大城地產 (6171)

壹、致股東報告書一、114年度營業報告(一)營業計劃實施成果本公司114年度認列營業收入淨額為新台幣 1,175, 835仟元,較去年營收凈額1,818,882仟元減少 35.35%,營業利益為新台幣 486,588仟元較去年714,374 仟元減少 31.89%,稅後淨利為新台幣381,982仟元,較去年572,663仟元減少 33. 3%。(二)預算執行情形:不適用。(三)財務收支及獲利能力分析1. 財務收支單位:新台幣仟元項目114年度113年度增(減)金額增(減)比率營業收入淨額1,175, 8351,818,882(643,047)-35.35%營業毛利549, 123790, 240(241,117)-30.51%營業利益486,588714, 374(227,786)-31.89%營業外收支6,4985,9895098.50%稅後淨利381,982572, 663(190,681)-33.30%2. 獲利分析項 目114年度113年度資產報酬率(%)8.5314.51股東權益報酬率(%)15.4626.11營業利益(%)48.6571.43占實收資本比率稅前純益(%)49.3372.03純益率(%)32.4831.48每股盈餘(元)3.825.73(四)營業發展狀況本公司營業發展方向如下列說明:1. 透過市場調查評估適合的土地進行開發及建造。2. 積極尋找合建對象,透過合建方式進行推案。3. 對於已完工個案積極推出餘屋去化政策,提高存貨週轉率。4. 對於已取得但尚未開發的土地尋求承租對象。5. 本公司個案如下列圖表所示:【悅讀大城-雲詠】預計115年09月完工【大城知丘】預計115年10月完工【大城光年】預計117年06月完工【台中市南屯區】【鎮福段373地號】預計118年12月完工案別座落位置產品規劃總戶數備註說明悅讀大城-雲詠台中市北屯區榮德路與山西路口B2-13F 集合住宅及店舖48戶自地自建大城知丘台中市北屯區祥順西路二段與太和二街口B4-17F 集合住宅198戶與大城建設股份有限公司合建大城光年台中市北屯區近敦富路及敦富三街B3-18F 集合住宅及店舖194戶自地自建台中市南屯區鎮福段373地號台中市南屯區近龍富路三段及黎明路一段B2-14F 集合住宅及店舖160戶與大城建設股份有限公司合建二、115年度營業計劃概要(一)經營方針1. 健全公司體制:透過遵守法律及道德規範建立良好的公司治理制度。2. 利害關係人溝通:透過官網置利害關係人專區,強化股東、員工、廠商的溝通協調及財報資訊的揭露。3. 風險管理制度:透過建立完善的內部控制制度及內部稽核以落實制度之執行。4. 預算管理制度:透過預算制度以訂定預算目標並定期檢討預算達成情形。5. 優質客戶服務:透過敦厚務實的服務態度,並設計符合客戶需求的建案。6. 關懷員工責任:透過培育員工及激勵創新想法,以提升員工的價值及專業能力。(二)預期銷售數量及其依據案別預計銷售戶數預計完工時點悅讀大城-雲詠48戶115年09月大城知丘198戶115年10月大城光年194戶117年06月台中市南屯區鎮福段373 地號160戶118年12月(三)產銷政策1. 觀察土地的特性涵構,落實土地的開發效益。2. 突破建築框架,融入生活美學,落實居住者的生活品質。3. 因應環境創造與基地相融合之建築物,以提高產品的價值。4. 堅持施工安全及教育訓練,提升建築物的施工品質。5. 秉持永續經營的理念,增加消費者的購買意願。三、未來公司發展策略(一)生產策略1. 土地開發:短期持續與地主合建開發土地,長期以評估市場趨勢尋找合適之素地進行開發為目標。2. 產品提升:透過嚴謹的施工規劃與執行,不斷研究新工法且於成本、工期、品質中取得平衡點,讓消費者增加對施工品質的信賴。3. 建築技術:以增加建築物的耐震強度為宗旨,並強調環保節能的空間設計規劃,注重建築法規的修訂與影響,以加強營建工程的管理能力。(二)產銷策略1. 規劃階段:開發部門評估土地位置及區域,進行投資報酬評估及分析。2. 設計階段:研展設計部門依市場需求,進行產品規劃及設計。3. 施工階段:工務部門依嚴謹的施工計劃,進行工程監督、控管工程品質。4. 銷售階段: 業務部門因地制宜之產品定位,進行符合客戶需求之產品說明。5. 交屋階段:客服部門藉由專業謹慎的服務,進行預售至交屋階段之售後服務。綜上所述，本公司藉由謹慎經營的企業文化取得消費者認同，藉由穩健務實的作風，取得社會肯定並提升企業競爭力以達永續經營之目標。四、外部競爭環境、法規環境及總體經營環境影響(一)外部競爭依據114年第4季國泰房地產指數,相較上一季價穩量增,相較去年同季價穩量縮。與上季比較,本季開價、議價率、成交價均維持穩定;推案量與銷售率中幅增加,成交量大幅增加。受惠AI等新興科技應用需求超乎預期挹注出口成長,央行上調114年經濟成長率預測值至7.31%;針對房市,央行繼續維持第七波信用管制措施不變,銀行放貸回歸內部控管,政策方向由總量管制轉為自主性管理。限貸措施實施屆滿一年市場逐漸適應,114年9月上旬政策部分調整,觀望買盤略有回溫;建商推案動能增強,與前期延推案年底集中推出有關。國泰台中市房地產指數,本季房價維持高檔盤整,議價率擴大,在關稅衝擊、信用管制資金供給緊縮影響下,推案量及成交量縮,銷售率為近年新低,房市續冷。整體而言,相較上一季為價穩量縮,房市表現偏弱;相較去年同季為價漲量縮,價量背離,房市表現待觀察。本公司的因應方式,將依土地的位置特性,制定適宜的產品規劃與設計,建立建築物本身的附加價值(包括興建生態、節能、減廢、健康之綠建築,及提升建築能源使用效率,建立舒適、健康及環保之居住環境),透過良好的售後服務讓消費者增加本公司產品的信賴度、需求度及增加品牌的忠誠度以達永續經營的目標。(二)法規環境就法規環境方面包含營建法令、稅務及政府政策,例如:房地合一稅、平均地權條例、容積移轉限制、公告地價及公告現值的機動調整、115年加徵碳稅、政府近年來致力積極推動社會住宅保障居住正義、推動都市更新保障適足居住權益、健全房產交易制度建構租賃專業機制、實價登錄 2.0、房屋稅條例政策及售屋所得稅制等等,此類種種法規的變動均會影響營建業的經營,本公司將持續關注法規的研究以確保股東權益。(三)總體經營環境依台灣經濟研究院總體經濟預測觀察,全球經濟仍具一定韌性,惟115年整體成長動能預期將較114年略為趨緩或持平。影響經濟前景的關鍵因素包括人工智慧(AI)產業發展進程、美國關稅政策及中國生產過剩問題,且對各主要經濟體的影響程度不一。不動產業方面,114年12月六都建物買賣移轉件數月增率為25.0%,係因大量新成屋落成完工、趕在年底前過戶,以及9月政府滾動式調整對房市的管控,讓首購族、換屋族年底置產的動能略有提升,惟12月六都建物買賣移轉件數年減率為7.2%,反映整體交易量能仍處於低檔態勢。展望未來,央行決議房貸控管回歸銀行自主性管理後,銀行房貸緊縮可能有緩解跡象,但第七波選擇性信用管制續行,故未來政策的走向,以及不動產開發商待售餘屋量的變化,加上營建剩餘土石方處理政策的改進狀況,皆將持續影響未來半年房市景氣表現，短期內預料景氣仍處於調整階段。五、營業目標展望115年國內經濟表現,經濟成長動能預期將轉為「內外皆溫」。民間消費動能回升,產業景氣分歧情況亦較先前改善。鑒於淨外需、投資及民間消費表現均優於原先預期,依據台經院最新預測，115年我國經濟成長率為4.05%，115年可望呈現外需與投資穩健擴張，並帶動內需消費同步回溫的成長結構。內需方面，隨企業獲利維持穩健，薪資、獎金與股利調升空間擴大，就業市場表現持穩，加上車市政策效應與股市財富效果挹注，民間消費動能可望回歸常態；投資方面，在AI、高效能運算與雲端應用持續擴展帶動下，國內科技大廠擴大資本支出，半導體供應鏈加碼高階產能與研發，並配合淨零轉型與政府公共建設推動，民間投資動能維持穩定；貿易方面，儘管全球貿易成長趨緩，惟隨貿易政策不確定性下降、主權AI建設推進及半導體高階製程產能開出，科技產品接單動能持續，加上台美關稅協議與中國反內捲政策，有助緩解成本與價格競爭壓力，使AI與非AI產業景氣分歧情況較先前改善。本公司將持續精確蒐集及掌握市場資訊,包括區域發展、法令的變更及社會人口的結構變遷，產業的分佈移動等，及提升研判時勢的專業能力，持續深耕台中市場， 因應不同地段需求推出適合消費者的產品，預期中、長期則將因房價資訊透明化而使房市發展更為健全，故擁有良好地理環境條件及具備穩定投資報酬之產品，將獲得市場之認同與青睞。本公司對產品型態之規劃與建案品質之掌控，定能創造優異之營運表現及具備未來之成長動能的因素，並期能透過專業建築背景以及「敦厚樸實、永續經營」為目標的經營方式，以增加本公司營業額及獲利。本公司經營團隊暨全體同仁特別感謝各位股東女士先生過去的支持與鼓勵，也期望新的一年裡，能繼續給予指導與建議，本公司將秉持一貫的經營理念及服務，呈現豐盛的經營成果和大家分享。敬祝全體股東身心健康 萬事如意