宏盛 (2534)

一、114年度營業結果:(一)營業計畫實施成果:民國 114 年度興建中的工地有台北市「石牌案」、「淬白」、「掬白」等。新北市淡水區「宏盛水悅」成屋完銷結案,新北市新店區「宏盛心中央」預售已完銷已於第二季交屋完結案,新北市汐止區「宏盛心」成屋銷售中、台北市「掬白」預售已完銷、「淬白」預售即將完銷、台北市南京東路「宏盛國際金融中心」已滿租,新北市淡水區「海洋都心 III」持續招租及銷售。民國 114 年度合併營業收入為新台幣4,741,072 仟元,包括新北市淡水區「海洋都心 III」、「宏盛水悅」、新北市汐止區「宏盛心」、新北市新店區「宏盛心中央」等建案銷售收入、租金收入及子公司工程收入。(二)合併營業執行情形:項目營業收入淨額營業成本營業毛利營業費用營業利益營業外收入及支出稅前淨利所得稅費用本期淨利單位:新台幣仟元金額4,741,0722,803,8131,937,259738,3131,198,946(219,789)979,157(4,725)974,432(三) 合併財務收支及獲利能力分析:1、財務收支:本公司 114 年度之利息收入為新台幣 16,682 仟元,包括銀行存款利息,利息支出總額為新台幣 258,348仟元,另110,388仟元已予以資本化。2、獲利能力分析:單位:新台幣仟元項目114年度113年度增(減)變動金額營業利益(損失)1,198,946512,790686,156營業外收入及支出(219,789)(182,830)(36,959)稅前淨利(損)979,157329,960649,197稅後淨利(損)974,432297,856676,576項目114年度113年度資產報酬率(%)3.71.57權益報酬率(%)6.582.04稅前純益占實收資本額比率(%)20.656.96純益率(%)20.5514.13每股盈餘(元)2.060.63(四) 公司經營政策:1、掌握市場創造業績回歸自住與長期價值 114 年房市在政策持續調控下呈現結構性調整。包括「房屋稅2.0」正式上路,提高多屋族持有成本,抑制短期囤房與投機行為;同時信用管制措施持續執行,金融環境趨於審慎,使市場資金更明確流向具實際居住需求的購屋族群。此外,「新青年安心成家貸款」政策確定延續至115年7月底,政府亦預期規劃新青安 2.0 方案,顯示政策方向仍以支持首購族與成家需求為主軸。在上述政策背景下,投資性買盤明顯退場,市場正式回歸以首購、自住、換屋與長期配置型需求為核心。整體交易量維持相對保守,買方決策期拉長,價格走勢呈現區域分化,具備交通、生活機能與產品差異化優勢之精華地段,價格仍具相對支撐力。公司因應市場與政策結構轉變,將更加聚焦於產品本質與長期居住價值,從基地條件、生活動線、公共設施配置到社區經營,皆以自住客需求為核心。未來推案策略將採取審慎布局、精準定位,並透過強化社區共享機能、重視人文與環境共融設計,建立與住戶長期互信關係,在政策導向明確、需求結構健康的市場環境中,穩健創造具韌性的營運成果。2、持續購置土地資源基於台北市土地資源有限,台北市人口密集地區房價能維持既有水準,客戶質感較為一致屬性;為建立中長期之發展基礎,將覓尋大台北地區良好地段,持續購置土地資源。3、提昇產品之規劃設計面對國人對居住需求與觀感,除提升住居設計規劃外,組成專案工作團隊,藉由提出【Good House/A.I. Building 智慧好宅】的規劃理念,進而為公司創造合理的利潤。4、維持施工品質及工程進度之掌控本著重視施工安全、提升施工品質、準確掌握工期之負責態度,研討精進創新施工方式,以高效率創造高經濟效益,如期、如質、如預算完成工程。減少售後服務之經費支出,以期增加公司的獲利空間。5、加強降低營建成本之研究面對市場缺工缺料嚴峻的考驗,秉持不忘初衷的精神與協力廠商共同協作,期皆能共渡難關。因應大宗原物料攀升,缺工推升工資,造成建築成本高漲,必須嚴格控制建案工程進度及優化工程技術來因應。落實標準作業流程,提升營造工程生產效率,同步做好品質控管,達到降低工程成本。對於影響營建成本之各項因素,諸如施工技術、結構設計、價值工程、大宗材料之採購模式及時機、發包方式等,責成工務單位確實加強研發,並提供有效降低成本之方案,以控管營建成本。6、佈局參與成熟都市更新機會面對私有土地取得競爭激烈、開發成本墊高的市場環境,公司已積極投入公辦都市更新、捷運聯開案等公私協力開發模式,透過參與政府主導之更新與建設計畫,拓展多元且具規模效益之土地與開發來源。此類型案件不僅有助於提升土地取得效率,亦可結合公司在規劃、興建與營運管理上的專業,降低單一案源風險,並深化公司在都市更新與公共建設領域之實績與品牌能見度。7、落實「以人為本」的品牌核心價值公司落實以人為本,不斷結合並應用科技創新,提供客戶優質安居的好宅,不但要致力成為建築產業的科技領航者,更要成為回饋社會的幸福標竿企業。為達成此一願景,公司透過專案導向學習(Project Base Learning, PBL),組織內部員工,以專案方式探究及闡釋實際存在問題,透過分析、發想設計、策略擬定等一系列的自主學習過程,讓公司與員工均能共同成長,逐步朝向公司願景全力邁進。8、重視 ESG(Environment, Social, Governance)永續發展在全球致力於 2050 年達成淨零排放的共識下,本公司亦積極響應,組成專案小組推動溫室氣體盤查,以符合政府短、中、長期減碳目標。在確保營收穩健成長的同時,亦落實 ESG 理念,推動綠色建築設計,降低營建過程中的廢棄物產生,並強化資源回收與再利用機制。此外,公司內部亦積極實踐綠色辦公室管理與節能設施導入,透過員工教育與意識提升,深化企業對永續發展的承諾。同時,審慎評估能源轉型的風險與挑戰,確保企業在環境永續與經營穩定間取得平衡。為進一步貢獻生態環境保護,公司發起「每人每年為地球種下一棵樹」計畫,並推動「守護公司田溪十年願景工程」,號召群眾共同參與,以實際行動守護自然環境,實現企業社會責任與長遠的永續經營目標。公司除了在淡海段 148 地號種植落羽松,並聘任 ISA 認證的樹藝師指導護樹,讓樹木能獲得妥善的照顧之外,也規劃推動公司各項永續活動,讓同仁一起重視永續行動的重要性。9、淡海新市鎮區域開發為重中之重針對淡海新市鎮中心商業區相關商業空間營造,為公司責無旁貸的使命及職責,將投入更積極的規劃作為與資源,讓整個區域活化、讓新移居住民享有更完善的生活空間及場域。二、115年度營業計劃:(一)經營方針:1. 創新:宏盛建設發展的核心驅動力,不僅體現在建築技術與設計的創新,更涵蓋服務模式與顧客需求的前瞻布局。公司透過不斷探索創新解決方案,優化居住體驗,使每個建設環節皆能符合現代人對理想生活的期待。在每一個開發項目中,宏盛建設致力於融合創新思維與時代潮流,打造兼具美學、功能與永續性的生活空間。透過前瞻性的設計理念,公司不僅提升顧客的生活品質,更提供舒適、環保且貼近人本需求的居住環境,實現建築與生活品質的完美結合。2. 品質:始終堅持卓越品質,是宏盛建設立足的根基。無論是建材選擇、施工工藝,還是設計細節,公司都秉持對顧客負責的態度,以嚴謹的標準打造每一個建案。宏盛建設以「以人為本」為核心理念,從顧客的需求與期望出發,確保每個項目皆能達到高標準。不僅體現在產品品質上,更延伸至購屋到居住的每一個環節,讓顧客在全方位的服務中,感受到細緻入微的關懷。公司重視每一位顧客的需求,致力於提供符合現代生活方式與期待的高品質建築方案,實現理想人居的最佳體驗。3. 服務:宏盛建設的服務不僅止於銷售階段的專業指導與支持,更延伸至整個建設與交付過程中的全程陪伴。秉持「以人為本」的核心理念,宏盛建設始終將顧客需求置於首位,從前期規劃設計、工程施工,到交付後的維護管理,每一環節皆以關懷與責任為出發點,確保顧客擁有卓越的居住體驗。公司倡導「服務代替銷售」的經營理念,視顧客需求為企業發展的核心動力。服務不僅是交易的延續,更是建立長期信任與合作關係的基石,透過細緻貼心的服務體驗,讓每位顧客感受到超越期待的居住價值與生活品質。(二) 預期銷售數量及其依據:已推案銷售個案:(1)台北市南京東路捷運聯開大樓「宏盛國際金融中心」,招租已滿租。2) 新北市淡水區宏盛海洋都心 III,招租完成 95%。(2)(3)宏盛水悅,位於新北市淡水區,成屋住家已完銷,店面熱烈招租中。(4)宏盛海洋都心II,位於新北市淡水區,成屋住家已完銷,店面熱烈招租中。(5)宏盛淬白,位於台北市中山區,預售即將完銷,興建中。5) 宏盛掬白,位於台北市內湖區,預售已完銷,興建中。1)宏盛心,位於新北市汐止區,成屋熱銷中。(三) 重要之產銷政策:1. 提昇產品之規劃設計:面對國人對居住需求與觀感,除提升住居設計規劃外,組成專案工作團隊,藉由提出【Good House/A.I. Building 智慧好宅】的規劃理念,進而為公司創造合理的利潤。過去,宏盛以 Back to the Basics 的精神,紮實從規劃設計落實 Good House 的設計,並精實地執行每一項單項工程,已有顯著的成果,兼持續「以人為本,以客為尊」的精神,在 112 年起啟動了第二階段的蛻變,以「Better Life」為服務的核心價值,帶領公司再上一層樓。2. 維持施工品質及工程進度之掌控:本著重視施工安全、提升施工品質、準確掌握工期之負責態度,研討精進創新施工方式,以高效率創造高經濟效益,如期、如質、如預算完成工程。以創新負責之態度,落實施工要求,提昇施工品質,減少售後服務之經費支出,以期增加公司的獲利空間。3. 加強降低營建成本之研究:大宗原物料攀升,缺工推升工資,造成建築成本高漲,必須嚴格控制建案工程進度及優化工程技術來因應。落實標準作業流程,提升營造工程生產效率,同步做好品質控管,達到降低工程成本。對於影響營建成本之各項因素,諸如施工技術、結構設計、價值工程、大宗材料之採購模式及時機、發包方式等,責成工務單位確實加強研發,並提供有效降低成本之方案,以控管營建成本,避免無謂之支出。有鑑於營建環境的劇變,宏盛將持續推動 I.P.D (Integrated Project Delivery)的整合以創造 Design & Building 的綜效,從設計即導入成本與工期的管控來提昇公司的競爭力。4. 發揮企業精神創造價值:以「服務、誠實、踏實」的經營理念,將關懷大地、服務社會的信念,履行企業應有之社會責任,並追求合理之企業利潤,以創造核心價值,分享客戶,永續經營,回饋股東以及社會大眾。三、未來公司發展策略:(一) 掌握市場創造業績:在房市政策持續調控、信用管制常態化及支持首購成家的政策方向下,宏盛建設將以更審慎且精準的方式掌握市場脈動。公司聚焦於首購、自住與換屋等具長期支撐力的需求結構,透過深化市場研究與趨勢判讀,提前因應居住型態與家庭結構的變化,降低景氣波動對營運的影響。未來推案策略將著重於產品本質與居住價值,結合創新規劃、完善機能與全生命週期服務,打造符合時代需求的建築產品。透過精準市場定位與差異化策略,公司不以短期市場波動為目標,而是以穩定銷售節奏與長期品牌信任,持續累積營運成果,鞏固競爭優勢。(二) 持續購置土地資源:土地資源是建設業的核心競爭力之一,宏盛建設將持續深化土地收購與投資策略,為未來開發項目奠定穩固基礎。這不僅限於當前市場上的優質地段,更包括前瞻性布局,積極掌握新興區域與具備都市更新潛力的土地,確保企業在市場變動中保持競爭優勢。透過持續的土地儲備,宏盛建設將確保未來開發計畫的穩定推進,並支撐企業的長期發展目標。同時,公司將強化與政府機構及土地所有者的策略性合作,深入評估與挖掘具高成長潛力的地段,透過精準規劃與永續開發,創造更高的土地價值與社會效益。(三) 佈局參與成熟都市更新機會:隨著都市發展進入更新階段,都市更新已成為城市永續與居住品質提升的重要動能。宏盛建設將持續關注並投入成熟都市區域之更新機會,針對老舊建築與機能不足之地段,導入系統化規劃、優質設計與高標準施工,提升整體環境品質與生活機能。公司將主動參與政府推動之都市更新及相關政策型開發計畫,透過公私協力模式,打造兼顧居住需求、公共利益與永續發展的更新成果。此一策略不僅有助於提升城市整體價值,亦使公司由單一建案開發者,逐步轉型為城市更新與長期經營的夥伴,實現企業穩健成長與城市發展共榮的雙重目標。四、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響:(一) 受到外部競爭環境影響114年度六都建物買賣移轉棟數較 113年大幅下滑約25%,從近27萬棟降至約20.5萬棟,為近8年最大年減幅,主要反映選擇性信用管制與房屋稅2.0之政策效果,加上資金條件趨嚴及市場理性回歸等因素,使非自住交易明顯萎縮。以區域細項來看,高雄、台南、台北、新北及桃園等主要都會區交易降低程度多在18%~31%不等。此一量縮態勢也反映在單月交易動能上,2025年11月六都建物買賣移轉僅約 1.6 萬棟,較去年同期下降近20%。同時,根據台灣經濟研究院公布之營建業營業氣候測驗點顯示,營建業景氣整體維持在約 98~99 點的低量整理水準,並未出現大幅衰退,但也尚未顯示恢復至高動能狀態,顯示住宅市場短期內仍處於調整期。此一外部競爭環境態勢,使得建設業者在產品設計、區位策略、銷售節奏與品牌競爭力方面的規畫,更需回應市場趨於理性化的結構變化,強化符合自住需求導向的產品與服務,並在變化中抓住精準競爭定位,方能在調整期維持穩健的市場佔有率與長期成長動能。整體而言,114年房市外部競爭環境呈現「量縮、價穩、結構調整」的特性,市場不再以短期行情驅動,而是回歸居住需求與產品本質。對建設業者而言,唯有精準掌握政策方向、審慎評估區位條件,並聚焦自住導向與長期價值的產品規劃,方能在競爭趨於理性的市場環境中維持穩健經營。(二) 法規環境之影響在法規環境方面,政府近年以「居住正義」及「健全不動產市場」作為核心政策方向,相關調控措施已逐步制度化,短期內出現明顯鬆綁的可能性不高。包含房屋稅2.0、選擇性信用管制及金融檢查機制,均已成為常態化管理工具,未來政策討論重點將聚焦於稅基合理化、課稅制度貼近市場實價,以及有效提升多屋持有成本,以降低囤房與短期炒作誘因。內政部及財政部多次公開說明,相關政策並非抑制首購或自住需求,而是希望透過制度調整,引導市場回歸居住本質。在此政策基調下,114年房地產業者仍需面對法規高度不確定性與即時調整的營運挑戰。政府各部會預期將視市場變化,機動調整政策工具,以避免房市過熱或出現失序情形,短期內整體調控方向仍將維持審慎偏緊。(三) 總體經營環境之影響在政策調控、經濟基本面及產業動能等多重因素交互作用下,對房地產市場構成顯著影響。以住宅市場整體表現觀察,在選擇性信用管制及房屋稅 2.0 政策持續發酵下,六都建物買賣移轉棟數於 114 年約20.5 萬棟,較 113 年減少約25%,交易量顯著縮減至近期低點。此一趨勢代表市場調整已由前期政策影響的量能壓抑逐步向結構性供需重整邁進,交易節奏放緩,但價格維持相對穩定的高檔整理格局,尤其在交通機能完善及生活機能成熟之精華區域更為明顯。在住宅供給端,預售屋成交量亦反映出市場需求的趨緩與情勢調整,截至 114年中後期統計,預售市場交易量大幅下滑,顯示購屋者對未來價格預期與資金配置考量呈現更加謹慎的態度,對於建設業者在產品規劃與時機掌握上提出更高要求。整體經濟環境方面,114 年全體經濟表現維持韌性,並在 AI 與科技產業的出口動能帶動下展現一定成長力道。展望 115年根據主計總處及其他權威機構之預測,台灣經濟成長仍將維持正向,主計總處最新預測顯示 115 年經濟成長率可望達約3.5% 左右,且人均 GDP 有望首次突破美金4萬元水準,反映國內經濟規模持續擴大與生產力提升。產業面向則以都市更新、危老重建政策為住宅市場長期動能之一,政府透過相關制度與獎勵措施,使既有存量土地資源得以活化,為產品更新與供給結構調整提供契機。尤其在重大科技產業聚落周邊,就業機會與人口移動趨勢仍可望提升該區域居住與商業需求,對區段性市場需求形成結構支撐。商用不動產市場方面,在科技業成長動能推升下,倉儲物流、資料中心與工業地產仍維持基礎需求,但辦公室市場仍面臨供需再平衡壓力。隨著新增供給陸續進入市場,租金與去化速度的價格彈性將成為市場競爭的關鍵;同時,由於國內外企業對 ESG 永續認證與環境管理的重視增加,許多業主已積極取得相關永續標章,以提升資產長期收益能力。綜合上述,114年度的總體經營環境雖在交易量縮與市場調整下呈現保守格局,但經濟基本面穩健成長與產業結構調整提供支撑;展望 115 年,若經濟成長率如主計總處與研究機構預測維持正向,則在政策穩定、金融環境相對平衡的前提下,市場有機會在結構調整過程中穩步回歸基本面需求,促進房市長期健康發展。