龍邦 (2514)

壹、致股東報告書一、114 年度營業結果(一)營業實施成果114 年台灣房市進入深度盤整期。受中央銀行祭出「史上最嚴」的第七波選擇性信用管制影響,管制範圍擴及全台,並嚴格限制名下有房者的貸款寬限期,導致市場觀望氣氛濃厚,買氣明顯下滑。根據內政部及台北市政府地政局數據,114 年住宅價格指數已出現鬆動下跌趨勢,市場呈現顯著的「量縮價修」格局。雖然政府為保障首購族,於 114年9月起將「新青安貸款」撥款排除於《銀行法》第72-2 條的不動產放款比率限制之外,旨在緩解銀行限貸壓力並優先支持自住需求,但整體受限於高利率環境與嚴格的核貸審查,市場動能短期內仍難以大幅回溫。本公司憑藉嚴選精華地段、精雕物件產品特性等差異化優勢,在審慎評估市場波動與政策風險的前提下,積極獵地佈局危老重建以及整合都市更新型態,持續提高營運獲利,穩健站穩不動產投資腳步。其中西園路都更案已順利取得建築執照並動工;環河南路案則採取都市更新與裝修後出租併行的靈活策略,以確保穩定現金流,並持續透過併購鄰地擴大開發規模,為全體股東謀求最大利益。此外,為應對不動產市場循環波動對獲利的影響,本公司近年積極透過轉投資拓展經營版圖。目前已跨足營造事業、高爾夫球場經營、生命服務、專業投資及食品產業等核心領域,逐步轉型為產業控股公司,朝多元化方向發展。在全體同仁努力下,我們將秉持初衷,持續朝向營收來源穩健、獲利持續成長的經營目標邁進。(二)114 年度財務收支及獲利能力分析114 年度合併營業收入 21,640,008 仟元較 113 年度 24,899,361 仟元,減少約13.09%;獲利方面,歸屬於母公司淨利為 668,206 仟元,稅後每股盈餘為 1.85元,股東權益報酬率 5.27%。二、115 年度營業計畫概要(一)經營方針本公司業務經營方向涵蓋不動產開發、物業銷售與租賃管理、營造、生命禮儀服務、高爾夫球場營運,以及食品產業等多元領域。115 年度營業計畫重點如下:1.物業活化與銷售計畫有效活化並處分公司現有不動產資產。2.物業租賃管理計畫目標所有持有物業達成滿租狀態,提升租金收益率。3.國內不動產投資與開發計畫3.1 土地開發策略:考量未來不動產市場發展趨勢與營造成本墊高,本公司將採取購地與合建開發並行策略。開發標的將優先鎖定台灣都會區的重劃區、鄰近重大交通建設,或居住機能完善的區域,以供後續興建房產銷售。3.2 廠辦市場佈局:因應地緣政治影響,廠商回流設廠需求殷切,廠辦供給相對緊張。在國際局勢不確定的環境下,本公司將評估購入新北市及桃園市現有優質廠辦,以達到抵禦通貨膨脹、創造穩定現金流的目標。3.3 精華區個案投資:除自建推案的土地購置外,針對台北市、新北市、台中市等中部以北精華地區的個案,亦可採個案投資方式參與。在雙北市則可優先評估參與能快速推案的危老重建案,透過投資、購地、合建等多種模式獲取最大投資效益。3.4 多角化經營與集團整合:為響應多角化經營策略並結合集團資源,計畫投入休閒產業(高爾夫球場)的營運。同時,評估投入陰宅不動產的投資或開發市場,將於全國各地洽尋適合殯葬事業發展的園林綠化園區標的,進行規劃、開發或整合。4.重要現有不動產開發進度4.1 台北萬華西園路都更案:本案預估總開發期程約7年。已於112年11月取得建築執照,並自 113年9月正式公開預售,目前銷售率已達八成。本案已於 114年3月10日動工興建,預計 117 年 12 月取得使用執照,並於 118年上半年開始辦理交屋作業。4.2 台中大坑案:除有效掌控物業管理現況外,將配合公部門辦理「台中大坑風景特定區」通盤檢討修訂程序,同步進行變更開發許可作業,並規劃短期的資產活化策略。4.3 台北萬華環河南路案:本案將採都市更新方式開發,持續進行土地併購的同時,將評估整修後與包租代管業者合作,以穩定收租並創造現金流。4.4 集團資源整合開發:評估與泰山企業就南京東路辦公大樓進行都市更新合建開發,活化集團內各企業的閒置土地與不動產資產。(二)預期銷售數量及其依據參酌各項業務的成長潛力及市場規模的拓展,本公司訂定 115 年度各項資產出租、銷售及開發業務,皆以努力追求達成 100%年度目標。(三)重要產銷政策1.不動產租售業務1.1 行銷推廣:委託優良不動產仲介公司或透過社區布告欄、線上平台等管道,登載物業待租售廣告,並隨時更新管理,以增加資訊曝光度與租售機會。1.2 交易達成:透過個案現場管理人員、當地房仲公司引薦,或提高出租佣金率等方式,促進標的成交。2.國內不動產投資2.1 土地與案源取得:將透過主動開發、委託仲介、地主資訊提供(購買或合作)、個案投資,以及參與政府機關或其他機構公開標售等多元方式,取得合適的土地或建物進行開發或營運。2.2 利用上市公司利基:運用上市公司優勢,吸引地主主動提供案源資訊,增加購地、合作、合建開發的機會,尋求不動產投資獲利。2.3 集團綜效與雙軌開發:結合集團企業專業整合與經營能力,未來將投入「陽宅」(住宅/商辦)與「陰宅」(殯葬園區)不動產市場的雙軌開發,發揮最大的開發與整合綜效。2.4 多元投資標的評估:購入開發型不動產的同時,也將考量適當的租金投資報酬率,收購各類型商用不動產,或將非都市土地轉型開發為產業用地等。三、未來公司發展策略、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(一)外部競爭與法規環境影響分析台灣房地產市場深受政府政策影響,主要衝擊來自於《平均地權條例》修法與「囤房稅」的上路。1.《平均地權條例》衝擊:該條例兩大重點——限制預售屋換約轉售、私法人購置住宅採許可制——旨在重罰炒房、打擊短期投資客。然而,政策也產生了「一體兩面」的效應:抑制買氣:過往預售屋前期低自備款的優勢,原本能協助資金有限的年輕人購屋置產。修法後,投資客退場,連帶影響了市場氛圍,使原本的剛性買盤也趨於觀望。市場區隔:針對投資型買方的購屋心態將更趨保守。2.「囤房稅 2.0」影響:《房屋稅條例》修正案將非自住房屋改採全國總歸戶,稅率調高至 2% ~4%。此舉將進一步對房市帶來衝擊,強化投資方審慎評估持有成本的決策。3.市場預期與趨勢:儘管面臨法規挑戰,市場仍有剛需支撐。在「青年安心成家方案 2.0」政策催化下,首購族與偏好小宅戶型的買氣預期將有所增強,但後續動能仍待觀察。綜觀 114 年,我國房地產景氣預計將浮現放緩跡象,回歸基本供需面。市場格局預期呈現「長線持有族群活躍、低總價產品暢銷、穩定收益型產品看俏」的局面。(二)總體經營環境影響總體經濟環境的變化將牽動台灣市場整體脈動:1.經濟結構變動:中美貿易戰持續促使台商回流設廠,帶動經濟成長;同時,產業「南移」趨勢也將帶動新興工業區周邊商圈與房市發展。2.營建成本壓力:缺工問題嚴重及歷經土方之亂後,營建成本持續居高不下,仍是產業鏈將面臨的主要挑戰。3.政策與利率環境:新政府上任後的施政方針、央行對於信用管制與放貸的態度是否友善,以及整體產業經濟復甦的強度,都將影響房市景氣。4.綠色永續發展:隨著缺水、缺電、缺料、缺地及氣候變遷與 ESG 議題的重要性日益提升。台灣已於 112 年 8 月 7 日成立碳權交易所並頒布《氣候變遷因應法》子法,顯示政府正積極應對氣候變化,企業營運需納入永續考量的重要性正與日俱增。(三)未來公司發展策略與願景本公司以不動產開發、物業租售管理為核心業務,並透過轉投資方式,跨足金融、營造、生命禮儀服務(陰宅業務)、高爾夫球場營運,以及食品產業等多角化經營。未來將透過以下業務發展計畫,實現公司「成長、穩定、獲利」的永續經營目標:1.土地開發與整合策略1.1 提升開發效益:針對已取得之土地個案,積極進行周邊法定規模範圍土地的整合與協談,提高都市更新或危老重建案的開發效益。1.2 增持長期資產:鎖定台灣都會區重劃區或機能完善區域,評估投資購地、合建或參與公部門標售,以取得具開發潛力的土地標的。1.3 評估合建模式:雙北地區個案的投資合建可行性,並專注台北市精華區的都更與危老案,運用專業顧問團隊整合街廓,由直接購地轉為合建模式降低資金壓力,提升開發利潤。1.4 慎選投資標的:嚴選台中以北區位佳、鄰近捷運站或重大建設,且整合完成度高(達高比例)的都更案與危老案進行投資評估。2.多元化業務拓展2.1 結合集團資源:除持續深耕休閒產業(球場營運)外,將投入陰宅不動產市場,於全國各地洽尋適合開發為綠化園區的標的。2.2 評估參與公部門標售個案可行性:爭取優質不動產推案標的,為集團創造穩定營運收益。2.3 產品多元化:評估不同開發類型建案,涵蓋住宅大樓、別墅、廠辦、辦公大樓等型態。2.4 發揮集團綜效:整合營造、生命禮儀、銀髮住宅、休閒、食品等多元事業版圖,朝向「綠色、環保、永續」的企業目標穩健邁進。展望未來,本公司將緊跟政府審慎因應國際變局、強化經濟韌性的步伐,並結合綠色永續政策,專注於具競爭優勢的投資標的,例如鎖定區位優越、整合度高的都市更新與危老重建案。同時,我們將持續深化集團資源整合,透過不動產開發、營造、休閒、食品等多角化經營策略,創造長期穩健的營運收益,達成企業永續發展的目標。