皇鼎 (5533)

各位股東女士、先生:本公司過去一年之各項營運概況,茲簡要提報各位股東女士先生如下:一、一一四年度營業結果(一)營業計畫實施成果:根據國泰房地產指數,113年上半年房市呈現「價量俱漲」的格局。住宅貸款餘額在大量新屋放貸的推動下急遽攀升,導致各大銀行陸續觸及《銀行法》第72條之2規定的30%放款上限(即房貸滿水位現象)。為應對金融過熱,央行於同年9月祭出「第七波房市管制」,其強度堪稱史上之最,市場買氣隨即轉冷,114年之房市延續量縮盤整期。除了金融政策的緊縮,建築產業於114年底亦深受「土方之亂」所苦。由於廢土處置場容量趨於飽和,加上環保法規與查緝趨嚴,導致營建剩餘土石方的收容單價在短期內倍數翻漲。甚至不再只是價格問題,更演變成「供給稀缺」的行政問題。當合法收容場所滿載時,建築工地被迫暫停開挖,導致土方工程進度嚴重延宕。工期的推遲不僅增加業界利息支出,未能如期完工交屋更可能引發與購屋者的交屋糾紛及銀行貸款雨中收傘連鎖效應。景氣的良窳、股市的波動及法規的限制,均直接衝擊建商之整體經營。本公司 114年度合併營業收入淨額 1,164,507仟元,較113年度合併營業收入淨額 2,235,793 元減少 1,071,286 仟元;114 年度合併淨利 158,467仟元,較113年度合併淨利 422,963仟元減少264,496仟元。面對嚴峻的市場考驗,本公司仍將秉持兢兢業業的態度,並隨時因應變化調整腳步,以期創造股東最大的利益。(二)預算執行情形:依據公開發行公司公開財務預測資訊處理準則規範,本公司114年毋需編製財務預測。(三)財務收支及獲利能力分析:單位:新台幣仟元(除每股純益以元計)項目 114年度 113年度 增(減) 增(減)%營業收入 1,164,507 2,235,793 (1,071,286) (47.92)營業成本 815,383 1,536,030 (720,647) (46.92)營業毛利 349,124 699,763 (350,639) (50.11)營業費用 185,553 221,526 (35,973) (16.24)營業利益 163,571 478,237 (314,666) (65.80)本期合併淨利 158,467 422,963 (264,496) (62.53)稅後每股盈餘 0.56 1.48 (0.92) (62.16)項 目 114年度合併 113年度合併負債佔資產比率% 18.46 18.67長期資金佔不動產、廠房及設備比率% 281.58 234.49流動比率% 616.08 599.63速動比率% 240.35 291.74利息保證倍數(倍) 72.91 66.49資產報酬率% 1.35 3.60權益報酬率% 1.64 4.38稅前純益佔實收資本額比率% 6.67 17.83純益率% 13.60 18.91每股盈餘(元)(追溯調整後) 0.56 1.48(四)研究發展狀況:(1)建築設計規劃方面:針對產品之地點、周圍環境的特色、目標消費者之生活型態及可負擔之總價,予以審慎評估,以規劃出符合消費者需求的產品。(2)營建工程及管理方面:針對不同個案研擬最適合之工法及工程管理,以提高產品品質、降低工程成本,並確實掌握施工進度及成本控制,以強化產品競爭力。(3)市場研究發展方面:確實掌握房地產市場資訊,並加以分析研究,以作為產品定位及擬定行銷策略之依據,並據以達成百分之百完銷之目標。另緊盯著政府營建相關政策及法規、致力於深耕都市更新、休閒產業之研討,以期藉由延伸不同之觸角,深化企業之經營基礎。二、一一五年度營業計畫概要(一)經營方針本公司秉持誠信、品質、服務的經營理念,以誠實信用的心,負責任的態度,在作業過程的品質要求下,規劃安全、穩固、符合人性化、科技化之優良產品,並以提供最完善的客戶服務為職志,持續研發、創新、全面提升品質,以達企業永續經營的理念及目標。(二)預期銷售數量及依據(1)已完工成屋銷售個案:環宇科技中心、皇鼎麗園、財星科技廣場、立人名邸、靜心園。(2)預計於115及116年完工個案:皇鼎森琚。(三)重要之產銷政策(1)生產策略:本公司除持續開發具潛力之土地外,亦針對政府優先劃定之都更區域進行精準評估,並積極參與公辦都更案評選,以多元化管道充實土地儲備;同時,透過深度分析都市發展之規劃,以掌握市場先機。針對各建案之區域特性及消費者需求,從嚴選建材到專注品質的完整規劃,致力提高產品之附加價值。鑑於不動產業的景氣深受政府政策導向影響,本公司將持續關注政府重大政策與法規動態,靈活調整開發策略,以完善的應對機制確保經營韌性。本公司已將經營觸角延伸至飯店之經營及管理,於新北、台中、台南均有經營飯店,近年來的國旅帶動,持續創造穩定之業外收益。(2)銷售策略:央行第七波選擇性信用管制成效顯現,114年六都買賣移轉棟數創下歷史性衰退,市場進入「量縮」階段。雖然 115 年初有部分資金從股市回流房市,但整體交易的量價仍處於低檔。觀察近期房地產成交結構與房價走勢,購屋者對交易類型與坪數需求之轉變,已成為未來開發決策的核心參考指標。本公司將適時因應市場變動,動態調整銷售策略,並堅持嚴謹的品質控管,以追求穩健增長的獲利目標。整體而言,房市價量深受多重變數影響,未來我們將持續進行長期且深入的市場監測,精準掌握產業趨勢與潛在商機。三、未來公司發展策略、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(1)外部競爭環境之影響除全球性工料雙漲壓力外,台灣於115年開始實施「營建剩餘土石方全流向」管理政策。受限於合法土資場容量飽和及環保稽查趨嚴,土方處置單價已於年底在短期內暴漲數倍,成為侵蝕獲利與造成案場停工、交屋延宕的變數。鑑於房地產業具備高度地域性,個案間之競爭與比價效應顯著。本公司策略性強化產品之市場區隔與整體規劃,透過提升產品附加價值與差異化特性,結合數位媒體行銷,在市場中脫穎而出。同時,輔以嚴謹的財務控管體系,提升公司競爭優勢,確保獲利能力之穩健增長。(2)法規環境之影響政府持續推動都市更新及危老重建執行,審計部指出,截至114年第二季全國住宅屋齡平均 34.1年,屋齡逾30年老屋達554 萬餘戶,達全國房屋總量59%,以台北市老屋比例最高,占全市房屋73.8%,且全市平均屋齡達39.1年,亦為全國最高,台南市及高雄市老屋數量均占該市的60%左右。台北市政府於114年7月29日市政會議修正通過臺北市新建建築物綠化實施規則,於115年1月1日起施行,導入綠容率的概念「增加遮蔭效果,減緩都市熱島效應;「等效綠覆面積」為透過植栽遮蔭係數計算綠容率。其中「立體綠化設施」則規定設置於陽台或露台外緣,深度不得大於2公尺,其中立體綠化設施綠覆面積應達90%以上及相關結構安全等相關規定,將造成建案規劃及營建成本及維護管理費用上漲。中央政府政策方向,擬將持續推動虛坪改革,未來可能將透過修正配套法規「公寓大廈管理條例」及「建築技術規則」的方式,來打造合理、公平的住宅市場。虛坪改革將包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等3大重點,並增訂管委會設置面積的合理標準及上下限,以引導公設合理規劃及設計,滿足社區運作的基本需求同時,也避免不實用的公設出現。惟從之前雨遮法規的改革來看,還是會影響到房價上揚。各項法規的變動均會影響營建業之經營,本公司將持續專注法規之變動與研究,及早尋求因應措施,以俾維持公司獲利及維護股東之權益。(3)總體環境之影響儘管全球通膨正在緩解,世界經濟仍具韌性,美國受惠於AI 投資與政策支撐,成長相對穩健;歐元區與英國則受關稅、中國競爭壓力及財政限制影響,經濟動能轉弱;日本雖推動關鍵產業投資,但出口仍受制於關稅;中國則在內需疲弱與房市低迷下承受較大壓力,整體全球景氣呈現分化發展格局。台經院預測我國經濟成長將維持穩定成長,國內製造業,在AI、高效能運算及雲端服務等應用需求持續熱絡下,帶動相關產品拉貨動能維持強勁。同時,隨著逐步適應川普關稅政策的不確定性,加上國際科技大廠對 AI 發展前景持續看好,景氣預測持續上揚。惟國內營造業方面,隨營建剩餘土石方相關新制上路,去化管道與執行面問題逐步浮現,可能影響後續工程進度,使營造業對未來半年景氣看法轉趨持平。不動產業方面,新成屋集中完工交屋及先前政策略微調整,年減幅仍顯示房市交易量處於低檔。展望未來,房貸政策、信用管制續行、建商餘屋量及土石方政策改善進度,將持續左右房市表現,短期內景氣依舊處於調整階段。本公司未來仍以購地自建為主,合建、都更及危老專案為輔。未來本公司仍以六都尤其是台北市、新北市、台南市等區域市區為主,重劃區為輔,並更著重於產品的規劃設計,尤其在營建費用節節升高的環境下,未來本公司將更著重在突顯差異化特性提升產品之競爭力,並輔以健全的財務、工程進度及費用之控管,以期維持公司競爭及獲利能力及企業永續經營。祈盼全體股東繼續給予支持與指教，在此謹祝各位股東們身體健康萬事如意