華固 (2548)

回顧114年台灣房地產走勢,市場總體表現,交易量大幅下滑,全年交易降至約26萬戶,為近9年最低水準,同比去年下滑約25%,預售市場交易量僅約35,000件,較113年大約萎縮70%。關鍵影響因素為:(1)房貸緊縮及銀行貸款門檻提高,如降低二戶及以上的貸款成數,取消寬限期,高價住宅及央行對銀行實施房地產放款上限,集中度管理等,皆持續影響購屋者意願,削弱買氣與市場流動性。(2)買方觀望情緒濃厚,在央行政業未寬鬆前寧願等待,這種停滯性買賣心理,進一步壓抑交易量及價格。(3)雖然交易量大降,但房價整體調整趨勢溫和。(4)經濟基本面穩健支撐房市,經濟成長快速,GDP 成長率超過8%,主要科技出口暢旺,AI 產業繁榮,股市大漲,這些在一定程度上為房市提供支撐。展望 115 年房市,央行延續選擇性信用管制與較高利率,將持續抑制購屋意願,特別是第二戶以上與高價住宅市場,區域性產品將明顯差異化。雙北市表現相對穩定,甚至價格微幅上漲,中部以南因近五年漲幅過大,並接近大量交屋時刻,當時投資客勢必有一定的轉售供給,所以仍需謹慎保守看待。整體而言,115年房市不可能出現大幅回升或大崩盤,而是進入一個冷靜盤整,區域、產品、個案表現,差異化明顯的階段。華固建設114年的營業表現,新推預售案有台北市的「華固創滙園區」、「華固芙心」,新北市的「華固譽誠」及台中市的「華固四季滙」,其中「華固芙心」、「華固譽誠」及持續銷售中的「吾雙」,皆表現優異,「華固創滙園區」及「華固四季滙」則銷售穩定。在土地開發上持續在台北市正市中心的都更案亦有明確進展。在營收認列方面,主要來源為「華固大安學府」、「華固得月」及「華固中央置地」三大案,在土地儲備上,華固仍持有上千億可推案量,是以確保未來 6~8 年營運業績。本公司114年度合併營收新台幣 18, 238, 702 仟元,113年度為新台幣7, 212, 415 仟元,相較增加153%,合併報表稅後淨利為新台幣3, 241, 406仟元,每股盈餘10.15元。(二)預算執行情形項目 114年度實際數 114年度預算數 達成率營業收入 18, 238, 702 未公開財務預測 不適用營業成本 (13,090,990)營業毛利 5, 147, 712營業費用 (1,167,359)營業利益 3,980, 353營業外收入及支出 110, 334稅前淨利 4,090,687所得稅費用 (849,281)本期淨利 3, 241, 406(三)財務收支及獲利能力分析年度 114年度 113年度項目財務結構 負債占資產比率(%) 58 63獲利能力營業毛利率(%) 28 36營業利益率(%) 23 26稅前淨利率(%) 24 25本期淨利率(%) 19 19基本每股盈餘(元) 10.15 4.36(四)研究發展狀況1、在市場研究發展方面:本公司為確實掌握房屋市場,維持商辦及廠辦市場比重維持營運穩定,隨機調整產品空間掌握流行趨勢,因應市場變動,銷售方式以預售及邊建邊售為主,確實掌握完工時程。精準的產品定位及完善的行銷策略,以確保公司營運成果。2、在規劃設計方面:本公司為建立市場優質品牌形象,遴選委任最優秀之國內外建築師、室內設計師等,針對周圍環境的特色、客戶的需求及相關建築法令之適用,並研展落實華固建築工學、建築美學,作成最佳開發計劃,並加速綠能建築及智慧建築的置入,以符合快速變動的市場需求。3、在營建工程及管理方面:本公司為控管產品品質、提高生產效率進而降低工程成本,對各種施工技術及工程管理不斷加以研討,以引進最適宜方法增加產品競爭能力,同時藉由售服部回饋改善施工缺失,並對各工項制定標準作業流程,及繪製標準施工圖,並適度引進廠製建材的應用以符合未來建築工人短缺的應變。4、為加強客戶服務,企業永續發展,建立消費者品牌忠誠度,由售服部以最高之售服效率,回饋消費者入住後個案之缺失,改善提升設計及施工品質,提升客戶滿意度。5、創新的數位行銷模式及投入大數據的分析開發、應用成立臉書粉絲專頁及 Instagram 專頁,與消費者保持良好互動及訊息溝通並取得初步成效,行銷費用率明顯下降,將持續深度研發。二、115年度營業計畫概要(一)經營方針:1、雙北市土地取得困難,加強都市更新開發力度及案源。2、辦公、住宅,雙箭齊發,台北、台中分進合擊。3、商辦、廠辦為今年營業行銷上的首要重點。4、因應央行選擇性信用管制,在財務風險上應更加謹慎,購地支出及合建比重,合理調配。5、至於新購土地,利用財務及資金優勢,尋找大型可以順利預售的優質住宅用地為主,以提高資金週轉率,創造獲利。6、針對人口結構,家庭組成結構性改變,進行產品定位修正,及擬定正確的行銷策略。7、媒體及行銷通路產生重大的質變,數位行銷將取代傳統平面媒體通路,並引進及運用大數據分析,以挖掘出潛在客戶,並用於土地開發區域的判斷。8、強調本公司專業、穩健、永續經營之一貫目標,創造更優質的產品,以期提升客戶忠誠度,專精於品牌價值提升,期能提高產品創價的能力。9、落實品管、加強售後服務,建立客戶服務系統,並針對營建品質提升自我要求。10、嚴謹之預算管理及完善之稽核制度有效作好營運管理,降低成本支出,提升投資報酬率。(二)預期銷售數量及其依據:1、已推案銷售個案:(1)台北市北士科「華固上文林」住宅案,基地999坪,總銷約61億,預售銷售率93.3%,115年1月完工交屋。(2)新北市泰山區「華固一莊」住宅案,基地1,150坪,總銷約41 億,預售銷售率99.5%,預定115年10月完工交屋。(3)台中市西屯區「華固頂滙」,基地3, 243坪,總銷約108億,銷售率77%,預定116年7月完工交屋。(4)台中市北屯區「華固豐滙」,基地1,450 坪,總銷約45億,銷售率約40%,預定116年10月完工交屋。(5)新北市三重區「華固慕川」,基地949坪,總銷約50億,銷售率 95%,預定116年10月完工交屋。(6)新北市三重區「華固織幸」,基地621 坪,總銷約33億,銷售率91%,預定117年5月完工交屋。(7)台北市大安區「吾雙」,基地1,450 坪,總銷約67億,銷售率85%,預定117年10月完工交屋。2、115 年持續銷售個案:(1)台北市大直「華固時代置地」,基地 1,329 坪,總銷約75億,採先建後售,115年2月完工。(2)台北市北投區「華固創滙園區」,基地 6, 247 坪,總銷約310億,採邊建邊售,預定117年10月完工。(3)台北市北市科「華固芙心」,基地746坪,總銷約52億,採基地預售,預定118年4月完工。(4)台中市北屯區「華固四季滙」,基地 1, 748 坪,總銷約52億,採華固客戶服務中心銷售,預定118年9月完工。(5)新北市新店區「華固譽誠」,基地1,514坪,總銷約55億,外接待銷售,預定118年9月完工。(三)重要之產銷政策:1、住宅、辦公雙箭齊發,台北、台中分進合擊。2、庫存土地中,不乏大型及合建個案,慎選開工時點,以降低成本,創造最高利潤。3、目前土地庫存可推案量超過1,200億,故在新土地開發上,以可順利預售,利用資金優勢創造獲利的優質住宅用地為主。4、因應雙北市土地取得日益困難,為確保公司長期永續經營,土地開發需擴大雙北市都市更新持續深耕。5、央行選擇性信用管制未見鬆動,嚴控財務風險,以充足自有資金創造獲利,保有較大的資金動能。6、商辦及住宅庫存比重調整,隨時反映產業復甦的脈動,滾動調整。三、未來公司發展策略、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(一)針對央行選擇性信用管制,嚴控財務風險,提升自有資金週轉率,控管合宜的負債比,提升資產報酬率。(二)隨著科技產業的去庫存及產業復甦時機,商辦及住宅,雙箭齊發。(三)台中以北優質住宅用地,持續關注擇機購入,以確保長期經營所需的土地原料有足夠庫存。(四)因應人口負成長、少子化、多戶化的市場變動,在產品定位上,因地制宜,掌握趨勢。(五)配合全球ESG趨勢,研發投入,減碳節能,綠建材,高能效,高儲能的智慧建築,提升公司品牌形象,並創造產品力領先優勢。(六)因應人力短缺、工資上漲,專案引進外籍勞工,以確保工程進度準時完工。(七)未來政經狀況與挑戰:1、整體經濟表現:(1)依主計總處公布,114年經濟成長率上修為8.6%,比原本預估為佳,預估 115年經濟成長率約為4%,整體景氣較去年變數大。(2)美國通膨初步獲得控制,預判聯準會維持降息循環。(3)大多數法人外資機構認為今年股市應可維持在28,000~35,000 點間。2、資金水準:(1)央行對營建業選擇性信用管制不變,資金緊縮。(2)房貸利率央行今年利率按兵不動機會較大,利率應可維持在3%左右。3、利多:(1)央行在今年利率應會按兵不動,房貸利率在2.5-3%。(2)出口暢旺,股市維持在高點。(3)在政策打房,資金緊縮情況下,建商將減量經營,供給亦將減少。4、利空:(1)政策打房氛圍下,購屋者將持觀望心態,期待房價下修。(2)建材、工資持續上漲,工程造價大幅提高,可能無法轉嫁。(3)兩岸關係持續緊張為最大風險。