藝舍-KY (2724)

壹、致股東報告書一、114年度營業結果:(一) 營業計畫實施成果:本公司114年度合併營收為新台幣 169,097仟元,較113 年度 539, 391 仟元,減少 370,294仟元,-68.65%。本公司 114 年度合併稅後淨損為新台幣 13,317 仟元,較 113 年度之淨利176, 821 仟元,減少 190, 138 仟元,-107.53%。(二) 預算執行情形:本公司依規定毋需編製與公開財務預測,故不適用。(三) 財務收支及獲利能力分析單位:新台幣仟元年度113 年114年分析項目營 業收入淨額539,391169,097財務收支 營業毛利302,91823,940稅後純益176,821(13,317)資產報酬率 (%)30.60(2.40)股東權益報酬率(%) 51.64 (2.27)獲利能力稅前純益占實收資本額比率40.55(4.93)純益率( % ) 32.78 (7.88)每股盈餘 (元) 2.96 (0.20)(四) 研究發展狀況:1. 市場研究發展方面:確實掌握經濟發展趨勢及房地市場資訊,定期研討分析且保持市場敏銳度,以作為產品定位及行銷策略之參考依據,以期創造高銷售率。2. 建築規劃設計方面:配合推案地點及區域特性,規劃適切之產品以滿足消費者之需求,擘劃優質建築,提高區域競爭力並創造居住新文明及市場價值。二、115年度營業計畫概要:(一) 經營方針1. 市場進入「盤整向上回升」階段,購屋動能可望重啟114 年房市受限貸與通膨影響,整體買氣偏向觀望,但自第四季起看屋量與成交量明顯回升。115 年市場朝向回溫軌道,本公司將以更精準的區域選案與產品建議,掌握自住族與換屋族回流的動能。2. 深化優質建商合作,並強化慎選個案策略以互信與長期共創為核心,聚焦高品質案源並提升案場效益,強化市場表現、縮短銷售週期,穩固代銷專業形象。3. 全面強化客戶經營與品牌黏著度115 年將透過社群內容、活動互動與多元資訊發布,建立更完整的客戶接觸點,深化品牌信任感,並完善客戶分眾管理與跨案配合機制,提升整體服務效率,使品牌成為消費者長期且可靠的居住夥伴。4. 數位管理精進化,提升效率與決策品質在既有數位基礎上,115 年將持續強化 AI 客群分析、案場數位化管理與預算控管系統,完善跨部門協作流程,並以數據作為決策核心,進一步提升組織效率與競爭力。5. 擴大新興重劃區布局,掌握建設與人口移動帶來之商機本公司將強化新莊塭仔圳、桃園興南重劃區、桃園體育園區、菓林重劃區等區域之布局。上述區域受惠於交通建設、產業發展與人口移動,具備中長期成長潛力,是本公司未來案源穩定的重要基礎。(二) 重要之產銷政策1. 精準接案策略,掌握市場回溫動能(1) 優先鎖定北北桃重劃區與捷運沿線等回溫速度快之市場。(2) 以客流與成交數據作為選案依據,提升案源判斷的精準度。(3) 深化於建商品牌、產品結構與坪數配置之前期協作,提升個案競爭力。2. 建立「優質建商×長期合作」模式(1) 持續深化與具穩健體質建商之合作關係。(2) 協助建商完成前期市場評估、產品定位與空間配置等專業建議,提升個案企劃品質。(3) 建立中長期案源規劃,維持推案節奏之穩定性。(4) 合作方式仍以代銷本業為主,合建合作將依個案選擇性投入。3. 品牌力提升與行銷策略升級(1) 完成企業識別(CI/VI) 統一與案場視覺更新。(2) 強化社群與區域口碑,定期發布市場觀點與生活內容。(3) 結合社區參與與公益型行銷活動,形塑具溫度且具辨識度的品牌形象。4. 數位管理再進化,提升營運效率(1) 導入 AI 客群分析工具,提高判客效率並強化客群精準度。(2) 建立案場數位管理流程,強化從廣告投放至成交之全流程管理。(廣告投放→ 客戶諮詢 → 現場到訪 → 成交簽約)。(3) 推動預算與成本即時控管,提高營運透明度與決策效率。(4) 普及 VR 看屋與線上簡報等輔助工具,提升跨區支援能力並強化案場服務流程。5. 區域產品策略與市場需求契合(1) 針對自住主力市場規劃小坪數、低總價與高機能產品,以提升市場吸納度。(2) 中高單價產品以建材升級、空間感與生活價值為主軸。(3) 導入生活廊帶概念與 ESG 相關設計思維,強化產品附加價值與長期競爭力。6. 財務穩健性與推案節奏管理(1) 以穩健推案量為原則,避免市場過度集中風險。(2) 強化成本控管,提升個案利潤與執行效率。(3) 透過區域分散布局,提升公司整體營運穩定度與抗風險能力。(三) 未來公司發展策略1. 區域深耕×多軸線擴張(1) 北北桃作為核心戰區本公司將持續深化在板橋江子翠生活圈的營運基礎,並延伸既有成功經驗,包括前期介入產品定位、坪數結構規劃與生活廊帶價值溝通等面向。透過可複製的操作模型,鞏固江子翠作為本公司核心示範市場的品牌口碑與競爭優勢。隨著居住成本與生活機能差異帶動雙北人口外溢,本公司將以江子翠所累積的市場經驗與操作邏輯(產品力 × 需求對位 × 區域口碑)為基礎,延伸至桃園新興重劃區等具成長性的生活圈,深化桃園市場的布局與合作量能。透過北北桃帶狀區域的整合性布局,全面提升本公司於核心市場之案源掌握度、選案精準度與整體市場覆蓋率。(2) 台中× 台南×高雄為中長期成長軸線台中:作為中部核心且成熟的住宅市場,剛性需求穩定。本公司將持續關注具產品力與區域指標性的個案,視市場條件與合作適配性評估是否切入,建立穩健的中部布局節奏。台南 × 高雄:台南以善化科學園區帶動長期科技就業需求,高雄則受亞灣計畫及園區建設推動而具備中長期發展潛力。本公司將以「案源品質」與「市場需求」為主要依據,審慎評估合作機會,維持南部市場的策略彈性。以「北部穩健、中南拓展」建立分散化市場結構,提升整體抗風險能力。2. 建商策略合作深化(1) 建立標準化之建商合作流程,提升前期評估、產品規劃與銷售協作之整體效率。(2) 透過跨案場經驗整合,形成可複製之最佳實務,強化本公司於建商品牌中的專業形象。(3) 以年度合作框架方式深化與建商之策略夥伴關係,提升案源持續性與合作穩定度。3. 品牌塑造 × 口碑深化(1) 統一企業識別,提高品牌專業度與辨識度。(2) 深化社群經營與市場洞察分享,提高市場能見度。(3) 建立轉介紹制度與客戶關懷流程,提高品牌黏著度。(4) 推行公益活動,累積正向品牌形象。4. 數位管理全面提升(1) AI 客群分析導入。(2) 全數位案場管理。(3) 預算管控透明化。(4) 線上簡報與 VR 工具普及。以「數據導向×效率提升」作為核心競爭力。5. 合建合作 × 前期市場協助(本業為主、選擇性投入)(1) 合建合作僅針對具高評估價值之個案,並採審慎原則。(2) 本公司不投入都更整合業務,以維持營運穩健性。(3) 前期協助包含市場分析、產品建議與銷售期程規劃等多元服務。(四) 外部競爭環境、法規環境與總體經營環境分析1. 全球經濟與競爭環境(1) 全球景氣因利率、通膨、地緣政治與匯率波動仍具不確定性。(2) 外資持續投入科技製造產業,使台中、台南等科技園區的住宅需求穩定成長。(3) 代銷產業競爭加劇,本公司將以專業差異化與精準選案提升競爭優勢。2. 法規環境(1) 稅制與貸款政策調整使市場逐漸回歸自住需求,中長期影響正向。(2) 土地交易與開發流程之透明化,使案源端更重視合規與時程控管。(3) 本公司持續以合法合規、穩健推案為中心原則。3. 地方政策與城市發展(1) 北北桃與中南部推動各類重劃與建設計畫,帶動房市需求。(2) 科技園區擴建與交通建設穩定推升區域住宅需求與居住價值。4. 市場需求與購屋行為(1) 小坪數、低總價、自住型產品為主力需求。(2) 數位化購屋模式成為新常態,線上看屋、線上洽談逐漸普及。(五)總結115 年將是房市「盤整向上回升」的一年,本公司將以:北北桃深耕×台中台南高雄布局擴張× 建商合作深化 × 品牌升級 × 數位管理 × 穩健推案節奏作為核心策略,提升企業體質與市場競爭力,掌握產業回溫與區域成長帶來之新機會。董事長:賴運興經理人:李宗錦會計主管:王美娟