士開 (5324)

各位股東女士、先生:首先感謝各位股東女士、先生過去一年來對本公司的持續支持。茲將一一四年度營運成效及一一五年度營運展望報告如下:一、一一四年度營業結果(一)營業計劃實施成果一一四年度本公司認列之營業收入計新台幣1,158,481 仟元。(二)預算執行情形:單位:新台幣仟元項目114年度實際數114年度預測數達成率%營業收入1,158,481營業成本(698,640)營業毛利459,841營業費用(401,458)營業外收(支)(55,492)稅前淨利2,891(三)財務收支及獲利能力分析:單位:新台幣仟元項目年度114年度113年度營業收入淨額1,158,4812,591,833財務營業毛利459,841727,001收支稅後淨利(損)(586)167,267項目年度114年度113年度資產報酬率(%)0.542.34股東權益報酬率(%)(0.04)10.87獲利營業利益2.589.90佔實收資本比率(%)能力稅前純益0.137.48純益率(%)(0.05)6.45每股盈餘(元)(0.05)0.70(四)研究發展狀況確實掌握房地產市場,並針對產品之地點、周圍環境的特色、消費者的需求作審慎評估,研發規劃與環境共生的簡約設計,並遴選優秀的建築團隊及相關建築法令之適用,規劃融合美學與實用機能的建築,提供消費者「100%坪效使用」的長效住宅,另就都市更新、商用不動產、平價住宅等相關研討,作為本公司未來持續開發之因應。二、一一五年度營運計劃概要案(一)經營方針:1、114年房地產市場果然如預期般地經歷了113年雲霄飛車般的反轉後,進入到「量急縮、價緩跌」的初期築底盤整階段,已知的灰犀牛與預期的黑天鵝不只如期而至,甚至還多了幾隻黑天鵝(土方之亂與虛坪改革的撲朔迷離),惟房地產相關數據與114年台灣繳出的經濟數據表現比較而言,可謂大相逕庭。114年全年台灣經濟成長率(GDP growth rate)預估達7.43%(115年1月19日中經院新聞稿),創下15年來新高;全年外銷訂單7,437.3億美元,寫下歷史新高紀錄,年增26%(115年1月20日經濟部發布);全年股市上漲7,069.4點,正式突破3萬點達到30,105點(統計至115年1月5日),台股已連續3年指數漲幅超過2成;惟去年六都房屋買賣移轉量共20萬4596棟,年減24.5%,創下近8年新低(115年1月2日中信房屋研展室新聞稿),這種房市表現與經濟成長/股市表現差異頗大的情形在過去比較少見,顯示此波房市修正主要受房市政策與金融緊縮的衝擊影響較為顯著。值此房屋市場詭譎多變、量縮盤整之時,中小型建商財務緊俏,經營更加困難,惟外在環境同業競爭上除可良幣驅逐劣幣外,內部執行上亦同時加強市中心精華地區(蛋黃區)的都更量能、調整都市更新執行策略,高築牆,廣積糧,在不景氣時,適度擴大事業版圖。2、土地開發的策略,在房地產不景氣的時機下,仍堅持以大台北地區合建危老及都市更新案為主,輔以購地自建。產品取向目前雖仍以住宅大樓為主,惟仍會積極爭取商辦及廠辦的案件。3、針對人口結構/家庭組成/老年化/疫情環保等結構及環境改變,除進行產品定位修正及精進,亦配合ESG發展趨勢,規劃上朝節能減碳、因應極端氣候的綠建築設計,施工上研發防疫工法、引進綠能及資源再利用手法,材料上引進綠色供應鏈及環保低碳建材,以創造符合客戶需求及未來趨勢的產品。4、針對營建產業產品,加工生產週期長的特性以及近幾年來營建成本大幅上升及缺工缺料之影響下,將先朝取得土地或都更核定後,儘速取得拆照/建照並發包開工,再來適時辦理銷售作業,本公司「城心曜曜」、「碧湖雲景」個案之開工銷售作業即採此模式。5、雖然營建成本大增,仍持續嚴格控管品質及成本控制,以嚴謹之預算管理及完善之稽核制度,降低成本支出,提升投資報酬率,有效率地作好營運管理;落實營運工程標準化,確實掌握工程品質,嚴格管控工程進度,全面提升品質與技術。6、滿足客戶需求加強售後服務,強化客服人員及業務人員服務能力,建立客戶服務系統,提供完善之售後服務與定期維護,以提高客戶滿意度及信賴度;並於已完工建案之交屋作業中,實際執行、驗證、檢討及修正。7、主管機關對營建業管控力道加大,配合政府相關法令,專注法規的更新及研究,尤以此次虛坪改革的法令預告修正,對外除加強與都更地主溝通說明外、對內在產品的規劃設計方案與案件開發評估上,仍以保守的策略應對,以確保股東權益。(二)預期銷售數量及個案送審及施工進度:已推銷售、送審及施工進度個案案名區位/基地面積相關說明城心曜曜大同區、約1,009坪總銷約60億,已售七成五,目前持續銷售中,預估116年中完工交屋。碧湖雲景內湖區、約928坪總銷約56億,於113年第三季正式開工後進行潛銷,已售三成,預估118年完工交屋。中山北路六段案士林區、約388坪總銷約12億,此都更案於113年5月送件報核,並於115年1月都更大會審議通過,預估將於115年都更核定,年底前拆除完成並接續申報開工,後續視市場景氣狀況決定銷售時間及策略。(本案為都更168 專案)。瑞安街案大安區、約529坪總銷約38億,此都更案於113年4月送件報核,預估將於115年都更核定,年底前拆除完成並接續申報開工,後續視市場景氣狀況決定銷售時間及策略。(本案為都更168 專案)。信義安和大安區、約680坪總銷約55億,此都更案於112年9月送件報核,刻正辦理都更程序審查中。松德路案信義區、約1,127坪總銷約60億,此都更案於114年4月送件報核,刻正辦理都更程序審查中。天玉街案(天母新村案)士林區、約1,202 坪總銷約55億,此都更案預估將於115年第二季送件報核。南京武昌松山區、約1,006坪總銷約50億,此都更案預估將於 115 年第二季送件報核。美好日安士林區、約173坪總銷約3億。註*:待地主拆除原建物後點交與本公司進行工程施作。114年成功完成天玉街與南京武昌兩案之整合工作。此兩案共通點為基地面積皆超過1,000坪,且位於台北市精華地段,透過都市更新方式,讓舊建物、舊社區得到重建更新後,資產價值翻倍的效果,並成為當地都市更新後之新地標。天玉街案總樓地板面積約一萬坪,南京武昌案總樓地板面積約8,600坪,兩案創造的總銷售金額超過新台幣百億元,為台北市的都市更新發展,略盡棉薄之力。(三)重要之產銷政策:1、生產策略-(1)尋找發展性佳、交通便利、增值潛力強、土地面積大、消費者需求量大的區域;惟公司以置產型與自用型客戶為主要客源,加上精工蓋好宅的誠信理念,土地的開發仍以臺北市精華地區為第一優先考量。(2)目前商辦/廠辦個案仍少,俟適當機會,仍將提高其比例,以滿足市場需求,並提升獲利。(3)對於取得之土地,針對區域特性及消費者之需求,嚴謹地規劃設計。(4)嚴選建材、專注品質,塑造良好之生活機能,增加產品之附加價值。(5)配合政府都市更新、都市危老建物,加速重建條例之獎勵政策,持續經營市中心精華地段「都市更新、危老」案件,以保有穩定精華地段之案源。2、銷售策略-(1)因應營建成本大增之影響,未來案件將儘速發包施工後再視市場景氣狀況採邊建邊售方式相互搭配,同時掌握置產型與自用型客源,以確保公司營收及獲利之穩定。(2)以當地區域高價為目標,惟實際銷售時仍會視當時狀況以合適價格配速銷售,兼顧利潤率與資金週轉率並降低存貨。(3)開工後公開銷售若仍有存貨,後續視市場景氣狀況動態調整銷售策略,以確保未來市場價格回升,獲取更佳之利潤。(四)未來公司發展策略、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響:回顧 114 年的房市表現慘澹,總體面:雖然通貨膨脹(消費者物價指數CPI)年增率1.66%,為近五年最低,推估短期利率維持高檔的趨勢不變,再加上美國持續的關稅外交政策與今年底的縣市長選舉因素(房地產政策可能緊縮),仍舊不利於房屋的銷售,需求面的縮手與觀望今年仍會持續;供給面:國內打(炒)房政策(房地合一稅2.0、實價登錄2.0、平均地權條例修正實施、囤房稅2.0、七波選擇性信用管制、預告虛坪改革政策實施)預估今年仍不會鬆動,對營建廠商的金融管控及打壓,使得廠商的資金成本上揚,原物料價格漲勢雖然已經回落,但外籍移工供給減少,營建工人短缺及工資高漲(營造工程勞務類指數年增率仍維持2~3%區間),加上未來預期水電雙漲、ESG趨勢及徵收碳稅等的額外成本,還有今年初的土方之亂造成的影響,是短期還是長期仍未可知?營建造價成本預期仍會維持高檔,整體環境對廠商及房地產市場仍然相當不友善。展望新的年度,除了上述眾多不利營建廠商因素外,仍有可預見的灰犀牛與黑天鵝不容忽視,其一是美國川普總統的關稅外交政策、其二是兩岸關係緊張程度仍未見緩和,其三是今年底縣市長選舉前是否有進一步的房地產金融管制措施?其四是根據內政部統計推算,112年至114年間的新屋開工量約38萬戶,依照建造工期估算,115年至118年將出現約32萬至36萬戶的完工交屋潮,情勢嚴峻仍不容樂觀。另外過去 10年以來社會變遷人口逐漸減少(108 年起出生數=死亡數)、114 年起已正式邁入超高齡社會,然而人口結構的改變(全國平均家庭人口數剩約 2.5 人、子女分巢化現象明顯、單身族群增加),都刺激住宅需求攀升,依據 113年第三季內政部統計資料(10 年來全台住宅供需變化)發現,全台房市平均供過於求,進一步檢視只有雙北市、桃園市、台中市等四大都會區房市供不應求,尤以臺北市市場需求遠遠大於新增供給。故本公司仍將堅定聚焦既有的生產策略,積極慎選臺北市精華地區(蛋黃區),作為都更、購地及推案首選。這一、二年總體經濟及房地產市場的劇烈變化,縱然外在環境艱辛、亂象紛呈,本公司仍將以符合品牌理想,與建築精工住宅理念的產品為指標,嚴格控管成本及費用,並致力於產品附加價值的提昇,更著重於整合消費者的期望,以提升市場之競爭優勢。我們相信在惡劣的環境下,反而更能夠凸顯公司的品牌和價值,秉持永續經營理念,更加專注本業的經營,以創造股東及員工最大利益為目標,未來士林開發形勢樂觀、獲利可期。非常感謝各位股東長期以來的支持與鼓勵,我們將繼續努力創造公司品牌價值,並將營運成果與各位股東共享。