富宇 (4907)

各位股東女士、先生:114 年度台灣房地產市場在政策調控與金融環境趨嚴下,整體交易動能趨於理性,市場由高速成長階段轉向穩定調整。雖然短期買氣受限貸政策與利率水準影響而放緩,但房市基本面仍具一定支撐,並逐步回歸以自住與長期需求為主之健康結構。在政策面上,政府持續推動居住正義、社會住宅及稅制改革,有助於抑制投機行為並引導市場長期穩定發展;新青安貸款等措施仍為首購族與剛性需求提供支撐,成為市場重要的穩定力量。產品與區域表現呈現差異化,具交通建設、產業發展及人口支撐之區域,仍維持相對穩定的市場表現。本公司114年度有「中山溱邸」、「豐卉」、「富宇大悅」建案完工交屋,加上「君品」、「帝國之心」等建案之餘屋銷售,為本公司挹注營業收入,使本公司114年度營收維持獲利。展望 115 年度預計有「曙光之森」、「明星綻」、「富宇瑀玥」、「富宇天湖」等建案可完工入帳,預計為公司持續帶來營收及獲利。本公司持續以審慎態度評估市場環境與產業發展趨勢,掌握供需結構與資本動向,並秉持穩健財務結構與高品質建案開發原則,優化產品規劃與工程管理流程,全面提升產品附加價值與市場競爭優勢。同時,積極強化品牌定位與市場布局策略,深化區域經營與策略合作,以永續經營與企業治理為核心,持續為公司及全體股東創造長期且穩定之價值。展望未來,隨國內經濟維持穩定成長、產業投資動能持續推進,以及重大建設與都市更新議題逐步發酵,房地產市場可望於盤整過程中厚植發展基礎並釋放新一波成長潛力。本公司將因應市場變化,聚焦具發展潛力之區域與產品,強化財務結構彈性與流動性管理,以提升整體營運穩定度與抗風險能力;同時聚焦具長期發展潛力之區域與產品定位,審慎推動開發節奏,掌握中長期成長契機,穩步推進企業價值最大化目標。以下就114年度營運成果、今年營運計畫及公司未來發展方向,簡要報告:一、114年度營業結果(一)營業計畫實施成果本公司114年度營業收入淨額1,744,342仟元較113年度營業收入淨額6,269,227仟元減少 4,524, 885仟元,114年度稅後淨利為144,747仟元較113年度稅後淨利 709,296仟元減少 564,549仟元。主要係因 114年度完工個案及戶數較 113年度減少,故營業收入及稅後淨利較113年度減少。(二)預算執行情形依據公開發行公司公開財務預測資訊處理準則規範,本公司114年度毋需編製財務預測。(三)財務收支及獲利能力分析1、財務收支單位:新台幣仟元;%項目114年度113年度增減增減%營業收入淨額1,744, 3426,269,227(4,524,885)(72.18)營業毛利373,4231,216,402(842,979)(69.30)營業費用170, 743329,562(158,819)(48.19)營業利益202,680886,840(684,160)(77.15)稅後淨利144, 747709,296(564,549)(79.59)2、獲利能力單位:新台幣仟元;%項目114年度113年度增減增減%資產報酬率(%)1.808.06(6.26)(77.67)股東權益報酬率(%)5.7831.40(25.62)(81.59)營業利益佔實收資本額比率(%)17.1675.06(57.90)(77.14)稅前純益佔實收資本額比率(%)17.7275.21(57.49)(76.44)純益率(%)8.3011.31(3.01)(26.61)基本每股盈餘1.236.00(4.77)(79.50)(四)研究發展狀況1、市場研究發展:由專業團隊系統性蒐集與整合房地產市場動態、總體經濟指標、區域供需結構、成交行情趨勢及相關法令政策資訊,透過量化數據分析與區域發展潛力評估,並定期進行市場調查、消費者需求分析與產品定位檢討,動態修正開發策略與推案節奏,期使產品定位、建築規劃設計、銷售策略管控及資金運用配置均能精準貼合市場需求與風險承受度,強化開發效益與資本報酬率,進而提升整體營運績效並達成公司長期獲利目標。2、規畫及建築設計:掌握住宅潮流與趨勢,採用先進工法與建材,打造人性建築,提高住戶舒適度。二、本年度營業計畫概要(一)經營方針:1、專注本業、創造價值。2、關懷員工、幸福職場。3、重視客戶、優質服務。4、友善廠商、同創利潤。5、服務股東、資訊公平。(二)預期銷售數量及其依據1、本公司115年度預計可供銷售認列收入之個案及戶數如下:「預計可供銷售案名位置樓層總戶數「認列收入戶數君品新竹縣竹北市14F/B3108戶3戶帝國之心台中市南屯區21F/B480戶0戶中山溱邸南投縣草屯鎮15F/B3212戶0戶豐卉台中市沙鹿區10F/B238戶0戶富宇大悅台中市清水區12F/B390戶4戶註:「君品」為合建分售案。2、預計本年度完工個案:「曙光之森」、「明星綻」、「富宇瑀玥」、「富宇天湖」3、以前年度推出,預計本年度持續興建之個案:「富宇綻」、「蒔光」、「琚山境」4、本年度預計新推出個案:「精鑄」5、持續銷售之成屋個案:「君品」、「富宇大悅」6、可供興建房屋之土地:新竹縣新豐鄉振興段、台中市清水區星海段台中市大里區東城段、台中市沙鹿區保成段南投縣草屯鎮草屯段(三)重要之產銷策略1、針對已完工個案,整合行銷、業務與通路資源,強化整體銷售推進力道,透過精準客群分析與數據化銷售管理機制,加速餘屋去化效率,達成個案百分之百完銷之經營目標,並提升資金回收效率與整體營運績效。2、以首購族群及自住型需求為核心產品定位,透過市場區隔與客層輪廓分析,精準掌握剛性需求結構與購屋決策因素,規劃符合生活機能與總價帶接受度之產品方案;同時在價格策略上採取具市場競爭力之讓利機制,降低購屋門檻並提升客戶決策效率,加速銷售去化節奏,擴大市場滲透率與銷售量體,進而優化整體營運績效與資金回收效益。3、積極建構多元化土地開發來源管道,透過公開標售、都市更新及危老整合等方式,廣泛評估具發展潛力之土地標的;並結合區域發展趨勢、交通建設規劃、人口結構變化與產業聚落形成等關鍵指標,進行周延之市場可行性分析與投資效益評估。同時審慎檢視土地取得成本、容積條件、法規限制及開發時程風險,強化投資決策流程,以確保土地儲備結構合理、開發節奏穩健,為公司中長期推案量能與營運成長奠定堅實基礎。4、尋求合建對象,期使在增加營收同時亦降低購買土地資金壓力及土地持有成本。5、持續優化售後服務體系與客戶關係管理機制,建立標準化交屋流程、即時修繕回應與定期關懷制度,強化客戶滿意度與品牌信任基礎;同時透過產品細部品質提升、建材規格升級,以及公設規劃與物業管理整合,全面提升產品附加價值與整體居住體驗。藉由強化品牌形象與市場口碑,提升產品差異化優勢與價格支撐力,進而優化銷售毛利結構與資本報酬率,持續提高公司整體獲利能力與長期競爭實力。三、未來公司發展策略(一)購地事前評估央行信用管制持續發酵,114年買賣移轉棟數低迷,為史上第3低量,不過房價膠著,修正幅度並不大,而相較於105年買賣移轉棟數最低量相比,105年經濟疲軟,房地合一稅上路,房市進入大幅修正,但114年在AI帶領下,經濟表現亮眼,全年經濟成長率達7.37%創15年新高,股市表現強勁,房市卻奄奄一息,呈現「股房背離」的走勢,央行信用管制是否鬆綁是房市復甦重要關鍵。1、基地區位選擇:大環境變遷,投資客全面退場,剛性需求依舊是接下來的主旋律,無論是首購或是科技業高收入族群,資金明顯回防蛋黃區,成熟機能的都會區,以及具重大交通建設、公共建設議題、機能有一定發展的區域,在房市寒冬中依舊可見剛性需求買方出現,房市雖然進入寒冬,但只要央行鬆手,房市就可能大舉復甦,應拉長戰線,持續儲備土地存量。2、購屋人口屬性評估:觀察該區居住市場為封閉型,或持續有外來人口移入的人口增加區,以及分析租屋市場的租金高低、走勢、租屋需求多寡等,再進一步了解區域就業狀況、薪資情形、產業變化等,了解區域人口屬性,分析出合適的房屋產品。3、房價評估:央行信用管制持續緊縮房貸,首購族群依舊為購屋主流,換屋族雖鬆綁換屋切結延長至18個月,但銀行並不買單,房價上漲不易,但可留意股市所得的高資產族群,重視生活機能、景觀、建設、建築規劃及建商品牌,好地段、好產品就有機會創造房價。(二)銷售策略1、產品定位:央行貸款政策不變、在新青安可能續辦的情況下,115年依舊是首購族群主流市場,在有限的空間下,彈性空間利用、收納、格局會是這類族群注重焦點,公設項目設計上,更貼近現代人健康訴求,小家庭孩童活動空間,以及親友會面的交誼空間更為實用。2、行銷策略:AI 人工智慧世代來臨,正在重塑房地產的行銷方法,如何高效率、智慧化行銷結合AI科技會是重要課題,透過議題領導、短影音行銷,可透過房產新聞、重大建設、產業發展、建築規劃等議題,在社群媒體、IG、Threats 發酵,潛移默化引入建案優勢,達到引客效果。3、品牌營造:對於年輕一代首購族來說,網路是獲取資料的重要來源,品牌網路口碑更顯重要,優質且即時的售後服務、危機處理、網路品牌風向,都是重要課題,可透過近期重大話題、生活資訊、不動產政策風向,增加網路與住戶、潛在購屋族群互動,社區互動性活動加強住戶的品牌忠誠度,透過口碑建立信任、再深挖需求,提高銷售成功率。四、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(一)114年政府政策囤房稅2.0在113年7月上路,114年5月課徵1、提高多屋族持有成本:非自住住家用房屋的歸戶方式,由現行的「縣市」採計改為一致「全國歸戶」。2、非自住住家用房屋稅率:由未採差別稅率縣市 1.5%、採用差別稅率縣市 1.5%~3.6%變更為特定房屋外,全國皆為2%~4.8%。3、全國單一住減率:全國單一自住房屋的稅率將從1.2%調降至1%,但排除房屋價值超過一定金額者。4、鼓勵多屋族釋出空置房屋:申報「租賃所得」達到租金標準者,法定稅率由現行 1.5%~3.6%調降為1.5%~2.4%。5、繼承非自願共有減稅:未來繼承取得共有的非自住住家用房屋,法定稅率將由 1.5%~3.6%調降至1.5%~2.4%。6、鼓勵建商加速出售:銷售期間2年內,法定稅率調整為2%~3.6%,超過2年則適用 2%~4.8%。(二)114年房產情勢1、全台買賣移轉棟數:114年全台買賣移轉棟數共 26.1 萬棟,與113年35萬棟相比,年減 25.5%,寫下近9年來新低,史上第3低量,其中以基隆市、新竹市衰退4成幅度最大。2、貸款問題:央行第七波信用管制(俗稱限貸令)持續發威,雖然行政院放寬新清安規定,排除銀行法第72-2條限制,央行也鬆綁換屋切結延長至18個月,但並沒有大幅度鬆綁,難以拯救低迷房市。3、全台房市表現:雙北因基期高,過去漲幅相對溫和,房價表現抗跌,中南部則因前幾年房價漲幅驚人、推案量大,如今轉售競爭大,房價修正壓力較大,至於桃園、新竹的跌幅則是介於兩者之間,整體表現為「量縮價緩跌」。(三)115年政府政策1、央行第七波信用管制持續緊縮房貸,但回歸銀行自主管理,新青安嚴查自住,政策方向為「維持信用管制、金融監管更嚴格、優先保障自住。」2、新青安政策:新青安將於今年7月31日到期,是否續辦財政部正在進行通盤研議,市場普遍認為將會續辦新青安2.0,但可能設立申請門檻,利率補貼也會有變化。3、土方之亂:高雄美濃爆發業者盜挖農地、傾倒營建廢棄物,被戲稱為「美濃大峽谷」,115年1月1日「營建剩餘土石方全流向管制」上路,要求清運車輛原面安裝GPS,使用電子聯單系統,控管土方流向,引發土方價格飆漲,合法土資場量能不足,全台取得建照工地開不了工、正在挖地下室的建案大停工,行政院要求各部會從源頭減量,交通部及經濟部加速填海造陸,並呼籲地方政府建置公有暫置場,促進土石方資源循環利用。4、虛坪改革:內政部檢討住宅公共設施配置比例與購屋合理負擔等問題,目標修訂《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》,實際法條及相關配套尚未出爐,為政府未來重要政策方向。虛坪改革三大方向,檢討容積計算、停車空間分配、電梯增列為免計容積項目。此外,增訂管委會設置面積的合理標準及上下限,以引導公設合理規劃及設計,滿足社區運作的基本需求同時,也避免不實用的公設出現。可能出現的隱憂為拉抬房價及車位價、停車位改專有部分,導致土地持分認定及社區管理問題、停車位變成非共有部分可能變成能自由買賣。(四)115年房產經濟情勢變化1、根據內政部統計,112年到114年間新屋開工量約38 萬戶,推估115年約有32~36萬戶的新屋交屋潮,對房價形成壓力。2、房市進入築底期,尚須一段時間調整,房市供給能不斷增加,但民眾仍期房價修正,短期間交易量沒有向上推升的動能,整體房市持續盤整。3、115年房市景氣走向,政策扮演關鍵角色,交易量雖然萎縮,但房價沒有普遍大幅度鬆動,但政府為避免投資投機資金回籠,又怕誤傷剛性需求、防範市場急凍,有機會針對特定族群和結構問題進行有條件的軟性鬆綁。