聯上發 (2537)

壹、致股東報告書一、一一四年度營業報告:(一) 營業計劃實施成果本公司一一四年度營業收入為新台幣(以下同)壹拾貳億伍仟伍佰陸拾肆萬柒仟元,主要係台北市及新北市個案交屋入帳壹拾貳億肆仟玖佰參拾柒萬參仟,以及其他收入陸佰貳拾柒萬肆仟元。本公司一一四年度本期淨利肆仟參佰陸拾伍萬貳仟元,係營業毛利參億貳仟捌佰柒拾肆萬壹仟元,扣除營業費用壹億陸仟陸佰捌拾萬肆仟元後,產生營業淨利壹億陸仟壹佰玖拾參萬柒仟元,另扣除營業外收支淨支出捌仟參佰參拾參萬陸仟元及扣除所得稅費用參仟肆佰玖拾肆萬玖仟元後之餘額。(二)預算執行情形:依據公開發行公司公開財務預測資訊處理準則規範,本公司一一五年度毋需編製財務預測。(三)財務收支及獲利能力分析:本公司一一四年主要係認列新北市聯上拾玉案及聯上大喜案交屋,並持續銷售台北市聯上天母案挹注公司營收,本年度認列營收金額較去年下滑,且個案銷售毛利下降致使各項獲利能力指標均較去年下滑。因應本公司在建工程資金需求,本年度存貨及銀行借款金額增加,另預售簽約個案繳款金額持續增加,合約負債亦隨之增加,致使負債比率略為增加。(四)研究發展狀況:1. 業務開發及銷售方面:本公司持續開發北台灣各地土地,一一四年度辦理新北市聯上拾玉及聯上大喜預售個案交屋,並推出台北市聯上智科預售個案,另新北市聯上大喜及聯上澐朗持續預售中;成屋銷售個案為台北市聯上天母。本公司持續興建好地段、好美學、好收藏、好實用、好安心等五好價值(5V)之建築物,以建立公司品牌,提高公司能見度。2. 規劃設計方面:禮聘國內知名建築師及設計師規劃,配合推案地區週邊環境特色及市場需求,規劃最適切之產品,創造附加價值,以滿足消費者之需求。3. 營建管理方面:對型態不同的工地,研擬最適宜的工法及工程管理機制,嚴控工程施工品質,確保工地施工安全,並確實控制成本及控管工期目標。二、一一五年度營業計劃概要(一)經營方針1. 本公司營運以穩健為主。2. 本公司建築個案開發以台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市等六都交通便捷之區域為主,興建好地段、好美學、好收藏、好實用、好安心等五好價值(5V)之建築物,持續建立公司品牌,打出口碑形象,提高公司能見度。(二)預期銷售數據及依據1. 完工交屋個案:新北市三重區聯上大喜案(跨年度持續辦理交屋)。2. 成屋銷售個案:(1)台北市士林區聯上天母案。(2)新北市三重區聯上大喜案。3. 預售個案:(1)台北市北投區聯上智科案。(2)台北市北投區聯上和煦案。(3)桃園市中壢區聯上光域案。4. 施工個案:台北市中正區台電仁愛路案、北投區聯上智科案及北投區聯上和煦案,新北市三重區聯上琚川案及新店區聯上澐朗案,桃園市中壢區聯上光域案,高雄市苓雅區四維案,共7案。(三)重要產銷政策1. 生產政策(1) 尋求合適之土地進行購地、合建,以持續公司業務。(2) 配合個案周邊環境特色及市場需求,規劃最能滿足市場需求之產品。(3) 嚴控工程施工品質與技術及管理機制,並加強確保工地施工安全。(4)充份發揮設計選材及施工管理機能,以達到產品精緻、成本控制、工期控制之目標,並確保投資報酬率之達成。(5)創造產品附加價值,增加競爭力。2. 銷售策略(1) 針對市場需求,做好產品定位。(2)重視消費者,建立「以客為尊」的服務導向。(3) 加強相關法令教育,秉持公平合理原則,降低交易糾紛。(4) 提昇企業形象,建立口碑,永續經營。(5)透過公司官網,讓消費者更了解公司及增加網路行銷通路,增加與消費者互動之管道。三、未來公司發展策略(一)慎選六都中具有鄰近車站、捷運站、綠地、優良學區及生活機能完善等條件之重劃區域進行土地開發;另持續針對合作興建/都市更新/危老重建案件,積極與地主溝通協調,共創雙贏。(二)以客戶導向及市場導向進行產品規劃,提升附加價值。四、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(一)受到外部競爭環境影響建築投資業外部競爭者眾多,惟市場規模大、產品種類多元化,不易產生少數公司寡占市場之情事,惟都市地區地狹人稠,可供開發土地取得不易且價格偏高,加以近年來房地產景氣低迷,能成功執行差異化策略的公司方可在此一競爭激烈的產業生存,故訂價合理、設計規劃佳的建案產品始能受到消費者青睞,本公司持續建立其獨特之品牌競爭力,以期克服日益惡化的外部競爭環境,創造出與同業之市場區隔。(二)法規環境影響政府為壓抑房價,近年來持續採用各項金融及租稅等政策性工具進行市場調控:1. 各地政府持續調高土地公告地價/公告現值、房屋構造標準單價及地段調整率,致使土地增值稅、契稅及房屋稅等相關課稅基礎向上攀升。2.一0五年一月一日起,實施房地合一稅制,並於一一0年七月一日修正相關所得稅法條文(通稱「房地合一稅2.0」),以降低個人及法人利用短期交易房地產獲利的意願及避稅的可能性。3. 為防範銀行信用資源過度流向房地產,一0九年至一一三年間,央行多次修改「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,針對購地及購屋貸款成數、公司法人購置住宅貸款、自然人持有多戶房貸、高價住宅、工業區閒置土地抵押借款及餘屋貸款等,宣布更為嚴格的信用管制措施。並規範建設公司向金融機構的購地貸款,應切結於一定期間內動工興建,一定期間屆期尚未動工興建者,除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外,應逐步按合理比例收回貸款,並採階梯式逐年加碼計息。4. 立法院一一二年一月十日三讀通過修正「平均地權條例」,立法限制預售屋換約轉售、重罰炒作、建立檢舉獎金制度、法人購買住宅許可制及預售屋解約申報登錄等。5. 立法院一一二年一二月十九日三讀通過房屋稅條例修正案,房屋稅歸戶方式由縣市歸戶改為全國歸戶,採全數累進方式課徵、房屋稅率由現行的 1.5%~3.6%,調升至 2%~4.8%,預計一一三年七月開始施行,一一四年五月房屋稅申報適用,提高多屋持有成本,減少空置,進而加速市場上房屋出租或出售的力道。6. 一一三年下半年起,央行要求全體銀行需自主控管不動產授信總量,持續緊縮貸款成數及利率條件,並透過專案金檢方式,嚴格限制不動產放款資金用途及流向。在上述政策施行影響下,房地產市場資金供給不足,不動產買賣交易成交量下降,消費者購屋意願轉趨保守,房屋產品銷售難度升高,公司如何凸顯產品設計規劃優勢、輔以具競爭力的售價,係未來勝出同業之關鍵。上述法令調控措施針對都更及危老重建均多設有豁免條款,顯示政府在房地產市場進行緊縮調控下,仍鼓勵不動產業者透過都更及危老重建的方式進行開發,以達成居住正義及公共安全之雙重目標。(三)總體經營環境影響回顧一一四年,隨著美國關稅政策影響逐漸明朗,我國受惠於AI人工智慧、高效能運算及半導體等新興科技需求持續暢旺,科技產品出口大幅成長,國內外資金相繼投資,企業獲利亮眼,帶動薪資成長並提升家庭可支配所得及民間消費,主計總處初步統計一一四年度經濟成長率為8.68%,創近15年最高水準。展望一一五年度,在全球科技化浪潮及美國雲端服務供應商持續增加資本支出的情況下,預期我國電資通產品的外銷訂單可持續成長,維持出口及生產動能,主計總處最新經濟預測,預計一一五年國內全年經濟成長率為7.71%。惟受到中東衝突影響,國際油價飆漲,全球通膨壓力遽增,雖國內設有緩漲機制以減緩衝擊,但中東地緣政治衝突擴大、美國啟動新一輪301條款調查等,對全球經貿活動、通膨及供應鏈仍存有諸多不確定因素。國內整體經濟成長有利房地產市場的發展,惟現階段房地產市場受到央行嚴格管控不動產資金、原物料建材價格居高不下、土方及廢料處理成本飆漲等不利因素影響,導致房價居高不下,交易量及推案量持續衰退,本公司將審慎因應未來一年的房地產景氣變化,採取穩健的經營策略,逐步規劃未來數年的推案計劃,以期持續貢獻穩定的獲利予公司股東。