聯上 (4113)

各位股東女士、先生,大家好:歡迎各位蒞臨指導本次股東會,本公司 114年度主係認列苓雅區聯上鉑麗、鳳山區聯上 WE、臺南聯上 W1 及租賃收入等,其營業收入 610,175 仟元,較 113 年度營業收入5,715,260仟元減少 89.32%;主係 114年度本公司可供銷售之待售房地不多,餘尚在興建中。以下就本公司一一四年度營業報告及營業計劃等分項說明:一、實施概況及實施成果本公司 114 年度營收凈額為新臺幣 610,175仟元,其中出售房地收入為新臺幣609,477仟元,租賃收入為新臺幣 698仟元,較113 年營收淨額新臺幣5,715,260仟元,減少新臺幣5,105,085 仟元;另,稅前淨損新臺幣82,321 仟元,較113年稅前淨利新臺幣964,233仟元,減少新臺幣1,046,554 仟元。故114年度營業收入及本期淨損均較 113 年度衰退,每股虧損 0.43元。二、營業財務收支及獲利能力分析三、預算執行情形本公司並未對外公開財務預測,故不適用。四、研究發展狀況1. 業務開發及銷售方面:本公司持續開發南臺灣各地土地,一一四年度持續銷售『聯上 W1』、『聯上海棠』、『聯上鉑麗』、『聯上WE』,並推出預售案『聯上豐實』、『聯上世界極』、『聯上佐川』、『聯上芯城』。本公司持續興建好地段、好美學、好收藏、好實用及好安心等五好價值(5V)之建築物,以建立公司品牌,提高公司能見度。2.規劃設計方面:禮聘國內知名建築師及設計師規劃,配合推案地區周邊環境特色及市場需求,規劃最適切之產品,創造附加價值,以滿足消費者之需求。3. 營建管理方面:對型態不同的工地,研擬最適宜的工法及工程管理機制,嚴控工程施工品質,確保工地施工安全,並確實控制成本及控管工期目標。五、本年度營運概要影響 2025 年全球總體經濟的核心變數無非是美國新任總統川普上任後的大規模關稅政策,不僅重組了全球的供應鏈,促使許多企業重新佈局,供應鏈重心由中國轉往越南、墨西哥及印度等地,儘管外資激增為這些地區帶來成長,卻也伴隨著嚴峻的通膨挑戰,此外,全球物價更因製造業成本結構墊高,迫使製造商調漲終端商品售價,物價上揚,關稅負擔直接轉嫁消費者,而關稅政策還帶來了另一層面的經濟隱憂,為了應對美國的壓力,歐盟與中國等經濟體紛紛祭出報復性關稅作為反制,這種保護主義的抬頭正削弱全球貿易的發展動能,為經濟前景蒙上陰影。然而,在全球經貿動盪之際,生成式 AI 的蓬勃需求,AI產業及其供應鏈成為支撐了2025年全球經濟發展重要支柱,根據統計,每月約有20億活躍使用者投入生成式AI的應用,尤其2025年底問世的 Google Gemini3,憑藉在推理、編碼與多模態能力上的顯著升級,迫使競爭對手如 OpenAI 進入紅色警戒,積極鞏固其市場領先地位。除了軟體應用外,AI 技術更廣泛滲透至自動駕駛、醫療診斷、語音識別及圖像處理、機器人技術等,帶動 AI 串連的上下游供應鏈交出亮眼的成績單,使半導體高階製程的需求強勁,不僅成為2025年的經濟引擎,亦將延伸為 2026年全球發展的主要動能。反觀國內經濟,科技外貿仍是 2025 年臺灣經濟發展的最強引擎,上半年受新興科技應用熱潮及美國對等關稅緩衝期將屆影響,促使客戶提前拉貨潮,進出口年增率持續雙位數成長;民間消費的部分在基本工資提升與軍公教調薪帶動了企業薪資增長,仍有穩定的表現,但受電價調整與服務業人力成本墊高的影響,物價壓力依然存在,其中,國人對於體驗型消費(如深度旅遊、高階餐飲)與健康醫療的需求增加,服務業呈現兩極化發展,數位化程度高的企業獲利豐厚,而傳統人力密集型產業則面臨轉型陣痛,直得注意的是,大型演唱會的舉辦,帶來人流與需求,對於餐飲及旅宿依然有相對正面的挹注,內需市場成長幅度不大但較去年更趨穩定。綜觀未來展望,在 AI 及半導體產業的蓬勃發展及多元應用之下,隨著生成式 AI 應用從雲端延伸至 AI PC、AI 手機等終端設備,臺灣半導體產業憑藉2奈米量產與 3 奈米的產能擴張,再次展現強大的全球競爭力,確保了在全球半導體價值鏈的龍頭地位,對外銷出口助益良多。儘管如此,地緣政治帶來的風險依舊存在,氣候變遷及國際政局動盪造成的物價波動,仍為未來的經濟發展埋下不確定性,政府與企業需密切關注局勢變化,並備妥完善的因應對策。國內不動產市場,自2024年9月央行的第七波信用管制政策施行後,房市急凍,延續至2025年,受限於中央銀行持續性的信用管制及財政部囤房稅 2.0的全面實施,購屋者的融資難度與成本大幅提升,導致市場交易量仍處凍結狀態,過去幾年的投機性買盤雖已近乎消聲匿跡,然而,房價並未出現預期中的大幅崩盤,主因在於營造業人工薪資墊高及淨零排放政策帶動的「綠色通膨」,此外,近期全臺面臨的土方問題,不僅造成工程停滯,更能預期未來土方處理成本的提升,這些因素使營建成本維持高檔,對房價形成剛性支撐。市場需求方面,住宅市場在預售屋市場轉約限制下動能放緩,剛性自住買方觀望氣息濃厚,因此整體住宅房市呈現量縮價緩跌的態勢,進入盤整狀態,工業用地及商用不動產則受惠於半導體擴廠與臺商回流趨勢,高階廠辦與綠電基礎設施完備的辦公室需求依舊旺盛,而營建用地,在房市持續冷卻的情況下,將會以審慎選擇不追高的原則持續獵地備妥土地存量。身為高雄的在地企業,我們將持續深耕南臺灣,在高雄及臺南兩地持續庫存土地原料,在半導體需求強勁的經濟體系下,產業紛紛佈局高雄及臺南這兩座城市,高雄地區有鑒於高雄市政府招商有成,前些年半導體上下游供應鏈陸續進駐高雄設立據點,清大高雄校區亦已完成啟用,同時,台積電2奈米於 2025 年下半年試產成功,顯示高雄已是先進製程的重要基地,更奠定南部科技聚落的地位,S廊帶正式進入蓬勃生產的新階段,此外,亞灣地區在高雄市政府捷運局積極推動下,捷運黃線 Y15 站捷運聯合開發案成功招攬鴻海打造旗艦總部,未來將引進 AI 及電動車等前瞻產業,提升高雄核心科技能力,建立亞灣 2.0 智慧城市產業生態系;臺南地區,台積電先進製程的重點區域落腳南科,鞏固了南科產業的穩定發展,帶來的周邊效應不可限量,相關產業如聯發科、ASML 皆在臺南設立辦公室及人才培育的據點。在全球對於半導體的需求持續強勁之下,以及行政院「大南方新矽谷推動計畫」的推動下,高雄及臺南兩地的科技聚落極具發展能量及潛力,就業機會的增加,將提升區域不動產需求利於房市長遠且穩定的發展。本公司幸在臺南、高雄兩地庫存逾 1.5 萬坪以上土地原料,去年以最優申請人之姿取得高雄市政府捷運橘線 O9(A)基地土地開發案,基地 1,571 坪,未來將打造運動休閒捷運宅,同時在高雄三民區、左營區、楠梓區、前金區、苓雅區、鳳山區及大臺南地區等地亦會推出超優質建案,並以更多元的方式取得土地原料,持續深耕南臺灣,一同見證南臺灣的發展。六、預期銷售數量及其依據1.持續興建之預售個案(共5案):(1)聯上康橋(2)聯上芯城(3)聯上佐川(4)聯上豐實(5)聯上世界極2.持續銷售之個案(共3案):(1)聯上海棠(2)聯上鉑麗(3)聯上 WE七、公司重要產銷政策與發展策略1. 推案模式:依據經濟景氣現況、城市發展趨勢、市場供需及土地區位特性,調整推案模式,進行產品定位,細心著墨的建築平面與設計,提供店鋪、首購、首換、換屋、輕豪宅、豪宅或樂齡宅等產品予不同需求之消費者,發揮每宗土地最大價值且符合市場所需。開發區域將持續耕耘南部,深耕高雄及大臺南地區,以提供不同區域之消費者多元且優質之購屋選擇。2. 品牌形象:「聯上建築」全國性品牌實力在市場上多年來已獲得海內外多方之肯定,除了獲獎無數外,來自消費者良好口碑,對我們而言亦是重要的肯定與鼓勵。公司將持續用心規劃與設計,聯上建築的每一項作品,除建築結構安全是基本的要求外,施工品質、建材品質及美學設計亦都精益求精,配合基地座落地段整體設計,繼續推動具聯上建築風格的高品質建築。3. 經營團隊:公司各部門就其專業領域各司其職,加強員工在職訓練並提供教育講習,即時更新國家政策方針與法規修正訊息,掌握產業脈動及市場動態,並透過跨部門整合建立作業程序 SOP,構建嚴謹的作業流程,有效提高工作效率,發揮公司團隊最大的能量。4. 原料取得:土地乃建設公司不可或缺的原料,市場交易訊息的掌握及政府機關的土地標售公告或多元的合作開發案皆是取得土地原料的良好管道,並藉由公司嚴謹的土地評估流程購入具發展潛力且價格適宜的土地原料,為未來產品開發競爭力奠定良好的基礎。5. 施工品質:嚴格控管工地安全與工程施工品質,嚴選承攬包商,以結構安全為首要考量,各工項銜接嚴加管理界面協調與時程之安排,以利有效掌握工程進度與工程細節之品質管理,確保工程如期如質,降低後續維修需求之機率。6. 銷售策略:產品銷售與專業之代銷公司合作,依各案產品類型定位銷售客群擬定銷售計劃,且加強現場銷售人員之專業能力,提供客戶清楚正確的資訊與程序說明,以及完善的售後服務,建立消費者與公司之間良性互動與信任感,奠定口碑加速產品銷售之速度,並期達到「零餘屋」之銷售目標。7. 客戶服務:提供客戶多元管道,及時承接客戶需求,建立良好、順暢之溝通,設有客戶售後服務維修部門,於合理範圍內提供客戶維修方案,以期提高售後服務效率並減少消費糾紛。八、競爭環境、法規環境、總體經營環境影響(一)外部競爭環境與總體經營環境回顧 2025年,全球總體經濟的核心變數無疑聚焦於美國新任總統川普上任後的大規模關稅政策,突如其來的關稅調整,歷經延緩課徵至各國關稅稅率陸續抵定,讓上半年度的經濟體系充滿不確定性,促使許多企業重新佈局,供應鏈重組由中國轉往越南、墨西哥及印度等地,全球物價因關稅而拉升,報復性關稅的反制使貿易保護主義抬頭,削弱貿易發展動能,經濟前景蒙上一層陰影。除關稅議題之外,地緣政治帶來的風險亦是影響全球經濟的關鍵,戰火尚未停歇的俄烏戰爭,近期開戰的以色列及伊朗,中東地區陷入動盪,原物料的供給及價格將再度產生波動。然而全球動蕩之際,隨 AI 人工智慧應用的持續拓展及半導體高階製程需求強勁,上下游供應鏈貿易活絡,是2025 年經濟成長的關鍵支柱。全球各經濟體的走勢,美國在新任總統川普實施的大規模關稅政策下,使美國製造業加速回流,就業機會增加,經濟成長具韌性,然而,另一方面因關稅墊的成本,迫使企業提升物品終端售價,造成物價上揚,此外,高關稅誘發貿易夥伴反制,削弱美國企業出口的競爭力,2025 年經濟成長率前三季皆有不錯的表現,尤其第三季,因關稅生效前的拉貨囤貨潮,經濟成長率一度衝到 3.9%的高位,第四季降至1.9%,經濟成長溫和放緩,全年度平均經濟成長率約 2.4%,仍屬穩健。2026年預期美國經濟仍會以溫和放緩趨勢穩定發展,擁有完善的 AI 產業生態,包括 AI 芯片、AI 軟件、AI 算法、AI 數據等,輝達、超微、GOOGLE 等科技巨頭在 AI 技術領域擁有絕對的領先優勢,企業固定投資是推動成長的關鍵引擎,AI 人工智慧相關技術的持續需求,使進口及資本支出同步增加,加上投資稅務優惠,成長動能有望延續。歐元區經濟復甦步伐則相對緩慢,主要因能源價格波動、製造業需求疲弱以及部分核心國家經濟動能不足所致,然 2025年歐元區經濟成長率達1.5%,已超出預期的表現。德國作為歐洲最大的經濟體,近年受到製造業景氣循環與出口需求下降的影響,加上美國關稅政策衝擊汽車產業,經濟表現相對疲弱,不過,部分南歐國家如西班牙與葡萄牙則因旅遊與服務業復甦而表現較佳,尤其西班牙為歐元區的一批黑馬,2025年經濟成長率高達2.8%,優於歐元區的平均值,主要因失業率下降使就業成長帶動家庭購買力,再加上薪資成長超過通貨膨脹,推升國內消費力,內需成為經濟成長引擎,為歐洲經濟提供一定支撐。亞洲地區,由企業投資及內需表現可知,日本企業資本資出明顯增加,民間消費力小幅回升,是支撐日本經濟發展的重要動力,2025 年日本經濟成長率介於1.1%~1.3%,處於低速復甦狀態,且日本經濟體系仍面臨一些既有的挑戰,例如人口老化、勞動力減少以及能源高度依賴進口等問題,受關稅影響、能源價格波動,預測 2026年的經濟成長仍延續現況,持續放緩復甦力道,然而,值得注意的是日本在 AI 產業發展上仍具有舉足輕重的地位,除日本政府大力投資半導體產業積極重塑半導體產業鏈,招攬台積電、美光、聯電等外商外,奠基於既有的材料與設備實力,近期輝達執行長黃仁勳先生親自赴日造訪日本百年企業日東紡,該公司生產 AI 晶片高耗能運作下不可或缺的 T-Glass 高端玻璃纖維布,全球市占率達9成,可謂掌握 AI 發展的重要命脈,受各科技巨頭高度重視,以求更穩定及充足的產能資源,因此日本在 AI 產業的發展上仍扮演重要角色值得關注。中國地區,2025年經濟成長率雖成功保住預期的5%,然關稅問題及美中之間的關係,仍讓經濟發展處於高風險狀態,2025年4月美國對中國產品的累積關稅一度衝上最高 245%,中國亦同步將對美關稅拉高至 125%作為反制,稅率水準全面失控,並在短時間內引爆全球股市、匯市與商品市場同步重挫,成為2025 年金融市場最具殺傷力的事件,雖數月後雙方在關稅層面逐步降溫,但科技管制、半導體禁令與關鍵原物料控管接力上陣,仍持續影響經濟發展。另一方面,房地產市場持續低迷也是影響中國經濟的重要因素,過去房地產投資在中國經濟中占有重要地位,但近年多家大型房地產企業出現債務問題,房屋銷售與開發投資下降,使地方政府財政收入與相關產業受到衝擊。去年年中,中國政府「30條振興計畫」,將財政激勵措施由基建轉向「家電、汽車舊換新」補貼,試圖刺激疲軟的內需,在關稅政策下,出口受阻,中國經濟政策應更加重視擴大內需、發展高科技產業以及提升消費,以減少對房地產與出口的依賴,維持經濟發展動能,讓經濟成長縱使放緩也得以達成目標。國內經濟,科技外貿仍是 2025年臺灣經濟發展的最強引擎,上半年受新興科技應用熱潮及美國對等關稅緩衝期將屆影響,促使客戶提前拉貨潮,進出口年增率持續雙位數成長,在 AI 及半導體產業的蓬勃發展及多元應用之下,隨著生成式AI應用從雲端延伸至 AI PC、AI 手機等終端設備,臺灣半導體產業憑藉2奈米量產與3奈米的產能擴張,再次展現強大的全球競爭力,確保了在全球半導體價值鏈的龍頭地位。2025年臺灣經濟成長率達8.6%,表現相當亮眼,除受惠 AI及半導體產業的持續發展,民間消費的部分在基本工資提升與軍公教調薪帶動了企業薪資增長,仍有穩定的表現,但受電價調整與服務業人力成本墊高 的影響,物價壓力依然存在。房市的部分,2025年全國買賣移轉棟數 26.1 萬棟,相較2024年大幅衰退 25.5%,創下近9年新低的紀錄,延續第七波選擇性信用管制帶來的衝擊,房市持續處於相對低迷的狀態,信用管制使融資難度高,且囤房稅的實施造成持有成本大幅提升,加上買賣雙方市場價格認知仍有不小的差距,至使市場信心仍趨保守,可預期,在信用管制政策未鬆綁前,預估房市將持續處於盤整階段,由剛性自主客群支撐主要的交易量。展望 2026年,全球經濟不穩定因素仍多,地緣政治、氣候變遷及貿易政策及選舉密集等,都將使全球經濟體系處於一個高波動的狀態,企業與政府的競爭力將不再取決於規模,而是取決於「數位效率」與「對關稅壁壘的適應力」,經濟成長率預估將微幅放緩至2.8%~3.0%之間(二)法規環境■ 不動產法規面:自2024年9月發佈實施的第七波信用管制,房貸成數限制擊退投資客,剛性需求客群因預期房價下跌而放緩購屋計畫,房市交易在2024年底急凍,延續至2025年交易量仍然緊縮,然賣方的價格讓步空間仍然有限,房價尚處於相對高檔的狀態。新青安政策至今年(2026年)七月即將屆期,內政部國土署署長明確表示,政策不會延期,但會有新一波銜接首購族群的政策方案,據了解,新政策方案將縮短寬限期及利息補帖,且針對貸款年限亦有上限限制,優惠較前一波已相對減少。2026年3月央行第一季理監事會議對於第七波信用管制政策雖微幅鬆綁,放寬第二戶貸款成數,然在整體政策變動仍不大的情況下,市場交易量縮現象仍然延續,但市場剛性需求可望回流較去年微幅增加,市場價格盤整的幅度,在土地價格及營建成本均高的環境下恐仍然有限。不動產交易面的政策議題,內政部推動的「虛坪改革」政策,受學界支持力拼今年度正式修法上路,以「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等3 大重點,加上增訂管委會設置面積的合理標準及上下限,以引導公設合理規劃及為目標,希平衡高公設比住宅產品充斥於市場的現象,減少消費者的購屋負擔。另外,自2026年4月1日起正式上路的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」修正案,將大幅強化成屋買賣契約中的資訊揭露義務。關於即將上路的不動產交易相關政策,對房價的影響有待觀望,但可以肯定的是對於不動產交易資訊透明化將有正向的幫助。■ 碳稅碳費等2050淨零排放相關法令政策:2050 淨零排放是國家重要的政策,亦是全球共同的目標。淨零轉型已不再是環保的課題,更是攸關國際競爭力的經濟課題,對於營建相關產業而言,選擇符合ESG 淨零碳排的再生建材、綠建材等與節能的設備已是主要的趨勢,國內因應2050 淨零排放政策,除既有的綠建築評定已逐漸成為各建案取得的認證外,政府亦積極推動建築能效 1 級及近零碳建築的建築開發,同時營建相關產業為接軌國際,除符合國內的政策目標外,對於國際節能建築的相關認證亦趨重視,本公司轉投資之高雄市停 35 BOT 案坐落農 16 精華地區,為商場與辦公合一的複合式建築,本案除銀級綠建築外,更已進一步取得國際綠建築 LEED 的預認證,目標取得 LEED Gold 認證,落實 2050 淨零碳排的國家政策。目前臺灣碳費以每公噸 300 元計費,環境部表示未來將分階段逐步調升,雖營建業尚非碳費直接的收費對象,惟營建物料如鋼鐵業或水泥業等的成本增加亦會對營建成本產生影響,此外,未來收費對象是否持續擴及於其他產業,亦或新增碳稅的課稅規定,都將使營建成本可預期的提升,因此,對於新建材及新工法的新挑戰與適應,將是營建業需要對的重要課題及帶來的必須轉變。本公司將持續深根南臺灣,高雄地區分別位於楠梓加昌、左營大路、三民河堤社區及大立漢神商圈等四塊基地動工興建中,其中楠梓加昌的「聯上世界極」、左營大路的「聯上芯城」及三民河堤社區的「聯上佐川」三案,亦於去年陸續公開預售;臺南地區,位於永康大橋重劃區的「聯上康橋」已於今年第一季取得使照,興建中的個案,臺南精忠二村都市更新案的商二基地已動工興建,住三基地預計於今年第四季接續動工,其中商二基地「聯上豐實」亦於去年公開銷售。對於臺南高雄兩地的產業發展,南科是台積電先進製程的重點區域,鞏固了南科產業的穩定發展,而高雄地區,則鑒於高雄市政府近幾年招商有成,前些年半導體上下游供應鏈陸續進駐高雄設立據點,清大高雄校區亦已完成啟用,同時,台積電2奈米於2025年下半年試產成功,顯示高雄已是先進製程的重要基地,更奠定南部科技聚落的地位,S 廊帶正式進入蓬勃生產的新階段,此外,亞灣地區在高雄市政府捷運局積極推動下,捷運黃線 Y15 站捷運聯合開發案成功招攬鴻海打造旗艦總部,未來將引進 AI 及電動車等前瞻產業,提升高雄核心科技能力,建立亞灣2.0 智慧城市產業生態系。由此可見,臺南及高雄地區未來產業發展極具潛力,就業機會的增加,不僅提升不動產需求,同時亦會促進城市的發展。本公司會持續以更多元的管道取得土地原料,目前於高雄及臺南兩地區有逾 1.5 萬坪的土地庫存,區位、取得成本及產品規劃上皆具相當的競爭力,隨著高鐵南延,高雄車站的發展指日可待,本公司於站前站後皆陸續取得精華土地,高雄左營、楠梓加昌兩塊基地將依著半導體產業的發展見證城市蛻變,去年更以最優申請人之姿取得高雄市政府捷運橘線 O9(A)基地土地開發案,基地 1,571 坪,緊鄰 O9 捷運站及中正交流道,座落東高雄門戶的精華地段,未來將打造運動休閒捷運宅,同時在高雄三民區、左營區、楠梓區、前金區、苓雅區、鳳山區及大臺南地區等地亦會推出超優質建案,並以更多元的方式取得土地原料,持續深耕南臺灣,一同見證南臺灣的發展。聯上實業團隊秉持著專業及積極的態度,穩扎穩打,本人在此謹代表本公司,感謝各位董事、各位股東與全體同仁對本公司的支持與力挺,未來將持續深耕南臺灣,駿業日新一舉千里,永續經營為各位股東再創佳績!並敬祝各位身體健康、萬事如意。