亞昕 (5213)

謹致各位股東女士、先生：全球主要經濟體自 114 年中逐漸步入降息循環，加上 AI 科技發展需求暢旺 下，台灣在114 年的經濟成長率表現優於預期，並有效刺激投資信心高漲，引領股市穩定維持在 2 萬 6 千點水準以上榮景；內需方面因企業獲利轉佳，調薪趨勢延續，有利民間消費保持溫和成長，即使在去年度高基期下，各季成長率仍呈正值。外需方面，在資通訊產品引領下持續擴張，整體而言，114 年各項經濟表現皆屬突出。台灣房市自 114 年初至今，全台房市表現持續疲弱，六都呈現價緩跌、量縮態勢，預售屋與成屋市場雙雙走弱，從近年來全台房市的價量表現來看，央行 113 年 9 月份會議內容，針對不動產市場影響甚鉅，包括央行第七波限貸，及持續的信用管制、嚴重影響資金動能，投資客幾乎全面撤出，搶貸風波影響買方持續觀望心態，市場競爭劇烈，「地段、品牌、建築品質」，成為個案首要的競爭優勢，也是購屋者最重要的參考指標。展望 115 年，央行房市管制措施，對營建業已到極限，全台屋齡老化是不可避免的問題，再加上重劃區新案將帶動換屋，在自住及換屋剛性需求支撐，以及通膨、營建物料淨零政策成本墊高的情形下，短期房價不會明顯回跌，大幅波動不易；另外，在經濟金融環境受到關稅政策影響，而呈現不明朗、地緣政治紛爭未能止息、政府房市政策緊縮等各項因素干擾下，購屋者對於房市後市持保留態度，購屋心態自然再轉趨保守觀望，會等待後市較為明朗後才可望進場購屋。然有鑒於政府政策仍持續鼓勵首購族進場，故 115 年整體房市預計以首購、自住買盤支撐為主，在政策影響購屋信心下，將呈現「價穩量縮」格局，有機會在經營環境趨於安定中，預期將會比今年來得好。一、一百一十四年營業報告(一)一百一十四年營業計畫實施成果一百一十四年度個體營收總計新台幣 17,403,795 仟元，相較一百一十三年度新台幣 7,196,126 仟元，增加約 141.85%；一百一十四年度稅後淨利為新台幣2,141,527 仟元，相較於一百一十三年度稅後淨利新台幣 943,957 仟元，增加約126.87%，114 年本公司入帳個案較去年增加，故稅後淨利較去年增加。(二)預算執行情形依據公開發行公司財務預測資訊處理準則規範，本公司並未編製一百一十四年度之財務預測。(三)財務收支情況單位：新台幣仟元年度項目114 年度 113 年度 增減金額 變動比例營業收入 17,403,795 7,196,126 10,207,669 141.85%營業毛利 4,728,941 2,058,441 2,670,500 129.73%年度項目114 年度 113 年度 增減金額 變動比例營業損益 3,274,294 1,421,241 1,853,053 130.38%稅前淨利 2,569,593 1,163,489 1,406,104 120.85%本期淨利 2,141,527 943,957 1,197,570 126.87%每股盈餘 3.06 1.62 1.44 88.89%(四)獲利能力分析項 目 114 年度 113 年度資產報酬率(%) 4.22 2.34股東權益報酬率(%) 14.31 7.71占實收資本比率(%) 營業利益 45.39 21.46稅前利益 35.62 17.57純益率(%) 12.30 13.12每股盈餘(元) 3.06 1.62(五)研究發展狀況：土地開發方面，公司已備足未來數年推案所需的土地庫存，秉持審慎評估原則，不盲目競價買地。將透過大數據與市場趨勢分析，精準評估土地開發潛力，並結合 ESG 概念，優先考量綠建築，以最適當的價格與條件進場，確保投資效益與永續發展。規劃方面，針對已取得具長期增值潛力的土地，公司將深入研究區域發展趨勢及消費者需求，確保產品規劃符合市場脈動。透過精確的總價與單價定位，搭配智能化建材與設備，提升產品差異化，強化市場競爭力。同時，因應當前 ESG 及淨零碳排趨勢，優化建材選擇與節能設計，確保產品符合現今綠色建築標準，提升居住舒適度與品牌價值。設計方面，公司積極與國內外頂尖設計團隊合作，引進創新建築理念，並融入區域文化特色，以打造兼具美學與機能性的城市地標。針對都市更新與危老重建專案，採取更具前瞻性的規劃策略，強調智慧建築、低碳工法及永續材料應用，為城市景觀與建築價值帶來突破性發展營造工程管理方面，為確保建案品質，公司積極投入標準工法研究，優化施工管理流程以提升建築品質與工程效率。此外，透過每月教育訓練，加強同仁對公司品牌及品質標準的認知，確保現場施工落實高標準管理，優化施工效率與品質，確保每個專案達到最佳經濟效益與市場競爭力。二、一百一十四年度營業計劃概要(一)經營方針土地開發方面，將增加都更、危老合建等方式，以複合化維持開發能量，期能穩健佈局長期所需的業績。產品規劃方面，將加強養生、科技、環保、休閒、安全、舒適、 高質感等功能，並導入永續節能減碳建材，以 ESG 永續觀念，投入環保、節能之綠建築產品等主要訴求，創造競爭力，以符合未來發展之趨勢。行銷企劃方面，結合數位整合及大數據分析等新興功能，建置並完善潛在客戶資料庫管理系統內容，以掌握市場行銷變化、整合集團資源綜效，企劃嶄新之銷售策略，同時透過品牌形象方案的口碑行銷，深化品牌力，以吸引不同客層領域之共鳴。客戶服務方面，廣泛運用客服 APP，並結合外部資源，強化提供客戶最即時的公司產品訊息並反饋客戶需求，以建立客戶對公司品牌之忠誠度。透過上述各個面向創造差異化競爭優勢，發揮團隊戰力，以利面對外在景氣、法規及總體經營環境之嚴峻挑戰。(二)預期銷售數量及其依據成屋－【星空樹】、【昕世代】、【昕聯心】、【亞昕向陽】、【亞昕一見】店面及【一邸亞昕華威】、【馬來西亞-THE RISE 飯店住宅】之銷售。新完工案－【亞昕敦南】、【森中央】、【昕銀座】、【喜徠登】、台中市：【亞昕一緻】等五案預計陸續辦理交屋入帳。在建案－新莊、三重、中和、林口、桃園、苗栗、台中等 10 案。新北市新莊區：【445 總部】新北市三重區：【昕富琚】新北市中和區：【豐森大境】新北市林口區：【森匯天匯】、【寓邸】桃園市桃園區：【森丰】苗栗縣頭份市：【中央大道】台中北屯區：【亞昕之森】台中市北區：【亞昕丰山】台中南屯區：【亞昕織御】預期推案－新北市林口區：【擎天賦域/恆匯經貿大樓】新竹市:【東門段】、【聚吉段】台中北屯區：【亞昕之嶼】、【大連路案】、【文商段案】、【敦和段案】台中西區：【科博案】、【英才案-後壠子段】台中大里區：【大仁段】台中豐原區：【豐圳段】前述所有個案規劃承襲既定策略概念，以當地人文環境以及產業結構結合，推出更加具有人性化、安全化及智能化的全方位住宅為標竿，興建符合智慧暨綠建築標準之精緻住宅以及商辦場域，建構出與其他競案產品的差異化，進而提升毛利，創造公司最大獲利為目標，並可長期性強化集團品牌力，進而再度提高亞昕集團顧客忠誠度以及住宅品質服務滿意度，以達成永續經營之終極目標。(三)重要之產銷政策提升土地附加價值、增加產品競爭力。創新市場行銷理念、多元化銷售策略。深入市場、擬定因應對策。密集分析客戶需求、掌握市場供需趨勢。推動資源整合、多元化整合發展。(四)未來公司發展策略產品定位方面，仍以住房需求為主，而首購與換屋族群仍是購屋市場主軸，而此客戶群對於「價格因素」仍具備一定的敏感度，故在規劃上將多關注各世代消費客層之偏好，以期功能設計可務實貼近其需求；類型上則以低總價、小坪數住宅為大宗。所以產品定位將多因應消費者可負擔的坪數為主，輔以優質生活機能、實用公設和低自備門檻等配套條件，以建構成為區域指標性個案。營建成本方面，透過數位化工具關注工料市場變化情形，落實知識管理，檢討標準營建成本及精準建材設備分級化，持續精進工程技術品質管理，以提昇精準的競爭能量。個案分布區域方面，將持續佈局雙北市、桃園、新竹、苗栗、台中、馬來西亞等區域，以降低收益因個別因素影響而失衡，所衍生產生之營運集中風險。在商用不動產方面，在鞏固本業之餘，將集團地產資源作一整合，發揮整體綜效，擬為公司創造長期穩定收益，並擴展複合式發展的機會，因此在國民更重視健康休閒議題下，對於觀光事業、休閒管理，有帶來的更多需求的趨勢，故將持續進行優化策略。包括新增昕境廣場的展店區域、及提高亞昕福朋喜來登酒店的服務能量，創造營運規模經濟，同步投入商辦大樓物件的開發與管理。三、外部競爭環境、法規環境及整體經營之影響(一)經濟環境2025 年度整體全球經濟環境仍受高利率水準、通膨壓力，全球經濟成長放緩，市場資金趨於保守，消費與投資決策相對審慎。不動產市場在購屋成本提高及資金取得不易的情況下，同時又受第七波信用管制，投資需求減少。但 2025 年台灣經濟成長率（GDP）因 AI 高階製造與出口表現強勁，大幅上修，概估值落在 8.6%，創下近 15 年新高。成長率高居亞洲四小龍之冠， 人均 GDP 預估突破 3.9 萬美元，拉高買房自住需求。需求結構逐步回歸自住為主投資為輔，交易動能呈現理性調整。本公司持續關注總體經濟變化，並審慎評估市場需求，以維持營運穩健與長期發展。(二)政策法規環境114/09/20 中央銀行開始實施的第七波信用管制，採取了以下措施：自然人名下有房屋者之第 1 戶購屋貸款不得有寬限期。自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 6 成降為 5 成，全國適用。自然人第 3 戶(含)以上購屋貸款之最高成數由 4 成降為 3 成。自然人購置高價住宅貸款由 4 成降為 3 成公司法人購置住宅貸款由 4 成降為 3 成。餘屋貸款最高成數由 4 成降為 3 成。中央銀行於近年持續透過選擇性信用管制措施，以抑制不動產市場過熱並維持金融穩定，其中第七波選擇性信用管制進一步強化多戶購屋及法人購置住宅之貸款條件，對建設業資金調度與購屋需求均產生實質影響。相關政策使市場資金運用趨於審慎，購屋族群決策期拉長，亦促使建商在推案規模、產品定位及銷售節奏上須更為謹慎因應。