理銘 (6212)

本公司成屋「東都綠學」於一一三年底完工陸續交屋,一一四年持續銷售及文境餘屋銷售交屋,上述建案及不動產租賃於一一四年總挹注營收約為1,694,629 仟元,毛利為 669,230 仟元,本年度營收較一一三年度減少,主要係一一三年度交屋量體較大。本公司目前現有銷售個案為臺南市仁德區「東都綠學」及尚未推案銷售之仁德區「二空段 A1 區」、「二空段 A2 區」及新竹市「光武段」案。此外,尚有進行中新竹市光復段都更案、新竹市親仁二小段都更案及「臺南市仁德區二空新村眷改土地標售暨規劃開發(B 區)案」,預期上述建案未來均能持續替公司帶來良好獲利。公司近兩年完工個案主要為臺南市仁德區「東都綠學」個案,一一四年度主要為此案銷售交屋帶動公司營收動能。此外目前尚有臺南市仁德區「二空段A1 區」、「二空段 A2 區」自地自建案及新竹市「光武段」合建分售案,「二空段A1區」個案已取得使用執照核發,後續將視市場動向情形推銷本個案。此外,輔以目前仍進行中之新竹市光復段地號、親仁段二小段都市更新案及110年標得「臺南市仁德區二空新村眷改土地標售暨規劃開發(B區)案」,透過與主管機關共同推動眷改都市更新計畫,協助推動社會住宅及優化老舊市容方式,尋求可發展推動之危老、都更計畫之區域,與所有權人洽談更新改建流程,藉此提升在地品牌形象,持續替公司穩定挹注營收。過去一年隨著美國主政領導團隊所發起的全球貿易關稅政策,掀起全球經濟及貿易交易的一陣波瀾,各國紛紛因應美國關稅貿易採取各項措施,其中包含對美增加設廠投資策略、簽訂與美經貿協定亦或是減少對美國貿易交易往來措施,都使得全球貿易難以回到過往的自由與便利。全球經濟體各國關稅貿易壁壘的政策下,將加深各種原物料交易成本。全球化貿易活動受到地緣政治因素可能大幅度降低,地緣政治及通膨等因素促使原物料交易成本不易下降,縱使近期美國法令判決該關稅政策不符法令規定,惟後續似乎仍有其他不可預測之變化,展望未來經營仍會面對重重挑戰。公司經營團隊持續鎖定具開發動能之區段,憑藉多年開發經驗,輔以保守穩健的開發策略,透過目前開發個案持續維持公司成長動能,也再次感謝所有股東的支持及全體員工的努力,使得公司能夠面對各項艱困環境的考驗,並持續為股東創造最大利益。茲將一一四年度營運結果報告如下:本公司一一四年度營業收入1,694,629仟元及毛利 669, 230仟元,營業收入及營業毛利較一一三年度分別減少 2,097,170仟元及357,438仟元,本年度營收及毛利較一一三年度減少,主要係一一三年度交屋量體較大,而本年度個案毛利率較一一三年增加。一一四年度營業費用 137,080 仟元,較一一三年度減少 95, 775 仟元,其中推銷費用較一一三年度減少 93,066 仟元,管理費用較一一三年度減少2,709仟元。本年度營業外收支淨額為支出 14,899 仟元,與一一三年度相較增加支出11,382仟元。綜觀一一四年度營業結果,本期淨利為403,700仟元,相較一一三年度淨利621,675仟元,獲利減少 217,975 仟元,減少主因係本年度交屋量體較小。依據「公開發行公司公開財務預測資訊處理準則」規範,本公司一一一四年度未編製財務預測,故無預算執行資料。1. 市場定位發展方面:持續開發新竹縣市,致力深根臺南市,依不同縣市之居住需求,開發及設計規劃適合在地人之合宜住宅,實現人人有其屋之理想。2. 產品規劃設計方面:貼近客戶需求設計,配合區段位置特性推出最適合產品,並配合相關法令規定設計,輔以搭配節能、綠建築等建材設備,為環保綠能盡份心力。3. 營建施工管理方面:配合優質營造廠商,充分發揮設計及施工管理機能,擬訂最適工法技術,除了嚴格控管施工流程,也要求營造廠商能落實污染防制工作,以產品安全、精緻、高品質為主要標準,並透過良好工程管理,維持高效成本控管。4. 戶服務管理方面:公司秉持穩健發展、專業品質及永續經營等方向及策略,建立客戶問題服務平台、客戶交屋專員、提升網絡E化服務等機制,提升客戶服務效率。二、一一五年度營業計畫概要:本公司位於新竹市,近兩年受惠AI 智能科技應用,園區半導體、記憶體、儲能等設備廠商產品供不應求,廠商持續建廠、擴大產能、相關供應鏈帶動工作機會,科技人才持續移入園區周邊區域,人口紅利帶動各項需求。114 年起央行對住宅房屋貸款信用管制力道逐漸放緩,並未新增管制措施,惟選擇性信用管制措施,使得目前市場承購者主要以首購或貸款成數需求較低之換屋客群為主。公司目前主要建案為臺南市仁德區「東都綠學」及後續預計推出之「二空新村眷改(A1 區)、(A2區)」等自地自建案及新竹市光武段合建分售案,並尚有規劃開發中之臺南市仁德區「二空新村眷改(B區)案」。此外新竹市光復段、親仁段都市更新案仍持續進行中,本公司秉持對房地市場的敏感度,除了自有土地開發外,持續透過參與各項都市更新評選、危老重建都更等方式評估具開發經濟效益之土地,維持公司未來開發動能。本公司依下列方式進行土地開發(1)土地介紹人接洽與聯繫。(2)公開標售土地。(3)法院公開拍賣土地。(4)對有興趣之土地經查地籍圖、都市計畫圖、套繪圖,並申請謄本、使用分區證明,尋找地主洽談。(5)政府機關相關都市更新徵求單位評選申請。本公司完整蒐集現有房地資訊,並藉由精確的市場調查及分析,掌握各開發案之客群屬性,依照整體房市及就業環境適度地調整推案時程及策略,制定合宜的銷售價格,期許達成買賣雙方雙贏的銷售模式。並透過委由經驗豐富之廣告代銷公司負責個案整體行銷規劃,除了透過銷售中心展示實品屋外,也著重網路宣傳與行銷,希望透過實體與虛擬通路並行的情況下,加速拓展新購屋客群。(1)依市場需求規劃產品定位。(2)提升品牌認同度,建立品牌形象。(3)以服務為導向,以創新為理念。(4)遵循法律,減低購屋糾紛。(5)加強售後服務,提昇客戶滿意度。本公司之興建個案均發包予經驗豐富專門興建住宅之營造廠商,並藉由良好的施工管理達成公司成本費用控管之目標。此外本公司目前採委託專業建設公司處理客戶服務及相關售後保固維修等事項,以降低各項成本費用。公司針對近年來各項節能、綠建築等環保建材多所重視,期能在居住發展與環境保護取得平衡點,並在成本費用的控管中達成最大的綠能環保效能。本公司興建個案資金規畫:(1)自有資金規劃使用。(2)依工程進度預收房屋款。(3)個案建築融資,依工程進度撥款。(4)不動產抵押貸款及營運融資。(5)資本市場及貨幣市場籌措所需長短期資金。1. 本年度推出及興建之個案(1)已完工成屋個案:A.「東都綠學」。B. 臺南市仁德區「二空新村眷改(A1 區)」。(2)本年度預計推出臺南市仁德區「二空新村眷改(A2區)案」、新竹市光武段,及規劃開發中之臺南市仁德區「二空新村眷改(B區)案」。2. 餘屋個案銷售委由專業代銷公司進行個案皆已委請專業銷售公司進行銷售,本年度將隨時觀察市場變化機動調整銷售策略因應。本公司主要產銷策略如下:1. 生產策略(1)土地開發公司目前現有臺南市仁德區「二空新村眷改(A2區)案」自地自建案、新竹市光武段合建分售案及「二空新村眷改(B區)案」土地待開發興建,除上述自有土地開發及合建分售案外,尚有新竹市光復段、親仁段都市更新案持續進行中。考量近期政策變化及市場發展趨勢,科技產業仍是產業發展主流,土地開發策略規劃仍將審慎評估新竹縣市及臺南市園區周邊土地,藉由透過參與各項都市更新評選、危老重建都更或是與地主合建分售等方式取得土地維持公司推案量。(2)建案規劃藉由選取具有多元機能之地點、透過市場需求審慎評估,依土地取得價格、穩健估算成本及合理之報酬後投入開發,在良好完整設計規劃、嚴選建材、完善之施工品質的條件下並適時導入綠色、節能低碳建材等,推出符合大眾期許的優良建案,提供以幸福生活為主軸並能永續居住之綠色建築。2. 銷售策略(1)「以客為本」為服務理念、建立客戶品牌認同度。(2)了解並分析市場需求,建立產品定位及差異性。(3)提升市場能見度,加強數位行銷策略。(4)配合相關法令規定,落實品管、加強售後服務,建立客戶服務系統,降低購屋糾紛。(5)隨時檢討及配合市場狀況修正銷售策略,調整售價或改變收款方式。(四)未來公司發展策略1. 專注本業在生育率持續下降的趨勢下使得家庭結構改變,購屋需求以小坪數產品較受青睞,公司將規劃良好產品維持公司銷售動能。公司持續專注於新竹縣市及臺南市優質地段,開發具有經濟效益之土地,透過強化產品之市場區隔、整體規劃、附加價值以突顯產品之差異化特性,使公司維持競爭優勢及獲利能力。2. 固定收益不動產公司依現有成屋狀況及未來新推個案情形,評估具有固定收益情形之商用不動產,藉由具固定收益之經營體,穩定公司成長動能。(五)外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響1. 外部競爭環境114年起政府政策對不動產加重限制力度逐漸放緩,央行亦未新增信用管制措施,惟市場上承購方仍維持觀望氛圍,致使不動產開發商購地情形不甚過往幾年盛況,但過去幾年各開發商積極投入開發所取得之土地存貨仍可提供為數可觀建案量體。雖近期少數中小規模營造廠及建築開發商出現停工及倒閉情形,然而土地持有成本與建物營造成本持續維持高基期,房地產交易價格短期產生跌價情況仍屬不易,但近年來央行擇性信用管制措施減低承購者的購屋意願,銷售期拉長相對可能影響公司未來的經營策略。公司目前主要建案多為自有土地開發案,及透過參與各項都市更新評選、危老重建都更或是與地主合建分售方式進行開發,在AI科技產業引領風潮的帶動下,半導體廠商科技仍具有一定優勢,考量園區優勢及就業人口紅利,持續在地深耕新竹縣市及臺南市之土地開發發展,持續提升市場規模及增加競爭優勢。2. 法規環境(1)民國114年10月21日發布,自115年1月1日起實施,每月基本工資調整為29,500元,每小時基本工資調整為196元,提升整體薪資水準。(2)財政部宣布114年所得稅的每人基本生活所需費用金額從21萬元調升至21.3萬元。(3)央行114-115年修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」問答集修正限制條件:A. 自然人名下有房屋,主張其因有實質換屋自住需求,借款人應於第1戶購屋貸款撥款後18個月內,將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記,以及不得以轉貸等方式規避。B. 自然人名下已有1戶「房貸」,主張其因有實質換屋自住需求,擬申辦第2戶購屋貸款,借款人應於第2戶購屋貸款撥款後18個月內,將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記,且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權,以及不得以轉貸等方式規避。C. 自然人第2戶購屋貸款成數由5成調升至6成。(4)央行114年央行貼放利率政策,重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率維持不變,目前利率分別為2%、2.375%及4. 25%。3. 總體經營環境隨著台美貿易關稅談判底定,關稅條件與日、韓相近,對於產業不啻為一正面的消息,維持與其他經貿競爭國的條件。近兩年受惠於AI智能科技應用,臺灣半導體產業成為重中之重關鍵因素,在地緣政治的影響中,半導體產業成為各國競相追逐的標的,科學園區內科技及半導體產業仍維持亮眼之成長動能,雖然在與美國的關稅貿易談判中大幅增加半導體廠商及供應鏈赴美投資的條件,但園區科技業在114年度對外貿仍寫下亮眼的成績單。114年景氣對策信號及分數多維持在綠燈及黃紅燈及29-38分,使得經濟如預期般成長,依據中央研究院經濟研究所及行政院主計總處公布預估臺灣第四季經濟成長率為12.65%,預估114年經濟成長率為8.68%。此外看似接近停戰烏俄戰爭依舊持續衝突、伊朗內部抗爭事件衝突可能引發與以色列及美國的警戒、中南美洲國家反美情緒所帶來的緊張可能透露出世界的不平靜感。在美國的關稅貿易體制下,世界各國仍採取地緣政治,原物料供給減少、交易成本及風險提升,缺工缺料情形持續。臺灣經濟依賴國際貿易甚多,但在AI智能需求大幅增加而臺灣科技產業聚落完善及供應鏈完整,且半導體技術具競爭優勢,使得臺灣經濟能持續維持逆風飛翔,而行政院主計總處預期115年實質經濟成長率為7. 71%。目前營造業界原物料價格及人事成本普遍仍在高基期,購置土地成本仍未鬆動,營建成本亦無明顯下降之理由,售價反映生產成本,114年不動產尚未明顯鬆動。而依據114年第三季全國住宅價格指數年變動率減少2.83%,且114年度央行並無升息情形,且美國市場已邁入降息循環,相對台灣利率條件仍處於較低水準。新竹縣市及臺南市分別受惠科學園區蓬勃發展,持續提供大量工作機會,在就業人口持續流入的利基下,對於園區周邊之建案仍有基本剛性住宅需求。展望未來,公司秉持持續更好的理念,藉由加強產品定位、設計規劃、及成本控制,期許公司能在新的一年穩定發展,締造穩健營運成果,保持良好銷售佳績,穩定獲利並面對各種挑戰。最後感謝各位股東長久以來對公司的支持與愛護,並祝各位身體健康萬事如意董事長:曾森縣謹啟