發版圖延伸至中南部地區,透過區域多樣化分散風險。因應當前市場趨勢,我們精準鎖定2至3房的住宅作為主力產品,以滿足自用住宅的剛性需求。為了落實永續經營,新美齊不斷強化技術創新與標準化作業流程,積極爭取綠建築、智能住宅、耐震及防疫設備等各項專業認證,確保建築品質遠優於業界標準。我們同時聚焦於捷運周邊500-1,000公尺內之黃金地段,並響應政府政策投入都市更新與危老重建案,以專業的整合能力創造土地最高價值。值得一提的是,我們正透過垂直整合發揮核心競爭力:營造工程:本公司於113年完成收購甲級營造「耀霖股份有限公司」,達成工程與建設的垂直整合,此整合不僅進一步優化了工期管理與成本控管的精確度,更從源頭確保了施工品質的卓越與穩定。物業服務:本公司積極擴張物業管理與保全服務規模,深耕雙北市場並深獲客戶信賴,帶動服務版圖穩健成長。同時,我們將管理經驗與數位技術結合,開發出客製化售服與銷控系統,大幅提升管理效率與住戶體驗。此外,透過長期持有精華地段資產,不僅強化了品牌力,更為公司建立起穩健且具韌性的經常性現金流收益。新美齊投入房地產市場十餘年,始終以追求高質感建築為使命。展望未來,我們將在鞏固精緻住宅市場的同時,積極評估廠辦、商用不動產及地上權案之可行性,從選地、規劃、營造到後端服務全面提升品牌價值,為股東創造長期穩定的投資回報,實現企業與城市共好的利基發展。本公司114 年迎來佔有60%權利之指標性建案「新美齊画世代」交屋。該案位於板橋區核心地段,總銷金額約146億元,憑藉優越的產品規劃,銷售率約98%。本案已於114年第三季順利領得使用執照,並正式啟動陸續交屋入帳程序,為公司114年第四季及115年上半年創造營收與獲利貢獻。展望未來,本公司計畫開發之區域已全面涵蓋雙北、台中、以及高雄等精華地區。值此總體經濟動盪環境,本公司仍憑藉精準的選地眼光與卓越的施工品質,確保每個指標建案如期推進,維持業務穩定成長,為股東創造最大價值。一、一百一十四年度營業計畫實施成果(一)一百一十四年度營業計畫實施成果1. 營業收入:本公司114年度營建專案收入為10,535,083仟元,占114年度合併營收比例為98.14%,較113年度之912,669仟元,增加9,622,414仟元;租賃及公寓大廈管理收入為192,438仟元,占114年度合併營收比例為1.79%,較113年度之179,355仟元,增加13,083仟元;資訊服務收入為6,891仟元,占114年度合併營收比例為0.07%,較113年度之2,427仟元,增加4,464仟元。114年度合併營業收入淨額共計10,734,412仟元,較113年度之1,094,451仟元,總計增加9,639,961仟元。2. 營業毛利及費用:114年合併營業毛利金額為3,621,469仟元,毛利率34%與去年同期營業毛利金額為393,403仟元,增加3,228,066仟元;114年營業費用為772,629仟元,較去年166,079仟元,增加606,550仟元。3. 獲利能力分析:114年合併營業淨利2,848,840為仟元,合併稅前淨利益2,927,733仟元,合併稅後利益為2,286,368仟元,純益率為21%,較去年獲利增加。(二)最近二年度綜合損益表1. 最近二年度合併綜合損益表單位:新台幣仟元項目113年度合併損益數114年度合併損益數營業收入1,094,45110,734,412營業成本(701,048)(7,112,943)營業毛利393,4033,621,469營業費用(166,079)(772,629)營業外收(支)淨額191,72678,893稅前淨利419,0502,927,733本期淨利315,1752,286,3682. 最近二年度個體綜合損益表單位:新台幣仟元項目113年度損益數114年度損益數營業收入936,956701,152營業成本(583,419)(407,904)營業毛利353,537293,248營業費用(196,582)(286,024)營業外收(支)淨額257,9911,453,187稅前淨利414,9461,460,411本期淨利314,9531,418,128(三)財務收支及獲利能力分析1. 合併財務收支及獲利能力分析項目113年度114年度資產報酬率(%)1.619.02股東權益報酬率(%)6.0034.54佔實收資本比率(%)營業利益8.68103.51稅前純益16.01106.37純益率(%)38.2927.27每股盈餘(基本)1.185.242. 個體財務收支及獲利能力分析項目113年度114年度資產報酬率(%)2.497.70股東權益報酬率(%)6.9926.10佔實收資本比率(%)營業利益5.990.26稅前純益15.8553.06純益率(%)44.29208.29每股盈餘(基本)1.185.24(四)研究發展狀況近年起不動產建設開發事業體均謹慎順應不動產發展趨勢,開發並推出符合市場需求之產品,同時致力於產品規劃設計、導入綠建築與智慧建築理念、並透過營建施工品質提升與標準作業規範之遵循,力求公司品牌永續經營。(五)善盡企業社會責任本公司將經營理念與核心價值,落實至公司運作,從土地開發、規劃設計、品質施工、客戶售後服務、物業管理等細節上,利用科技輔助,持續追求創新突破、客戶滿意感受及精工品質,達成企業回饋社會,改善民眾生活環境的目標。具體的作為包括:持續參與政府各項建築規劃、施工與物業管理評比,提升我們的品質與競爭優勢,透過新技術、新工法及管理的落實,提升整體資源使用效率。■於規劃及施工階段建立各項環境指標,規劃階段即完善考量節能減碳及與環境共生共榮設計,創造永續發展的可能。施工階段嚴格控管建築廢棄物、施工噪音、空氣及水污染,並建立相關管理系統與行動準則確保執行落實。■以企業影響力整合協力廠商共同參與,共同擔負社會公民的責任,於契約中即規範各項環境保護、員工關懷、社區回饋內容。善用企業資源,積極參與各項社會關懷活動,鼓勵員工投入公益,強化社會連結並結合同仁、親友及協力廠商的力量,開始不間斷地投入社會公益,從一開始響應、參與社福團體舉辦之活動,及舉辦捐贈照顧弱勢團體等活動。響應政府能源政策,透過智慧住宅及節能省碳等方式,積極投入綠能事業,為股東權益及全球環境改善創造雙贏。115年度營業計劃概要及未來發展策略二、一百一十五年度營業計畫概要(一)經營方針願景:成為頂尖卓越、永續發展的建築美學推動者,同時為股東爭取最大利潤。使命:推出改造城市風景的藝術建築為己任。經營理念:誠信、創新、專業、執行力。企業文化:共存、共享、共榮。1. 積極開發不動產土地、建案,增加資產週轉率。2. 積極開發都市更新與危險老舊建築(都更危老)重建案,精準掌握法規與政策趨勢,創造土地最高價值。3. 透過垂直整合提升競爭力,新併購甲級營造子公司「耀霖股份有限公司」承攬集團建案,並持續強化其承攬實力。此外,透過結合優良協力廠商與發包第三方甲級營造廠,精進工法、建立施工標準,並精準管控成本、工期與物料趨勢。4. 物業管理及保全服務,提供客戶住戶優良的生活品質,深入終端客戶市場,長期佈局品牌經營。(二)預期銷售數量及其依據展望115年,台灣房地產市場預計呈現盤整格局,市場買氣轉由首購與換屋等剛性自用需求。在此環境下,本公司憑藉長期深耕精品住宅所積累的品牌與精準產品策略,展現出強大的市場韌性。事實證明,本公司核心客群多為需求穩定的自用買盤。正因擁有這類優質客群的支撐,使本公司案場在面對市場不確定性時,仍能保有卓越且穩健的去化動能。我們一直堅信,為客戶提供高品質的住宅與服務是我們的使命。即使面對市場環境的不確定性,我們依然會堅定不移地推動這一使命,同時保持公司的穩健發展。本公司將秉持穩健邁進之理念,對外除針對大台北地區精華地段土地展開購地自建、合建、都市更新及參與各項公辦都市更新、聯合開發等多重管道開發土地建案外,也正加速進行中南部地區之房房地產開發腳步,務求建立長期穩定可供推案及入帳的土地案源,對內,營建管理及規劃設計方面,則嚴格執行風險控管,控制採購發包成本,與創造同區域產品建案最高售價,以確保本公司未來經營的穩定獲利及永續企業經營。(三)產銷政策:1. 主要產品、服務、銷售及開發地區主要產品為投資興建精品住宅、頂級辦公、商業大樓及可創造高收益的商業不動產,開發個案位置以大台北、台中及高雄地區之交通便利,生活機能具發展潛力者為主。2. 重要產銷政策為了精準因應市場波動及政府政策動向,本公司在產銷策略上展現高度韌性,未來將視市場情況不排除採取「先開工、後銷售」之彈性模式。此策略旨在確保產品在市場競爭中的最大價值,並能靈活調節銷售節奏以因應外部環境變化,進而確保公司經營的穩定獲利與永續發展。三、未來公司發展策略、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響及未來展望(一)未來公司發展策略:面對整體經濟的不確定因素,我們將更加重視公司的穩健發展。在資金靈活度與政府政策支持下,我們在土地取得上會更加強危老、都更與合建案的比例。此外,面對勞動力的老化與短缺,我們還將持續強化對新工法的檢討與執行,與管理流程上技術面的深化,和積極擴大頂尖人才的招募,以進一步提高我們的技術門檻與競爭力,通過這些創新的技術與思維,我們相信可以為客戶提供更具吸引力的價值,並保持公司持續發展的動能。(二)受到外部競爭環境之影響:房地產市場規模龐大、地區分佈廣,因土地本身具有之獨特性、不可取代性,且產品因所在地段、區塊形狀不同而有差異,因此市場競爭型態較少像其他產業有同業間之敵對競爭情形。(三)法規環境之影響:近幾年政府一連串的打炒房措施,主要包含《平均地權條例》、《囤房稅》通過,選擇性信用管制與金融管制包含土建融貸款成數限縮與限期18個月開工,諸多的政策,確實讓房地產市場明顯降溫和讓許多同業面臨開發上的困境。然而,為降低風險,和克服大環境缺工缺料,政府也同時積極研擬先進工法容積獎勵與下修都更門檻,對本公司也是良好的市場機會。在政府嚴打炒房下,投資置產比例雖大幅下降,但需求仍在,新美齊精品建設的產品規劃、美學的細膩要求、售服的高滿意度、與政府評鑑第一的物業管理,皆可滿足,並為客戶提供最佳的產品服務與生活體驗。除此,新美齊近年在新工法檢討與推動的努力,包含系統模板與預鑄工法,除將視個案具體納入執行外也跑在政府相關獎勵法令之前,當能於第一時間銜接政府獎勵措施,與強化股東獲利。(四)總體經營環境之影響:綜觀國內外經濟及政策影響,115年度房地產市場仍將視個案地點、規劃等有極大銷售差異化,本公司建案地段極佳、產品力強、設計規格高,必定可以有突出市場之表現。除此之外,因應未來淨零排放目標,企業未來將企業永續經營納入不動產策略,未來新大樓在綠色建築標章、碳排放、綠電及再生能源採購等,都是我們考量因素。新美齊事業版圖橫跨重要綠能與光電產業,已拉高同業競爭門檻,並將持續深化此產業優勢。(五)未來展望:本公司各項重要開發專案執行進度概況:1.「新北市板橋區新美齊画世代」本案位於板橋區南雅商圈內,約2,449坪基地,規劃3棟地上24層地下5層之店舖及住宅大樓,住宅部分621戶及11戶店舖,本案由本公司持股60%之京捷建設負責開發,已於114年9月取得使用執照,並於114年第四季及115年上半年交屋入帳。2.「新北市三重區新美齊The Top」本案位於三重區環河南路、中正南路250巷、泉州街,近忠孝橋面淡水河,全案近百分之七十有河岸景觀,規劃設計地上24層地下4層之住宅大樓,規劃坪數22-36坪間,已全數完銷,預計115年可取得使用執照並完工交屋。3.「台中市14期重劃區仁平段案」本案位於台中市14期重劃區北屯區山西路二段、崇德八路交叉口,本案北側有馬禮遜美國學校,近十一期成熟商圈,基地西南側有水湳生態公園,10分鐘內可達台中最大公園水湳中央公園。基地距離北側接74號快速道路約5分鐘車程,約10分鐘可銜接至國1交流道,對外交通便利。規劃設計地上19層地下3層之住宅大樓另含一戶店鋪,規劃坪數25-45坪間。4.「台中市北屯區溝背段案」本案位於台中市北屯機廠重劃區,雙面臨主幹道25米敦富路與8米敦富八街,步行3分鐘200米至捷運G0北屯總站,並擁有雙公園的無遮蔽綠地視野,區域快速發展生活機能完善,聯外交通便利生活圈再擴大。本案辦理原有建照變更設計及申請容積移轉完成後進行建築開發。5.「新北市三重區頂崁段案」本案位於新北市三重區,為廠辦大樓設計,座落於光復路二段與光復路二段88巷交匯處,臨24米寬主要幹道。周邊擁有五谷王重劃區、IKEA、家樂福等商業設施,並鄰近BMW、賓士、Porsche等高端廠,展現產業聚集效應。隨著新北第二行政中心進駐及頂崁、化成工業區的整合,新北科技園區正加速成形,為企業提供優質環境,帶動產業升級。本案將採都市更新重建開發。6.「新北市新店區寶元段案」本案位於新北市新店區,為原開明高職校地,坐落於捷運大坪林站與七張站之間。由本公司與德杰機構、海悅國際共同投資興建,基地面向生態公園,毗鄰新店裕隆城,不僅享有完善的商業與生活設施,更位處新店未來重點發展區域,具備卓越的發展潛力。本案將採危老重建開發。7.「台中市南屯區惠仁段案」本案位於台中市正核心七期重劃區,前後臨40米文心路一段與10米大正街,稀有千坪基地,地上物目前出租予汎德集團BMW,步行2分鐘180米至捷運水安宮站,周邊文教機能完善、商圈林立且交通便捷。本案採都市更新開發,已與鄰地擴大基地面積創造更高品質的居住氛圍。8.「台北市公館東南亞影城案」本案位於台北市中正區羅斯福路四段136巷3號,由本公司與子公司共同辦理合建開發。基地現況為東南亞秀泰影城及店鋪,東側臨公館夜市,區內羅斯福路四段一帶被稱為公館商圈,商業繁盛。本案將採都市更新開發。9.「高雄市苓雅區中正一路案」本案位於高雄市苓雅區中正一路321號與河北路口,由本公司佔60%股份之齊功建設負責開發。現況部分地上物目前出租予星巴克,本案毗鄰捷運輕軌凱旋公園站旁,臨近捷運橘線文化中心站及五塊厝站,區位良好有充份生活機能。本案採都市更新開發。10.「台北市北投區新洲美段合建案」本案位於台北市北投區福真路與承真街口(北士科西區),三面臨路且緊鄰洲美公園。受惠於北士科智慧製造與研發總部聚落開發,本案具備強大產業動能,且車行10分鐘內可達天母及石牌生活圈與各大醫學中心。交通上鄰近洲美快速道路與捷運芝山站,未來更享有北士科輕軌便利性。