達麗 (6177)

114 年對營建業是充滿挑戰及轉型機遇的一年。央行的政策管制讓房地場市場回歸自住首購及換屋的剛性需求,自主型客戶對住宅的要求提升,促使營建業不斷精進建材、設計並回應年輕客戶對綠建築及智慧建築的需求。作為跨國經營的地產開發商,達麗建設汲取跨國的住宅經驗,創造簡約現代、便利生活、舒適宜居的新時代智能住宅,以滿足消費者購屋需求。達麗建設自成立以來,精準的掌握不動產市場的需求,投資發展潛力佳的區域,依循著交通便利性、產業發展兩大自住型客戶需求,並配合政府積極推動大眾運輸導向開發(TOD)的腳步,達麗建設亦積極參與捷運聯開案,並參與公辦都更案,逐步朝著多元開發的方向發展。「成為台灣最國際化的地產開發商」不只是我們的品牌願景,更是達麗集團創立至今不變的初衷,致力於專業的品質及服務,期許帶給每一個客戶國際化的居住空間,達麗建設將不斷精進,持續聚焦國際趨勢,提升客戶服務,邁向更永續的品牌經營,以「接軌國際專業領航」作為經營的核心目標,再次謝謝各位股東與投資人看到達麗的努力並持續支持達麗。114年度營業結果與115年度的營業計畫簡要說明如下:一、114年度營業結果(一) 114年度營業計畫實施成果(合併財務報表):單位:新台幣仟元項目營業收入114年度113年度增(減)增(減)%9,531,06812,320,174(2,789,106)(22.64)營業成本(6,685,122)(8,284,719)(1,599,597)(19.31)營業毛利2,845,9464,035,455(1,189,509)(29.48)未實現銷貨利益(25,574)(260,287)(234,713)(90.17)已實現銷貨利益260,287260,287營業毛利淨額3,080,6593,775,168(694,509)(18.40)營業費用(820,555) (1,025,165)(204,610)(19.96)營業利益2,260,1042,750,003(489,899)(17.81)營業外收入及支出(34,881)113,970(148,851)(130.61)稅前淨利2,225,2232,863,973(638,750)(22.30)所得稅費用(415,951)(708,466)(292,515)(41.29)本期淨利1,809,2722,155,507(346,235)(16.06)本期綜合損益總額1,713,1282,274,895(561,767)(24.69)(二) 115年度營業計畫概要:(一)經營方針:本公司以「品質、服務、創新、永續」的企業核心精神為基礎,在土地開發、規劃設計、產品定位、營建工程管理與售後服務各方面力求超越市場期待,以期提升客戶滿意度與忠誠度,並使建築物的附加價值與品牌價值提升。1. 聚焦核心競爭力(1)為維持公司營運目標穩定性,積極訓練案源開發專業人才,並建立土地資料庫(台灣及美國),以縮短營運期程為目標,儘速開發快速推案。(2)針對區域人口結構、家庭成員改變,及各國建築物規劃設計之特性,重視綠建築及環保概念,進行產品規劃及定位,擬訂正確的行銷策略以符合市場需求。(3)落實品管、強化客戶售後服務,建立驗屋、客服系統及其他有助營運管理資訊系統,持續提升營建品質以擴張品牌價值。2. 完善管理制度(1) 嚴謹之預算管理及完善的稽核制度確保營運管理順暢,庫存案量加速去化並回收資金,提升整體投資報酬率。(2)全面資訊化強化內部流程及外部服務之精準度與速度,運用大數據分析協助提升整體競爭力。(3)持續加強人力資源訓練計畫,吸引優秀人才加入及培訓專業人員,提供公司未來成長動能及競爭力來源。(二) 重要之產銷政策:1. 開發區位的選擇:全台六都與美國視銷售速度與區域經濟狀況購地並推案,降低價格及需求風險。分析各區域商圈移動狀況與人口變化,聚焦軌道經濟及產業發展區域之開發案,強化投資效益。2. 銷售策略:針對市場需求並結合大數據資料分析,做好產品定位並利用數位媒體建立多元化的行銷通路,以建立企業品牌認同度。3. 全程營運期程效率提升:從土地開發、規劃設計、業務銷售、營造完工到交屋售服,精準掌控時效與進度,設計標準化作業流程,加快期程並作差異化分析改善效率。4. 提高轉投資事業(寶信營造股份有限公司)之經營結果,有效監督工程品質,控制施工進度,掌握營建成本,並輔以營建資訊管理,為業主創造最大價值。5. 完整轉投資事業(達麗美國)之經營團隊,持續開發適合的投資案,並作為國際開發商與台灣團隊的橋樑,互相融合與學習。6. 嚴控財務風險,定期做出中長期財務規劃,保有較大資金動能以便適時放大購地支出。7. 因應市場環境變化,適時調整組織架構,發揮主管職能並落實分層負責及代理人制度,靈活面對經營挑戰並強化經營階層團隊。三、未來公司發展策略因應市場需求及競爭狀況,本公司擬定未來發展策略如下:(一)一般住宅以六都為發展重心,慎選具有鄰近捷運站、綠地、優良學區及生活機能佳等條件之區域進行開發,以熟地開發或合建為主,同時也兼顧首購及老舊換屋需求的區域。銷售方式採預售及邊建邊售策略,持續強化本公司品牌優勢,開發具代表性的區域指標建案。(二) 商用不動產以大台北市俱指標性或居交通樞紐之地點為主,並以高科技商用之廠辦、商辦為規劃主軸,搭配混合型住商辦趨勢構想,尋找適合開發興建之個案。(三) 美國市場1. 住宅市場:持續遴選全國有信用且知名建築師事務所與營造廠進行合作,積極深根當地市場並強化品牌知名度,規劃不同年期不同區域之住宅開發案,穩定提供母公司獲利來源。2. 商辦市場:持續遴選全球有信用且知名建築師事務所與營造廠進行合作,積極深根當地市場並強化品牌知名度,規劃混合型商辦開發案,以銷售獲利或招商租賃方式獲取最佳投資利益。3. 商場租賃:積極將商場組合調整至最適排列以便穩定提供租金收入,靈活搭配整體經濟環境與利率趨勢,增減商場數量及規模。(四) 其他穩定收益為求本公司中、長期獲利穩定性與持續性,利用現有建案已存在的商用不動產結合轉投資達麗米樂開發發展第二核心事業,力求具有長期固定收益成果,以求取股東最大利益並支持穩定的股利政策。四、受到外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響國內房市市場仍以自住需求為主,國內家戶類型改變及控制總價因素,小坪數產品增加導致總戶數相關銷售數據創新高。另優質土地取得日趨困難,土地價格不斷攀升,區域型建商亦逐漸開始跨區經營,以上因素皆使競爭壓力增大,達麗為維持永續經營積極儲備土地並積極進行多元開發,包括捷運聯開、都更危老、地上權及廠辦興建等。對於產品規劃設計格外重視。重視產品定位、結構安全與工程品質,亦憑藉著長年累積的品牌認知、信譽和忠誠度推出建案都能夠順利去化,主要原因除地段區位較佳,施工品質、結構安全、建材設備、與售後服務都能獲得消費者的肯定。達麗將持續以提升產品規劃及開發能力,作出市場區隔性以增加競爭力來因應。美國市場(西雅圖市)的部份,我們將依據當地需求而持續研究開發不同商品以因應新的挑戰與變化。整體市場依據「國泰房地產指數」指出,2025年第一季相較上一季為價穩量縮,相較去年同季為價漲量縮。跟上季比較,本季開價與成交價維持穩定,議價率小幅縮減,推案量與成交量大幅減少,銷售率中幅減少。央行於去年9月第七度調整選擇性信用管制措施實施以來,已造成大部分地區連續兩季成交量明顯減少,雖價格因成本因素仍有支撐,然房市已明顯降溫,符合央行政策預期。而美國四月提出對等關稅政策,對全球經濟影響程度仍充滿變數,房地產受其間接影響預期無法避免。第二季相較上一季為價穩量縮,相較去年為價漲量縮。本季較上季開價與成交價維持穩定,議價率中幅擴大;推案量小幅增加,成交量小幅減少,銷售率大幅減少,央行本季續維持現行選擇性信用管制,受嚴格放貸與市場觀望交互影響,銷售率創16年新低,成交量創8年新低,房市交易持續降溫。央行去年9月第七波信用管制措施實施以來,成效符合央行管制市場資金流向健全配置目的,遂未再提出新的管制措施。第三季相較上一季與去年同期皆為價穩量縮。相較上季開價、議價率及成交價均維持穩定;推案金額及銷售率小幅減少,成交量大幅減少。今年以來續受惠AI等新興科技應用需求支撐台灣出口動能,使總體經濟獲得一定支撐;但針對房市,央行繼續維持第七波信用管制措施不變,即便9月初行政院將新青安排除於銀行法 72-2條不動產放款比率限制、換屋族群售屋期限延長至18個月,然短期內房市交易仍持續呈現量縮局面。另不動產集中度管制規定依舊未放寬,銀行端對房貸業務仍顯謹慎,導致市場觀望氣氛濃厚,房市交易持續降溫,成交量續創9年新低。綜合本季房市,相較上一季及去年同季皆為價穩量縮,房市表現偏弱。第四季相較上一季價穩量增,相較去年同季價穩量縮。與上季比較,本季開價、議價率、成交價均維持穩定;推案量與銷售率中幅增加,成交量大幅增加。今年以來受惠AI等新興科技應用需求超乎預期挹注出口成長,央行上調全年(2025年)經濟成長率預測值至 7.31%;針對房市,央行繼續維持第七波信用管制措施不變,銀行放貸回歸內部控管,政策方向由總量管制轉為自主性管理。房市在信用管制緊縮未出現明顯改變下,預期仍將延續盤整走勢。