國揚 (2505)

各位敬愛的股東：大家好2025年，全球經濟仍受高通膨、利率維持高檔與地緣政治動盪等因素牽動，整體成長動能表現溫和。台灣房市亦延續修正格局，主因為政府延續升息、選擇性信用管制等政策。然而，持續穩定自住型買盤，成為市場回穩的重要支撐力道，顯示剛性需求仍具潛力。在全球 AI 產業鏈發展及供給需求的推升 與倡導 ESG 永續企業趨勢帶動下，企業對高規格、永續型商用不動產的升級需求持續升溫，推動台北市 A 級辦公室市場延續 2025 年的亮眼表現，2026年商用不動產總成交量將保持水準之上。北市 A辦與廠辦成交量已連續兩年突破五萬坪，展現企業持續擴張的布局動能。在企業投資持續趨謹慎的壓力，國揚建設憑藉前期穩健的土地佈局與市場判斷，持續擴大產業服務基礎，且 AI 應用需求不減，相關科技大廠於中後期重新啟動擴廠計畫。此外，ESG 與碳中和已成全球供應鏈的新標配，企業對綠色廠辦與節能設施的需求顯著上升，進一步支撐產業用地的發展動能。面對這樣的產業轉變，國揚建設早已前瞻性布局，自 2020 年起即積極購置工業區土地。去年 2025 年，陸續推進多項案量，包括已完工的「內湖國揚洲際」、即將完工的「三重數位科技大樓案」、即將動工的「汐止國揚前瞻」，以及於 2025 年度陸續取得建照的「新店全球新創」、「土城國揚創新」及申請建照中的「高雄特貿三案」、「左營高鐵科技之心案」、「新店寶橋案」等，土地存量達 2.4 萬坪，為後續推案奠定堅實基礎。這些案件皆導入智慧、節能、綠建築等規劃，契合市場升級需求，並以區域地標型現代建築，進一步強化品牌能見度與資產價值。除工業地產外，國揚建設亦積極回應政府住宅政策與都市更新推動，2025年完成送件的「仁愛都更案」，2025 年施工中的「國揚吉麟」、「新店國揚光河」；預計 2026 年完成送件的「北投都更案」等案件。另有多處大規模基地同步開發規劃中。透過政府與地主的協力合作，國揚致力發揮都市再生帶動效應，強化地區機能，並創造整體居住與環境品質的提升。在企業永續發展方面，2025 年國揚建設持續將「永續」納入營運核心，不僅回應 2050 淨零排放政策目標，更進一步於新案中全面導入綠建築、智慧建築及國際 LEED 認證規劃原則。我們不僅在建築設計上落實節能減碳，更積極協助客戶實現綠色轉型，朝向環境共生及共築永續城市、打造幸福建築的企業願景穩步邁進。茲就 114 年度營業報告及 115 年度營業計劃概要報告如下：一、一一四年度營業報告敬愛的股東們：回顧一一四年度，本公司秉持穩健經營與創新發展的理念，積極推動各項銷售計畫，並在住宅與廠辦市場皆取得良好成果。以下為本年度的營運概況：(一) 營業結果本年度共計銷售十個建案，其中四案為成屋銷售，六案為預售推案，總售出金額：97.72 億元。1. 成屋銷售 (四案)：(1) 住宅類：高雄「國硯」、「微笑時代」、台南「翡翠森林二期」。(2) 廠辦類：台北「國揚洲際企業總部」(內湖)。(3) 銷售成果：售出新台幣 3,154,060 仟元。2. 預售推案 (六案)：(1) 住宅類：台北「國揚吉麟」、新北「國揚光河」。 台南「美地莊園」(翡翠森林四期)。(2) 廠辦類：新北「全球新創科技中心」（新店）、「國揚前瞻科技大樓」（汐止）、「國揚創新科技大樓」（土城）。(3) 銷售成果：售出新台幣 6,618,220 仟元。（二）預算執行情形本公司 114 年並未對外公開財務預測，因此不作本分析報告。（三）財務收支及獲利能力分析1. 財務收支情形 單位:新台幣仟元項 目 114 年度 113 年度營業收入 4,371,218 607,692營業成本 (3,134,007) (370,256)營業毛利 1,237,211 237,436營業費用 (472,661) (286,371)營業利益(損失) 764,550 (48,935)營業外收入及支出 191,411 265,408稅前淨利 955,961 216,473所得稅費用 (54,177) (11,347)本期淨利 901,784 205,1262. 獲利能力分析項 目 114 年度 113 年度資產報酬率 4.21% 1.12%股東權益報酬率 8.45% 2.00%稅前純益占實收資本額比率 25.16% 5.70%純益率 20.63% 33.75%每股盈餘(元) 2.37 0.52（四）開發成果1. 重點個案：(1) 114 年取得建照個案：a. 住宅類：基隆「早安國揚二期」、高雄「國揚鉑御」。b. 廠辦類：新北「國揚創新」。(2) 114 年取得使用執照個案：台南「翡翠森林第四期『美地莊園』」。(3) 預計 115 年取得建照個案：南區：a. 住宅類：高雄特貿三(南基地-北側)公辦都更案。(4) 預計 115 年取得使用執照個案：新北「國揚數位」。(5) 發展中個案：北區：a. 住宅類： 基隆溫泉住宅案、台北仁愛路都更案、台北北投大業路都更案。b. 廠辦類： 新店寶橋路案。南區：a. 住宅類：高雄前金民生都更案。b. 辦公類：左營高鐵之心-B 基地。2. 規劃設計方面：致力於建構優質品牌形象，並秉持永續經營的理念，在建築規劃上，將遵循 2050 年淨零排放目標，導入環境永續設計，包括：結合在地特色，提升建築與環境融合度。優化建築通風與節能設計，降低能源消耗。推動水資源循環與綠環境，形塑生態綠建築環境。採用低耗能設備與智慧建築技術，打造綠色永續建築。透過這些規劃，我們將進一步提升「國揚綠色建築」的品牌力，打造更健康、更聰明、更節能的「國揚建築」。3. 工程成本、進度及品質方面：(1) 成本控制面對營建材料成本上漲，本公司將從個案分別採購改為聯合年度採購，以規模經濟降低成本。(2) 工程進度管理導入新型工法：如：鋁模工法、內裝工業化…等，有效降低缺工問題，縮短工期，提升施工效率、減少廢材量。優化原專案管理系統，導入 Suiqu 專案管理系統：Suiqu 系統之特色與效益- 表單自動生成，提升工作效率。- 新版圖說管制，減少資訊錯誤。- 雲端簽核流程，責任分界清楚。- 日報表人機料，自動回饋工率。- 進度自動警示，即時控管追蹤。- 保存完整文件記錄，知識傳承。(3) 品質與安全管理工地漸進式導入智慧工地系統，以科技取代人工管理，節省人力，降低工地施工風險。強化工地員工教育訓練，落實標準化施工流程，確保施工品質。4. 品牌建構及客戶服務方面：(1) 施工透明化提供已購客戶專案施工進度報告書，讓客戶可即時掌握建案施工進度，肯定國揚建築團隊在工程上的細膩與用心，提升信任度。(2) 終生房屋健檢建立專業管理團隊，提供房屋終身健檢服務，落實住戶居住舒適度。並透過住戶使用後意見回饋，即時調整後續建案規劃，有效提升建案品質。(3) 社區總體營造與客戶關係深化舉辦社區活動，從認識到正確使用及維養設施，凝聚住戶共識，打造成有質感也有溫度的社區。(4) 導入數位轉型與智能化服務預售階段即導入 Home Go APP社區物業平台，即時處理住戶需求、服務零距離，交屋後落實社區管理與安全監控，售後服務全面透明化。並整合聯合客服中心平台，拓展數位化管理模式，釋放人力提升效能，將營運數據可視化，實現精準管理。5. 市場研究發展：(1) 住宅用地開發策略調整面對史上最嚴厲的第六、七波信用管制，七都預售及成屋交易量在 114 年幾乎腰折過半，呈現價格高位盤整，但交易量能急凍的市況。本公司住宅類土地開發策略，將以都市更新與合建案為核心發展方向，不僅能改善市容風貌，更可降低購地風險，穩定開發效益。(2) 廠辦與工業地產市場布局受全球 AI 產業鏈投資擴大及半導體產業持續成長影響，輝達公司台灣總部之設立，使國內外企業在台擴產需求上升，帶動商用不動產及工業地產市場需求增長。公司將順應此趨勢，提高對雙北工業用地之開發投資。(3) 參與政府精華區招商與都市更新專案持續關注政府精華區的招商標的，積極參與公辦都更。因應台積電全台擴廠的需求，形成 AI 產業鏈的聚集及未來亞洲資產管理中心選定高雄為首個示範專區，除在高雄投資住宅產品外，高級 A 辦產品也是我們關注的焦點。(4) 活化現有資產、強化聯盟合作透過與同業策略聯盟，民權東路、景美區等閒置土地，已在 114 年以都更方式開發送件，有效提升土地價值與開發效益。整體而言，本公司在成屋與預售市場均展現穩健成長，憑藉精準市場布局與高品質產品，成功提升品牌競爭力，為未來發展奠定堅實基礎。展望未來，我們將持續關注市場趨勢，積極開發符合市場需求的創新產品，強化品牌實力，並透過穏健經營，為股東創造長期穩定的投資回報。二、一一五年度營業計劃概要銷售進行中個案:(一) 成屋四案：1. 住宅類： 高雄「國硯」、「微笑時代」 台南「翡翠森林二期」2. 廠辦類： 台北「國揚洲際企業總部」(內湖)(二) 預售四案：1. 住宅類： 新北「國揚光河」 台南「美地莊園」(翡翠森林四期) 高雄「國揚鉑御」2. 廠辦類：新北「國揚前瞻科技大樓」(汐止)三、未來公司發展策略(一) 土地開發轉趨多元化佈局，除特定地區之工業用地外，住宅部分著重以都更或合建方式開發，並積極參與公辦都更案，跨足商辦領域。除北部外，並持續朝南部地區布局。(二) 就營建個案著重規劃、工法、材料及設備之運用，減少興建過程產生之廢棄物，增加循環回收機能。並考量健康、節能、生態、減廢，打造出對環境更友善的(近)零碳建築，期以精準之產品定位、完善之服務品質，維護公司營運成果與市場優質品牌形象，落實 ESG 及貼心設計以厚植國揚的產品力，進而成為客戶購屋首選。四、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響（一）利多:1. 台灣 2025 年經濟成長率表現強勁，經主計處統計成長率高達 8.68%，創下 15年來新高，主要為受惠於 AI高科技出口與全球的佈局，展望 2026年主計處預測今年成長率為 7.71%，顯示經濟擴張動能持續。2. 利率穩定，資金環境改善利率維持穩定，全球主要央行政策趨於寬鬆，市場流動性充裕。長期資金成本維持低位，投資人信心增強，特別是在工業用地與商用不動產領域，展現強勁成長動能，有助於市場穩定發展。3. 政府推動永續建築與都市更新政府持續推動綠建築與都市更新，中央與台北市等地方政府依據 2050 淨零排放目標，分階段推動建築能效提升。並針對危險及老舊建築，採用容積獎勵與經費補助等措施，如台北市所推出的防災型都更獎勵等。這些政策不僅促使建商轉型升級，運用創新工法與綠色建材，推動近零碳建築發展，也推動建商針對市中心老舊都市空間持續活化、更新。（二）利空1. 囤房稅與信用管制施壓市場政府推行全國歸戶囤房稅，對持有多套非自住房屋者加重課稅，並強化房市信用管制，第七波選擇性信用管制上路後，銀行房貸政策也趨於保守。2025全年平均房貸利率約落在 2.3%，使首購族與換屋族的負擔增加；同時，為控管不動產放款集中度，銀行採取更審慎的授信策略，核貸成數降至新低，購屋族須準備更高比例自備款，也拉長購屋決策時間。2. 全球經濟放緩與外部風險增加全球經濟增長預期下調，戰爭及地緣政治風險與主要市場需求疲軟，影響台灣出口與內需。建材與人工成本持續上升，可能壓縮利潤空間，影響建商資金運作與投資規劃。（三）應對策略本公司以積極進取的姿態迎戰市場變數，採取以下策略：1. 多元化土地開發：擴大工業用地與商辦項目投資，透過都市更新與合建模式，優化住宅市場布局。2. 綠色建築與智慧管理：導入綠色建材與智慧工程技術，提高工程品質與環保效益，符合市場需求與政府政策。3. 靈活調整策略：應對法規調整與市場不確定性，審慎規劃資金運用，提升市場競爭力，確保穩健成長。面對市場挑戰，我們堅定信心，持續強化國揚的產品力，以多元開發與永續經營引領市場，迎向長期成長新局。感謝各位股東所給予的支持與指教敬祝身體健康、萬事如意董事長 林子寛