京城 (2524)

各位敬愛的京城建設股東,大家好,2025年台灣房地產市場在政府信用管制及市場觀望氣氛仍濃之背景影響下,整體呈現量縮價穩格局。受中央銀行選擇性信用管制及銀行放款趨嚴影響,投資性需求明顯降溫,市場交易量較2024年下滑,購屋族態度轉趨保守,整體房市已由過去快速上漲階段逐步進入盤整停滯。惟在營建成本、土地價格及通膨因素支撐下,房價仍具一定支撐力,市場呈現個案表現與區域發展差異化現象。政府近年持續推動各項房地產相關政策,包括選擇性信用管制、房屋稅2.0、預售屋禁止換約轉售及租屋市場改革等措施,主要目的在於抑制短期投機炒作、健全市場秩序並提升居住正義。雖然相關政策短期內對市場交易量造成影響,但長期而言,有助於房地產市場回歸基本面發展。國際經濟方面,美國利率政策與關稅措施仍持續影響全球金融市場,地緣政治風險與區域衝突亦增加全球景氣變數。然而人工智慧(AI)產業快速發展,帶動半導體、高科技產業鏈持續擴張,台灣在全球科技供應鏈中的重要性持續提升,亦進一步強化南台灣產業投資與人口移入動能。高雄與台南地區在台積電擴廠效應,科技產業投資及重大公共建設持續推進下,長期發展前景仍然受到市場看好。尤其高雄橋頭科學園區、楠梓產業園區、亞洲新灣區及台南科學園區周邊區域,未來仍具備穩定住宅與商辦需求,有助於支撐區域房地產市場長期發展。截至2025年底,全年建物買賣移轉棟數 261,308棟,較2024年的350, 525棟減少25.45%。其中,六都的交易量合計為204,596棟,年減24.59%。而高雄市房地產市場走勢比較整體為弱,2025年高雄市建物買賣移轉棟數 31, 196棟,比較2024年減少約31.05%,是六都中最弱的。而高雄在六都之中,是新興科技產業聚落、重大公共建設及人口持續移入區域,仍具相對穩定需求;惟部分前波漲幅較大的地區,價格漲勢已明顯收斂。整體而言,2025年台灣房市已由過去「全面普漲」逐步轉向「產品競爭」與「區域選擇」市場,具備地段優勢、交通建設、生活機能及品牌口碑之個案,仍較能維持銷售穩定性。高雄地區方面,受到中央信用管制與市場資金降溫影響,房市交易量較前幾年明顯趨緩,市場逐漸回歸自住需求主導。然而,受惠於半導體產業投資、高科技供應鏈布局、亞洲新灣區開發及軌道建設等長期利多,高雄整體發展前景仍具支撐。尤其北高雄台積電設廠效應持續帶動楠梓、橋頭、左營等區域發展,仍吸引人口與產業進駐,成為支撐區域房市的重要動能。而本公司今年推案狀況,2026年未有新個案完工,餘屋將成為銷售主力產品,是2026年主要入帳個案。(以上數據資料來源:行政院主計處、內政部營建署、高雄市政府地政處)茲就114年度營業報告及115年度營業計劃概要報告如下:一、114 年度營業結果:(一)114年度營業計劃實施成果:114年度本公司合併報表營業收入淨額為新台幣3,675,047仟元,較113年度營業收入淨額新台幣9,283,423仟元,減少新台幣5,608,376仟元,稅前淨利為新台幣801,141仟元,稅前純益率為21.80%。(二)預算執行情形:本公司115年度並未對外公開財務預測,因此不作本項分析報告。(三)財務收支及獲利能力分析:114年度投入在建工程金額比較113年度大幅減少,因此存貨金額僅小幅增加,但114年度營業收入比較113年度大幅減少,致使營業活動淨現金小幅流入新台幣98,898仟元,投資活動淨現金流出新台幣512,474仟元,籌資活動淨現金流出新台幣1,415,873仟元,總負債比率從113年49.99%下降至114年47.30%。114年度之利息支出為新台幣 386,420仟元,較113年度新台幣324,683仟元增加新台幣61,737仟元(+19.01%)。2. 獲利能力分析:114年度營業利益為新台幣1,158,155仟元,營業利益佔實收資本比率為31.65%,較113度新台幣3,460,655仟元減少新台幣2,302,500仟元;114年度稅後淨利為新台幣628,678仟元,純益率為17.11%,較113年度新台幣2,831,693仟元減少新台幣2, 203, 015仟元;資產報酬率較 113年減少70.67%,股東權益報酬率較 113 年減少79.58%。(四)研究發展狀況:在土地開發方面,本公司持續秉持專業化及積極穩健之開發策略,審慎評估具發展潛力之區域,進行市場調查、資料分析及土地整合與取得作業,並由專業土地開發團隊結合建築師、代書及相關專業顧問,即時掌握與研究相關法令及市場趨勢,以因應市場環境變化並提升開發效益。目前土地開發重點區域仍以高雄市及台南市為主。在營建技術及住宅品質方面,本公司持續提升工地管理效率與施工品質,致力於開發高附加價值之住宅產品,以強化市場競爭力、提升產品毛利及品牌口碑。同時,透過優化施工流程及工程管理機制,適度縮短工期,以降低原物料及營建成本上升之影響;另於物業管理與居住服務方面,將持續強化與樓管公司之合作,提升社區管理品質與住戶居住滿意度。二、115年度營業計劃概要:(一)經營方針:1. 本公司將秉持穩健經營原則,維持適度且穩定之推案規模,並審慎評估市場需求、區域發展及投資效益,慎選優質建地推出個案,以兼顧營運穩定與風險控管。2持續提升個案規劃品質與產品附加價值,強化成本控管與營建效率,以提高個案毛利及整體經營績效,進一步提升公司市場競爭力。3本公司深信建築不僅是居住空間,更是城市文化與生活美學的一部分,秉持對城市發展之使命感,致力打造兼具建築美學、人文精神與城市特色之優質作品,與城市發展共榮共好。4. 因應市場主流需求變化,將持續強化符合自住及換屋需求之主力坪數產品規劃,以提升產品市場接受度,擴大營業收入與銷售動能。5. 積極拓展推案區域,審慎布局具發展潛力之市場,透過優質個案與品牌口碑累積,持續提升公司品牌價值、市場知名度及整體經營規模。(二)預期銷售數量及其依據:本公司未公佈115年財務預測。(三)重要之產銷政策:1. 持續整合市場資訊與區域發展趨勢,積極評估具發展潛力及抗跌性佳之區域,審慎進行土地開發與布局,並掌握土地市場變化及採購時機,以提升土地運用效益與產品附加價值,降低景氣循環對公司營運之影響。2. 持續發展高品質住宅產品,強化建築規劃、施工品質及產品差異化,提升公司產品附加價值與市場競爭力,以符合市場需求及消費趨勢,並維持產品長期價值與品牌口碑。3. 強化個案售後服務、維修管理及社區樓管品質,積極與住戶建立良好互動關係,提升客戶滿意度與建築物管理價值,進一步深化公司品牌形象與市場信賴度。三、未來公司發展策略:(一)持續關注高科技產業投資與產業聚落發展,掌握相關區域住宅及商辦需求成長契機。(二)重點布局高雄橋頭科學園區、楠梓產業園區、高雄大學特區、亞洲新灣區及台南科學園區周邊土地,以掌握未來發展商機。(三)因應南台灣產業升級與企業進駐需求,持續看好高雄及台南商辦市場長期發展潛力。四、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響:(一)外部競爭環境影響本公司主要推案區域以大高雄地區為核心,並逐步拓展至台南地區。憑藉多年深耕南台灣市場之品牌知名度、產品規劃能力及土地開發經驗,本公司於主要推案區域仍具相當競爭優勢。雖然整體房地產市場競爭持續存在,惟本公司將持續強化產品定位、施工品質及品牌價值,以提升市場競爭力並維持穩健經營成果。(二)法規環境影響近年政府持續推動各項房地產市場健全政策,包括選擇性信用管制、房屋稅制度調整、預售屋管理制度及相關不動產交易規範等,短期內對市場交易量及投資性需求造成一定影響。然而,相關政策長期有助於市場秩序健全化及房地產市場穩定發展。本公司將持續密切關注相關法規與政策變化,適時調整推案規劃、產品策略及銷售節奏,以因應市場環境變化。(三)總體經營環境影響全球經濟仍持續受到國際利率政策、地緣政治風險及金融市場波動等因素影響,整體經營環境仍具不確定性。然而,隨著人工智慧(AI)及高科技產業發展,台灣半導體與科技供應鏈持續擴張,加上南台灣重大公共建設及產業投資陸續推進,對高雄及台南地區之人口、就業及住宅需求仍具長期支撐效果。本公司將持續秉持穩健經營原則,審慎因應市場變化,提升經營效率與產品競爭力。本公司115年無新建個案完工銷售。就本公司1-3月份營收來看,累計有新台幣656,590仟元,比去年同期大幅衰退65.32%,主因目前公司多為大坪數餘屋項目銷售,去化速度本來就不快,加上市場觀望氣氛濃,致使本公司1-3月份營收中幅衰退。本公司115年無新案完工,今年營收主要看「京城」、「美術皇居」、「馥之森」及「新世界」餘屋等個案去化狀況。展望未來,高雄房地產市場短期雖受政府信用管制、房貸緊縮及市場觀望氣氛影響,整體交易量趨於保守,但在產業投資與重大建設持續推動下,中長期發展仍具成長潛力。隨著半導體、高科技產業鏈布局深化,以及亞洲新灣區、捷運路網與公共建設逐步到位,可望持續帶動人口移入、就業機會及居住需求增加。未來市場將由過去全面普漲,逐步轉向產品品質、地段條件與品牌價值競爭,具備區域發展優勢及品牌口碑之建商,仍可維持穩健發展。以上報告希望能獲得股東之支持。敬祝身體健康、萬事如意