壹、致股東報告書
113 年全球央行及美國聯準會步入降息循環,避免造成過度升息,抑制消費及投資,以尋求總體經濟能達成軟著陸。惟台灣央行仍採微幅升息及調升存款準備率,並對房市貸款採取多波信用管制措施,尤其以 113 年 9 月所實施之第七波信用管制最為嚴峻,讓台灣房市因政策性干擾出現雜音。經過立法院及民間團體相互反應,政府政策應該是針對炒房投機份子,不應該影響到剛需之換屋者或長期投資之置產族,以利房市更健全發展。因此,113 年 10月為讓換屋族及繼承取得房產者,在購屋貸款條件上有配套措施,仍能享有房貸寬限期及八成貸款額度之條件。如此,才能讓投機客徹底出場,讓真實購屋客的剛需持續,讓台灣房市維持正向發展,持續因就業機會湧現及重大交通建設建置,所帶動房市的長期榮景,繼續穩定向上成長。我們公司為國內建設業,完全以台灣內需為主的產業。在 113 年上半年,台灣整體房市有政策性的新青安房貸補貼,以及南部科技廊帶成形所帶動的剛性需求。去年上半年確實房市過熱,整體市場資金湧入房市及營建相關類股,成為市場資金的主流商品。就台灣房市長期發展而言,政府適時採取降溫措施,讓房市的供需回歸理性,避免因為熱錢流入造成過度供需失衡,以及價量失控的情形。為有利台灣整體房市的中長期發展,也需提醒政府決策之前,除考慮貨幣供需及經濟數據,以及專家學者意見之外,也應該多瞭解房地產市場供需雙方的實際面。並非有房者再次購屋,皆視為投機炒房行為。要確實分別首購客、換屋族、投資置產者或投機炒作賺價差者,如此,任何一波信用管制才能夠達成效果,對整體市場是有效的控管,且讓產業能更健全地走向光明的未來。考量台灣整體房市的剛需,公司目前仍主要在台南、高雄、屏東持續推新案,北部相關個案皆已完工交屋或進入成屋銷售又或尚在規畫設計中的合建案。目前台灣房市明顯南熱北溫,公司推案重心自然跟隨市場趨勢。但同樣地,在中部及北部,我們仍會找尋優質地段推案機會,秉持全國性建設公司的推案精神持續邁進,讓有溫度的建築理念,推廣至全台灣。公司持續以穩健務實精神,不斷強化軟硬體,注重質與量的提升,不論在規劃設計或售服客服,都以客戶需求為出發點。公司持續朝著提供更優質服務的方向邁進,讓公司成為國家及消費者共同認證之全國性優質企業。在 113 年度,公司管理階層及全體同仁實質付出的努力及貢獻,財報數字也量化呈現,持續讓客戶及股東深刻感受。未來公司南部預售個案及北部成屋個案,仍會持續入帳認列,持有之土地庫存也持續規劃預售時程,從過去熱銷程度及客戶認同度來看,可預期未來數年個案完工入帳時,營收及獲利將呈現更亮眼數據。公司的整體營運概況,再次藉由股東常會,將經營方針、營運計畫實施成果、營業收支預算執行情形,以及營運計畫發展概要,簡述如後,以利所有股東更深入瞭解公司。一、經營方針(一)本公司之經營方針如下:1. 113年第1季至第3季台灣房市交易熱絡,主要受惠於新青安房貸補貼政策、總體經濟景氣復甦、電子產業出口表現回穩、以及台股大漲等因素。綜合全年台灣房市分析,自住需求絕對是113年房市撐盤的要角,預期114年房市預期仍由剛需主導,將呈現價量盤整走穩態勢。故公司所有個案規劃皆以中小坪數為主,符合現代家庭居住需求,主攻剛需首購及換屋族群,以利公司業績推展。2. 113年台灣央行與美國聯準會以及全球央行不同步,全球開始降息階段,但台灣央行仍採升息半碼,以及兩次調高存儲準備率,仍採較緊縮之貨幣政策。另外於113年9月啟動第七波不動產放款限縮政策,此政策造成剛需購屋客換屋之困難,也影響到自備款及財力一般購屋族群的貸款成數及利率。歷經一個月的檢討,總算提出配套方案,讓剛需客及換屋族群能有貸款的配套措施,不至於原本打炒房的政策,造成打擊產業及逼退剛需客。因此,公司過往數年的銷售策略仍維持,以剛需及換屋客為主要客群,持續在就業機會及人口增加的區域推案。3. 在台灣現今時空背景之下,公司剛需產品的說服力,以及替剛需客戶協調貸款事宜,就顯得格外重要。公司協助客戶與金融機構之間的溝通,早已行之有年且早保有良好默契。無論客戶端或金融機構與公司之間,信任感充足,並未產生因房貸限縮問題,造成大量退戶。公司也將持續優化客戶及金融機構間的溝通管道。4. 因應政府已執行囤房稅,公司個案建照核發後,立即採預售方式推案,減少成屋銷售。控管建案銷售期間,加速完銷效率,以增加資金周轉率且避免加課囤房稅。5. 房市相關緊縮及控管措施目前並未看到鬆綁跡象,公司即時提整財務運作及控管槓桿比例,在資金使用效率最佳化之下,持續增加資本市場籌資管道。不論購地自建或危老都更或合建案,資金運用於房市剛需區域,謹慎穩健擴展業績。6. 動態因應市場變化,即時應變法令及政策異動,正面應對政府限縮措施,目前國內房市前景中長期仍看好。主要仍是剛需市場帶動,南部房市維持順銷,公司南部土地庫存尚稱充足,考量未來整體發展,公司仍持續在南部推案及購地尋找商機。同時嚴謹審慎的評估中部及北部投資契機,靜待中部及北部房市整理後之主升段。如選後鬆綁確立,公司將更積極增加推案量能,拓展未來業績來源。7. 將規劃跨足與不動產相關聯之其他產業,以建設業為根基,採多元化策略,擴張事業版圖。(二)預期銷售數量及依據綜合不動產公會相關研究機構,以及本公司內部的行銷研究,今年度營建收入及租金收入的預估情形大致如下:1.營建收入營建收入為本公司主要本業,建設業銷售收入仍為本公司營收及獲利成長的主要來源。相關個案都將依會計準則,視銷售及過戶交屋進度,陸續認列營業收入。公司南北部預售個案陸續完工,已連續四年獲利維持高檔且正向成長,在114年南部預售個案及北部成屋個案將持續貢獻公司業績。114年上半年有北投曉陽明二-奇岩欣境及新北三重區欣世代-世紀館透天別墅個案維持穩定銷售;114年下半年更有營收及獲利驚人的台南欣府城-進士樓預售案入帳,加上屏東長治幸福欣印象預售案也緊接入帳,114年又是公司獲利躍進的一年。過去數年公司長期的經營績效,早已是上市建設業之績優生,預期114年的財務及營運動能將呈現更亮眼的表現。2.租金收入店面為本公司購置之資產,目前租約持續中,承租戶正常繳納租金,每月租金收入穩定。二、營業計畫實施成果(一)營業計劃實施成果,以損益表重要科目與前期比較方式,來展現經營成果。單位:新台幣仟元一一三年度 一一二年度增(減)情形項目金額 百分比 金額 百分比 金額 百分比營業收入4, 374, 612 100% 3,727, 915 100% 646, 697 17.35%營業毛利1, 332, 287 30% 1,079,550 29% 252,737 23.41%營業淨利786, 250 18% 704, 881 19% 81,369 11.54%稅後淨利571,979 13% 520, 445 14% 51,534 9.90%(二)實施成果概述113年度之營業收入淨額約新台幣4,374,612仟元,較112年度同期數字的新台幣3,727,915仟元,增加新台幣646, 697仟元;營業毛利為新台幣1,332, 287仟元,相較112年度數據為新台幣1,079,550仟元,增加新台幣252, 737仟元。113年度不論營收或毛利都呈現持續成長趨勢,公司整體表現已經連續四年大幅成長,營運數字表現亮眼,費用隨著營收規模微幅成長,但仍在控制得宜之範圍,故113年度營業淨利為新台幣786, 250仟元,相較112年度同期數據為新台幣704,881仟元,營業淨利再次躍進,成長趨勢明顯。113年度合併報表之稅後淨利為新台幣571,979仟元,相較112年度同期之稅後淨利新台幣520, 445仟元,在獲利基期已逐步攀高之下,仍然再次成長,實屬難得。公司在建設業的營業收入及獲利,已經連續四年創新高,未來成長仍可期待。在歷經連續四年財報亮眼表現,資本市場對於公司品牌認同度大幅提升,對於公司資本市場籌資或產品銷售上的品牌效益,持續產生正面加分效應。由此可見,公司在過去數年預售成績紮紮實實,進入交屋入帳高峰期。無論政府採取任何限縮政策,公司個案皆如期完工交屋,整體營運也步入豐收期,持續保持長期穩定之成長趨勢。目前五年內之業績所需之土地庫存及合建案都已備齊,未來投資目標已是規劃未來六到十年之業績,公司經營面健全又穩定。就成本及費用面來看,113年度之營業成本總數為新台幣3,042, 325仟元,相較112年度同期數據為新台幣2, 648, 365仟元,營業成本數字增加,主要原因係依循國際會計財務準則,依照銷售速度認列相關營業成本。113年度營業收入呈現成長趨勢,故營業成本也合理增加;113年度營業費用為新台幣546,037仟元,較112年度同期之營業費用為新台幣374, 669仟元,增加新台幣171,368仟元,主要原因為113年度之營業收入成長,依會計準則認列之銷售費用,自然也會增加。另外因完工交屋順利,獲利數字亮眼,績效獎金、員工酬勞以及董事酬勞也較前一年度發放較多,故整體營業費用金額較前一年度增加。但若以營業費用率來看,公司仍控管得宜,將營業費用率控管在12%上下。綜觀113年度財報之各項營業數據,不論營業利益及稅後純益持續創下轉型建設業後的歷史新高,如此令人驚豔的數字,代表公司過去現今未來的持續努力。公司不論在實質營運面及公告之財務面,皆會讓相關亮眼數字成為常態,證明公司永續經營的決心。公司南部相關個案,將繼續在未來五年內陸續完工及交屋入帳。另外,台南欣府城-進士樓及屏東長治幸福欣印象預售個案持續熱銷,台南欣府城-君子樓、高雄龍中段欣都星及龍華段皆已進入潛銷階段,將於今年第二季陸續正式推案,公司營運表現將持續加溫,公司的品牌已獲得全台消費者認同,公司也將以最優質的獲利表現,來回饋股東最大之支持。三、營業收支預算執行情形(一)營業收入部份本公司113年度營業收入淨額約為新台幣4, 374, 612仟元,較112年度的新台幣3,727,915仟元,成長幅度約為17.35%。主要原因係113年桃園龜山區欣時代及台南欣府城-一品樓兩個預售個案,皆順利完工入帳,全數交屋完成。另外,新北三重區欣世代-世紀館透天區及台北北投曉陽明二-奇岩欣境成屋個案持續順銷中,推升營收成長趨勢,故113年度營業收入穩健成長,持續每年雙位數的成長幅度。(二)營業支出部份113年度營業成本總數為新台幣3,042, 325仟元,相較112年度數據為新台幣2,648,365仟元,增加新台幣393,960仟元,增加幅度約為14.88%。主要原因係依循國際會計財務準則,依照銷售速度,認列相關營業成本。因營業收入為成長趨勢,營業成本認列自然增加,其中也伴隨著少部分工料上漲的因素,但公司掌握市場脈動,在售價上都有持續調升,故毛利率仍可維持30.45%。此外,本期營業費用為新台幣546,037仟元,較112年度同期數字新台幣374,669仟元,增加幅度約為45. 74%,因為113年度營收及獲利皆持續提升,故認列相關個案之銷售費用同步增加,另有個案順利完工交屋之獎金發放以及提列之員工酬勞及董事酬勞也隨之較高。另外,北部交屋個案戶數較多,驗屋交屋過程的維修費用也有增加。因此,整體銷售費用絕對金額較112年度同期提升,但營業費用總金額仍在預算控制之範圍,營業費用率依然維持在12%上下,以比例而言仍可證明費用控管得宜Ο四、獲利能力分析(一)經營方針項目/年度財務 營業收入收支 營業毛利一一三年度4, 374, 6121,332, 287一一二年度3, 727, 9151,079,550營業淨利786, 250704, 881稅後淨利571,979520, 445資產報酬率(%)6.815.42股東權益報酬率(%)33.5936.53獲利 占實收資本營業利益87.0084.57能力比率(%)稅前利益80.2480.50純益率(%)13.0713.96每股盈餘(元)6.556.11(二)獲利能力分析營業毛利為新台幣1,332,287 仟元,相較 112 年度同期數據為新台幣1,079,550 仟元,成長幅度約為23.41%。毛利成長幅度超過營收成長幅度,113 年度營業毛利率約略為30.45%,比較 112 年度的數據為 28.96%,由此可見,公司售價在供料上漲的情形之下,仍能調漲價格,讓毛利率提升。可見公司品牌價值,以及成本控管效益佳,公司產品確實獲得消費者青睞,並因應市場需求仍可調升售價,足以應對營造業缺工缺料,工料雙漲之情形。113 年度營業淨利為新台幣 786,250 仟元,相較於 112 年度營業淨利為新台幣704,881 仟元,成長幅度為11.54%。在稅後淨利方面,113 年度合併報表之稅後淨利為新台幣 571,979仟元,較 112 年度之稅後淨利新台幣 520,445 仟元,成長幅度為9.90%。整體稅後淨利在轉型建設業後連續四年創下新高。主因為 113 年度之營收,因預售個案完工入帳,且獲利持續成長,故營業毛利、營業淨利及稅後淨利,皆創下歷史新高。公司營運已進入穩定成長期,加上已掌握之完銷個案,以及目前土地庫存,加上持續熱銷的預售個案,公司未來五年業績早已備齊,只待相關個案陸續銷售及完工入帳。公司目前預計新開發的個案,都是為六到十年長期業績之規劃,公司成長趨勢明確,持續努力回饋股東。五、研究發展狀況本公司從事建設業,無研發相關單位及研發費用產生,故不適用年報應記載事項中,有關公司研究發展狀況。六、一一三年度重要產銷政策及未來營運發展概要如下:(一)重要產銷政策近年來國內房市所面臨的總體經營環境及政府政策面影響,主要是經濟成長率未如預期、房貸利率逐漸攀升、各部會打炒房力道尚未趨緩所致。惟高通膨下國內民眾仍將不動產視為避險投資標的,以及科技業者自用設廠需求仍在,加上國內房價維持易漲難跌的格局,讓房市表現不至於出現明顯修正。因時代及產業變遷,新經濟學理論中,過度升息抑制投資,也可能造成就業機會縮減,故如何在升息及經濟成長中,找到一個均衡點,為政府正在思考的問題。本公司早已順應市場需求,在南部備妥充足的土地庫存及合建個案,最近數年公司業績繼續大步向前,後續公司業績將持續成長。在不遠之將來,業績及獲利將再次呈現爆發性漲幅,歸功於經營團隊選地推案之遠見,以及全體同仁努力達成規模經濟,讓整體營運即將到達最佳效率化。預計在 114 年上半年,高雄龍華段之預售個案的建築執照應能順利審核通過,故整體 114 年的銷售重點為台南欣府城-進士樓、台南欣府城-君子樓、高雄欣都星、高雄龍華段、以及屏東長治幸福欣印象總計五個預售個案。北投曉陽明二-奇岩欣境、新北三重區欣世代-世紀館透天別墅成屋銷售,整體房市仍持續由剛需帶動,公司產品規劃也都順應市場需求。在工程管控面,建築結構安全永遠是本公司首重之要點,不論首購、首換或豪宅產品,都是消費者努力購買的家。台灣處地震帶上,本公司針對制震工法持續強化中,不僅採用日系優良廠商之制震壁工法,另增加台灣知名技師 Alfa Safe 柱核心耐震結構,讓消費者居住品質及安全再次提升。本公司堅持的十大優良工法,增加防水、實用、規劃設計等等效益,也深獲消費者認同,創造出公司之品牌價值。本公司經過多年調整,已將採購發包流程效率化及標準化,並協調營建部門與銷售部門達成效率管理,制定出標準化作業模式,節省許多時間及採發成本。員工管理及教育訓練紮實,不僅提升客戶滿意度,防止內部錯誤及人為弊端發生,也不餘遺力。相信本公司在 114 年必定再創佳績,未來五到十年的業績不僅能維持穩定成長,且在三年內將會看到獲利數倍之漲幅。為維持未來營收及獲利的穩定,本公司的發展策略如下:1.先以目前台灣的熱銷區,台南、高雄、屏東為主要推案地點,增加預售銷售速度,提升資金運用效率,擇機在中部、北部找尋好的購地機會。2.產品定位仍以首購及換屋族為主力客源,產品設計以 2 房、2+1 房及3房為主,均採雙衛浴為主流,以符合目前家庭主要需求。3. 嚴格控管工期及成本,解決市場缺工缺料問題,積極銷售成屋及預售個案,持續推出優質預售個案,增加消費者認同度。4. 增加網路及口碑行銷之曝光率,建立品牌價值,提升客戶認同度,藉由品質提升,轉成實質售價及獲利之貢獻。5. 公司事業版圖持續擴張,立足高雄、跨區台南、進軍北部、瞄準中部、放眼全台灣及突破地域性限制,達成全國性建設公司的目標。6. 秉持永續經營理念,提供合理保固期,持續長久服務,提升客戶滿意度,打造品牌價值。7.增加同仁對公司之認同度及個案瞭解度,全體同仁皆為銷售人員,全力動員達成銷售目標。8. 以建設業為基礎,進而跨業發展,拓展新商機。9. ESG 規範與國際接軌,推動綠能、環保、公益、公司治理,達成優質營運。(二)外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響1. 外部競爭環境美國總統大選已落幕,確定由川普當選,市場較憂慮川普上任後,所採取的政治、經濟、國際關係、移民、關稅等政策,造成國際間重大影響。因此,114 年上半年國際情勢變遷所造成台灣政經局勢產生重大不確定性。故投資人及市場資金也開始縮手,靜待川普完全執政之後的效應,再決定資金之流向。綜觀前次在任時,相關政策之執行,很明顯是朝美國利益優先為主要目標,再來聯合其他盟友或次要敵人,防止國際間主要敵人中國的壯大。由此可預測,114 年待國際情勢不確定因素消除後,川普的政策至少對台灣會是相對友善。主要還是為打擊中國,以及維護美國霸主地位,還有享受台灣海峽的經濟利益。基本來說,台灣總體經濟應該不至於受到外部環境影響太大。台灣房市已被數年來的緊縮及政府打房政策干擾,希望剛需健康的房市能不受政策面影響,持續健全發展,讓實質就業需求及剛需首購首換族皆能達成購屋的願望。希望第七波的不動產貸款限縮政策,讓房市應有的修正能逐步收斂,市場隨著降息循環之開始,讓實質購屋需求者能有足額貸款,房市更穩健地發展。公司推案仍首重剛需區域,審慎控制財務槓桿倍數,嚴密觀察經營風險。在全球國際情勢回復穩定之下,尋找最佳推案時機,以及增加資金運用效率,讓公司邁向下個紀元。2. 法規環境央行及金管會除對土建融、餘屋貸款進行多項管制,目前更實施第七波限縮政策,讓多戶者購屋貸款成數及寬限期受到限制,確實影響到不動產市場買氣。但配套措施提供換屋者或繼承取得者在一定條件之下,仍能取得一定成數及寬限期的房貸,至少讓政策執行避免影響到剛需客的資金安排。如靠強力資金管制將炒房客全部排除,讓實質需求主導房市,以利房市更健全發展,對於不動產相關行業,只要是良善經營的企業,也都樂觀其成,讓房市正常成長能夠走得更長遠。政策管制建商開發土建融資金,以及控管推案時程,目前對中大型建商影響不大。但因小型建商資金不足,常需挪用預售款項,從事資金調度,一旦建築成本提高,銀行融資不足,外部金主收手,則會出現爛尾樓之個案,造成消費者求助無門。相關政策手段,確實會讓產業重整,大者恆大,小型建商無法生存,希望政府在保障消費者的同時,也能對小型業者提出配套措施,讓產業更健全發展。希望政府對於青年購屋及首購族或首換族持續給予合理之銀貸額度及利率補貼,讓首購首換族仍夠達成買房或換屋的願望。另外都更及危老重建等,更有許多獎勵配套措施,政府應持續推動危老建築及都更之獎勵改建措施,增強開發商及民眾參與危老都更改建的意願。目前政府對房地產市場的政策,仍緊縮開發商、法人戶以及投資戶的資金,這部分反而限制了建商供給新屋的動能。但對首購、首換或青年購屋者,政府仍提出些許正面激勵方式,台灣房市在提供就業機會的區域,在新屋供給有限之情況下,相信定有強烈剛需。相關區域在未來數年榮景可期,將呈現價量齊揚之走勢,惟其他剛需飽和區域,相對需要保守應對。3. 總體經營環境近年來政府提出多項擴大內需計畫,期望透過基礎建設刺激國內長期疲弱的投資環境,帶動地方整體發展,並達到振興經濟的目標。政府端出「前瞻基礎建設計畫」,編列八年 8,400 億元的特別預算來推動各地基礎建設,其中最受注目的即為軌道建設,內容主要為強化臺鐵與高鐵連結網絡,編織都市捷運網。依照過往經驗,交通建設的改善能縮短通勤時間,消弭都會區與郊區的空間距離,將生活圈向外圍擴散,故交通軌道的興建往往能帶動沿線區域之房價高漲。隨著前瞻基礎建設邁入工程階段,以及高雄市高鐵延伸屏東縣案、高雄捷運岡山路竹 2階段延伸、高雄捷運黃線等交通建設陸續完工,對附近商圈、住宅市場帶來想像,對行情產生支撐效果。由於台灣城市老化及老舊建築物耐震程度不足,繼 106 年政府通過危老條例及107 年通過都更條例修正案,且財政部主導由八大公股行庫與台灣金聯已成立「台灣金融聯合都更服務公司」,預計將台灣城市老化、老舊及防災能力不足之建築物重建或改建,因此加速推動都市更新與老屋重建為政府重要政策。綜上所述南部房市仍可靠重大公共建設、電子大廠擴大就業機會等實質剛需帶動,北部房市需求較飽和,整體屋齡偏高,必須靠危老都更等重建計畫,帶動房市需求。基本上,114年整體房市應呈現量縮價穩,走向穩定成長階段。在未來的年度,公司管理階層及全體同仁持續付出的努力及貢獻,絕對讓客戶及股東深刻感受,繼續在財報數字量化呈現。未來公司南北預售及成屋個案,仍會持續入帳認列,持有之土地庫存也持續規劃預售時程,從過去熱銷程度及客戶認同度來看,可預期未來數年個案完工入帳時,營收及獲利將呈現更亮眼數據。在此,由衷地祝福所有股東,政躬康泰,事事順心。
董事長 黃炯輝
113 年全球央行及美國聯準會步入降息循環,避免造成過度升息,抑制消費及投資,以尋求總體經濟能達成軟著陸。惟台灣央行仍採微幅升息及調升存款準備率,並對房市貸款採取多波信用管制措施,尤其以 113 年 9 月所實施之第七波信用管制最為嚴峻,讓台灣房市因政策性干擾出現雜音。經過立法院及民間團體相互反應,政府政策應該是針對炒房投機份子,不應該影響到剛需之換屋者或長期投資之置產族,以利房市更健全發展。因此,113 年 10月為讓換屋族及繼承取得房產者,在購屋貸款條件上有配套措施,仍能享有房貸寬限期及八成貸款額度之條件。如此,才能讓投機客徹底出場,讓真實購屋客的剛需持續,讓台灣房市維持正向發展,持續因就業機會湧現及重大交通建設建置,所帶動房市的長期榮景,繼續穩定向上成長。我們公司為國內建設業,完全以台灣內需為主的產業。在 113 年上半年,台灣整體房市有政策性的新青安房貸補貼,以及南部科技廊帶成形所帶動的剛性需求。去年上半年確實房市過熱,整體市場資金湧入房市及營建相關類股,成為市場資金的主流商品。就台灣房市長期發展而言,政府適時採取降溫措施,讓房市的供需回歸理性,避免因為熱錢流入造成過度供需失衡,以及價量失控的情形。為有利台灣整體房市的中長期發展,也需提醒政府決策之前,除考慮貨幣供需及經濟數據,以及專家學者意見之外,也應該多瞭解房地產市場供需雙方的實際面。並非有房者再次購屋,皆視為投機炒房行為。要確實分別首購客、換屋族、投資置產者或投機炒作賺價差者,如此,任何一波信用管制才能夠達成效果,對整體市場是有效的控管,且讓產業能更健全地走向光明的未來。考量台灣整體房市的剛需,公司目前仍主要在台南、高雄、屏東持續推新案,北部相關個案皆已完工交屋或進入成屋銷售又或尚在規畫設計中的合建案。目前台灣房市明顯南熱北溫,公司推案重心自然跟隨市場趨勢。但同樣地,在中部及北部,我們仍會找尋優質地段推案機會,秉持全國性建設公司的推案精神持續邁進,讓有溫度的建築理念,推廣至全台灣。公司持續以穩健務實精神,不斷強化軟硬體,注重質與量的提升,不論在規劃設計或售服客服,都以客戶需求為出發點。公司持續朝著提供更優質服務的方向邁進,讓公司成為國家及消費者共同認證之全國性優質企業。在 113 年度,公司管理階層及全體同仁實質付出的努力及貢獻,財報數字也量化呈現,持續讓客戶及股東深刻感受。未來公司南部預售個案及北部成屋個案,仍會持續入帳認列,持有之土地庫存也持續規劃預售時程,從過去熱銷程度及客戶認同度來看,可預期未來數年個案完工入帳時,營收及獲利將呈現更亮眼數據。公司的整體營運概況,再次藉由股東常會,將經營方針、營運計畫實施成果、營業收支預算執行情形,以及營運計畫發展概要,簡述如後,以利所有股東更深入瞭解公司。一、經營方針(一)本公司之經營方針如下:1. 113年第1季至第3季台灣房市交易熱絡,主要受惠於新青安房貸補貼政策、總體經濟景氣復甦、電子產業出口表現回穩、以及台股大漲等因素。綜合全年台灣房市分析,自住需求絕對是113年房市撐盤的要角,預期114年房市預期仍由剛需主導,將呈現價量盤整走穩態勢。故公司所有個案規劃皆以中小坪數為主,符合現代家庭居住需求,主攻剛需首購及換屋族群,以利公司業績推展。2. 113年台灣央行與美國聯準會以及全球央行不同步,全球開始降息階段,但台灣央行仍採升息半碼,以及兩次調高存儲準備率,仍採較緊縮之貨幣政策。另外於113年9月啟動第七波不動產放款限縮政策,此政策造成剛需購屋客換屋之困難,也影響到自備款及財力一般購屋族群的貸款成數及利率。歷經一個月的檢討,總算提出配套方案,讓剛需客及換屋族群能有貸款的配套措施,不至於原本打炒房的政策,造成打擊產業及逼退剛需客。因此,公司過往數年的銷售策略仍維持,以剛需及換屋客為主要客群,持續在就業機會及人口增加的區域推案。3. 在台灣現今時空背景之下,公司剛需產品的說服力,以及替剛需客戶協調貸款事宜,就顯得格外重要。公司協助客戶與金融機構之間的溝通,早已行之有年且早保有良好默契。無論客戶端或金融機構與公司之間,信任感充足,並未產生因房貸限縮問題,造成大量退戶。公司也將持續優化客戶及金融機構間的溝通管道。4. 因應政府已執行囤房稅,公司個案建照核發後,立即採預售方式推案,減少成屋銷售。控管建案銷售期間,加速完銷效率,以增加資金周轉率且避免加課囤房稅。5. 房市相關緊縮及控管措施目前並未看到鬆綁跡象,公司即時提整財務運作及控管槓桿比例,在資金使用效率最佳化之下,持續增加資本市場籌資管道。不論購地自建或危老都更或合建案,資金運用於房市剛需區域,謹慎穩健擴展業績。6. 動態因應市場變化,即時應變法令及政策異動,正面應對政府限縮措施,目前國內房市前景中長期仍看好。主要仍是剛需市場帶動,南部房市維持順銷,公司南部土地庫存尚稱充足,考量未來整體發展,公司仍持續在南部推案及購地尋找商機。同時嚴謹審慎的評估中部及北部投資契機,靜待中部及北部房市整理後之主升段。如選後鬆綁確立,公司將更積極增加推案量能,拓展未來業績來源。7. 將規劃跨足與不動產相關聯之其他產業,以建設業為根基,採多元化策略,擴張事業版圖。(二)預期銷售數量及依據綜合不動產公會相關研究機構,以及本公司內部的行銷研究,今年度營建收入及租金收入的預估情形大致如下:1.營建收入營建收入為本公司主要本業,建設業銷售收入仍為本公司營收及獲利成長的主要來源。相關個案都將依會計準則,視銷售及過戶交屋進度,陸續認列營業收入。公司南北部預售個案陸續完工,已連續四年獲利維持高檔且正向成長,在114年南部預售個案及北部成屋個案將持續貢獻公司業績。114年上半年有北投曉陽明二-奇岩欣境及新北三重區欣世代-世紀館透天別墅個案維持穩定銷售;114年下半年更有營收及獲利驚人的台南欣府城-進士樓預售案入帳,加上屏東長治幸福欣印象預售案也緊接入帳,114年又是公司獲利躍進的一年。過去數年公司長期的經營績效,早已是上市建設業之績優生,預期114年的財務及營運動能將呈現更亮眼的表現。2.租金收入店面為本公司購置之資產,目前租約持續中,承租戶正常繳納租金,每月租金收入穩定。二、營業計畫實施成果(一)營業計劃實施成果,以損益表重要科目與前期比較方式,來展現經營成果。單位:新台幣仟元一一三年度 一一二年度增(減)情形項目金額 百分比 金額 百分比 金額 百分比營業收入4, 374, 612 100% 3,727, 915 100% 646, 697 17.35%營業毛利1, 332, 287 30% 1,079,550 29% 252,737 23.41%營業淨利786, 250 18% 704, 881 19% 81,369 11.54%稅後淨利571,979 13% 520, 445 14% 51,534 9.90%(二)實施成果概述113年度之營業收入淨額約新台幣4,374,612仟元,較112年度同期數字的新台幣3,727,915仟元,增加新台幣646, 697仟元;營業毛利為新台幣1,332, 287仟元,相較112年度數據為新台幣1,079,550仟元,增加新台幣252, 737仟元。113年度不論營收或毛利都呈現持續成長趨勢,公司整體表現已經連續四年大幅成長,營運數字表現亮眼,費用隨著營收規模微幅成長,但仍在控制得宜之範圍,故113年度營業淨利為新台幣786, 250仟元,相較112年度同期數據為新台幣704,881仟元,營業淨利再次躍進,成長趨勢明顯。113年度合併報表之稅後淨利為新台幣571,979仟元,相較112年度同期之稅後淨利新台幣520, 445仟元,在獲利基期已逐步攀高之下,仍然再次成長,實屬難得。公司在建設業的營業收入及獲利,已經連續四年創新高,未來成長仍可期待。在歷經連續四年財報亮眼表現,資本市場對於公司品牌認同度大幅提升,對於公司資本市場籌資或產品銷售上的品牌效益,持續產生正面加分效應。由此可見,公司在過去數年預售成績紮紮實實,進入交屋入帳高峰期。無論政府採取任何限縮政策,公司個案皆如期完工交屋,整體營運也步入豐收期,持續保持長期穩定之成長趨勢。目前五年內之業績所需之土地庫存及合建案都已備齊,未來投資目標已是規劃未來六到十年之業績,公司經營面健全又穩定。就成本及費用面來看,113年度之營業成本總數為新台幣3,042, 325仟元,相較112年度同期數據為新台幣2, 648, 365仟元,營業成本數字增加,主要原因係依循國際會計財務準則,依照銷售速度認列相關營業成本。113年度營業收入呈現成長趨勢,故營業成本也合理增加;113年度營業費用為新台幣546,037仟元,較112年度同期之營業費用為新台幣374, 669仟元,增加新台幣171,368仟元,主要原因為113年度之營業收入成長,依會計準則認列之銷售費用,自然也會增加。另外因完工交屋順利,獲利數字亮眼,績效獎金、員工酬勞以及董事酬勞也較前一年度發放較多,故整體營業費用金額較前一年度增加。但若以營業費用率來看,公司仍控管得宜,將營業費用率控管在12%上下。綜觀113年度財報之各項營業數據,不論營業利益及稅後純益持續創下轉型建設業後的歷史新高,如此令人驚豔的數字,代表公司過去現今未來的持續努力。公司不論在實質營運面及公告之財務面,皆會讓相關亮眼數字成為常態,證明公司永續經營的決心。公司南部相關個案,將繼續在未來五年內陸續完工及交屋入帳。另外,台南欣府城-進士樓及屏東長治幸福欣印象預售個案持續熱銷,台南欣府城-君子樓、高雄龍中段欣都星及龍華段皆已進入潛銷階段,將於今年第二季陸續正式推案,公司營運表現將持續加溫,公司的品牌已獲得全台消費者認同,公司也將以最優質的獲利表現,來回饋股東最大之支持。三、營業收支預算執行情形(一)營業收入部份本公司113年度營業收入淨額約為新台幣4, 374, 612仟元,較112年度的新台幣3,727,915仟元,成長幅度約為17.35%。主要原因係113年桃園龜山區欣時代及台南欣府城-一品樓兩個預售個案,皆順利完工入帳,全數交屋完成。另外,新北三重區欣世代-世紀館透天區及台北北投曉陽明二-奇岩欣境成屋個案持續順銷中,推升營收成長趨勢,故113年度營業收入穩健成長,持續每年雙位數的成長幅度。(二)營業支出部份113年度營業成本總數為新台幣3,042, 325仟元,相較112年度數據為新台幣2,648,365仟元,增加新台幣393,960仟元,增加幅度約為14.88%。主要原因係依循國際會計財務準則,依照銷售速度,認列相關營業成本。因營業收入為成長趨勢,營業成本認列自然增加,其中也伴隨著少部分工料上漲的因素,但公司掌握市場脈動,在售價上都有持續調升,故毛利率仍可維持30.45%。此外,本期營業費用為新台幣546,037仟元,較112年度同期數字新台幣374,669仟元,增加幅度約為45. 74%,因為113年度營收及獲利皆持續提升,故認列相關個案之銷售費用同步增加,另有個案順利完工交屋之獎金發放以及提列之員工酬勞及董事酬勞也隨之較高。另外,北部交屋個案戶數較多,驗屋交屋過程的維修費用也有增加。因此,整體銷售費用絕對金額較112年度同期提升,但營業費用總金額仍在預算控制之範圍,營業費用率依然維持在12%上下,以比例而言仍可證明費用控管得宜Ο四、獲利能力分析(一)經營方針項目/年度財務 營業收入收支 營業毛利一一三年度4, 374, 6121,332, 287一一二年度3, 727, 9151,079,550營業淨利786, 250704, 881稅後淨利571,979520, 445資產報酬率(%)6.815.42股東權益報酬率(%)33.5936.53獲利 占實收資本營業利益87.0084.57能力比率(%)稅前利益80.2480.50純益率(%)13.0713.96每股盈餘(元)6.556.11(二)獲利能力分析營業毛利為新台幣1,332,287 仟元,相較 112 年度同期數據為新台幣1,079,550 仟元,成長幅度約為23.41%。毛利成長幅度超過營收成長幅度,113 年度營業毛利率約略為30.45%,比較 112 年度的數據為 28.96%,由此可見,公司售價在供料上漲的情形之下,仍能調漲價格,讓毛利率提升。可見公司品牌價值,以及成本控管效益佳,公司產品確實獲得消費者青睞,並因應市場需求仍可調升售價,足以應對營造業缺工缺料,工料雙漲之情形。113 年度營業淨利為新台幣 786,250 仟元,相較於 112 年度營業淨利為新台幣704,881 仟元,成長幅度為11.54%。在稅後淨利方面,113 年度合併報表之稅後淨利為新台幣 571,979仟元,較 112 年度之稅後淨利新台幣 520,445 仟元,成長幅度為9.90%。整體稅後淨利在轉型建設業後連續四年創下新高。主因為 113 年度之營收,因預售個案完工入帳,且獲利持續成長,故營業毛利、營業淨利及稅後淨利,皆創下歷史新高。公司營運已進入穩定成長期,加上已掌握之完銷個案,以及目前土地庫存,加上持續熱銷的預售個案,公司未來五年業績早已備齊,只待相關個案陸續銷售及完工入帳。公司目前預計新開發的個案,都是為六到十年長期業績之規劃,公司成長趨勢明確,持續努力回饋股東。五、研究發展狀況本公司從事建設業,無研發相關單位及研發費用產生,故不適用年報應記載事項中,有關公司研究發展狀況。六、一一三年度重要產銷政策及未來營運發展概要如下:(一)重要產銷政策近年來國內房市所面臨的總體經營環境及政府政策面影響,主要是經濟成長率未如預期、房貸利率逐漸攀升、各部會打炒房力道尚未趨緩所致。惟高通膨下國內民眾仍將不動產視為避險投資標的,以及科技業者自用設廠需求仍在,加上國內房價維持易漲難跌的格局,讓房市表現不至於出現明顯修正。因時代及產業變遷,新經濟學理論中,過度升息抑制投資,也可能造成就業機會縮減,故如何在升息及經濟成長中,找到一個均衡點,為政府正在思考的問題。本公司早已順應市場需求,在南部備妥充足的土地庫存及合建個案,最近數年公司業績繼續大步向前,後續公司業績將持續成長。在不遠之將來,業績及獲利將再次呈現爆發性漲幅,歸功於經營團隊選地推案之遠見,以及全體同仁努力達成規模經濟,讓整體營運即將到達最佳效率化。預計在 114 年上半年,高雄龍華段之預售個案的建築執照應能順利審核通過,故整體 114 年的銷售重點為台南欣府城-進士樓、台南欣府城-君子樓、高雄欣都星、高雄龍華段、以及屏東長治幸福欣印象總計五個預售個案。北投曉陽明二-奇岩欣境、新北三重區欣世代-世紀館透天別墅成屋銷售,整體房市仍持續由剛需帶動,公司產品規劃也都順應市場需求。在工程管控面,建築結構安全永遠是本公司首重之要點,不論首購、首換或豪宅產品,都是消費者努力購買的家。台灣處地震帶上,本公司針對制震工法持續強化中,不僅採用日系優良廠商之制震壁工法,另增加台灣知名技師 Alfa Safe 柱核心耐震結構,讓消費者居住品質及安全再次提升。本公司堅持的十大優良工法,增加防水、實用、規劃設計等等效益,也深獲消費者認同,創造出公司之品牌價值。本公司經過多年調整,已將採購發包流程效率化及標準化,並協調營建部門與銷售部門達成效率管理,制定出標準化作業模式,節省許多時間及採發成本。員工管理及教育訓練紮實,不僅提升客戶滿意度,防止內部錯誤及人為弊端發生,也不餘遺力。相信本公司在 114 年必定再創佳績,未來五到十年的業績不僅能維持穩定成長,且在三年內將會看到獲利數倍之漲幅。為維持未來營收及獲利的穩定,本公司的發展策略如下:1.先以目前台灣的熱銷區,台南、高雄、屏東為主要推案地點,增加預售銷售速度,提升資金運用效率,擇機在中部、北部找尋好的購地機會。2.產品定位仍以首購及換屋族為主力客源,產品設計以 2 房、2+1 房及3房為主,均採雙衛浴為主流,以符合目前家庭主要需求。3. 嚴格控管工期及成本,解決市場缺工缺料問題,積極銷售成屋及預售個案,持續推出優質預售個案,增加消費者認同度。4. 增加網路及口碑行銷之曝光率,建立品牌價值,提升客戶認同度,藉由品質提升,轉成實質售價及獲利之貢獻。5. 公司事業版圖持續擴張,立足高雄、跨區台南、進軍北部、瞄準中部、放眼全台灣及突破地域性限制,達成全國性建設公司的目標。6. 秉持永續經營理念,提供合理保固期,持續長久服務,提升客戶滿意度,打造品牌價值。7.增加同仁對公司之認同度及個案瞭解度,全體同仁皆為銷售人員,全力動員達成銷售目標。8. 以建設業為基礎,進而跨業發展,拓展新商機。9. ESG 規範與國際接軌,推動綠能、環保、公益、公司治理,達成優質營運。(二)外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響1. 外部競爭環境美國總統大選已落幕,確定由川普當選,市場較憂慮川普上任後,所採取的政治、經濟、國際關係、移民、關稅等政策,造成國際間重大影響。因此,114 年上半年國際情勢變遷所造成台灣政經局勢產生重大不確定性。故投資人及市場資金也開始縮手,靜待川普完全執政之後的效應,再決定資金之流向。綜觀前次在任時,相關政策之執行,很明顯是朝美國利益優先為主要目標,再來聯合其他盟友或次要敵人,防止國際間主要敵人中國的壯大。由此可預測,114 年待國際情勢不確定因素消除後,川普的政策至少對台灣會是相對友善。主要還是為打擊中國,以及維護美國霸主地位,還有享受台灣海峽的經濟利益。基本來說,台灣總體經濟應該不至於受到外部環境影響太大。台灣房市已被數年來的緊縮及政府打房政策干擾,希望剛需健康的房市能不受政策面影響,持續健全發展,讓實質就業需求及剛需首購首換族皆能達成購屋的願望。希望第七波的不動產貸款限縮政策,讓房市應有的修正能逐步收斂,市場隨著降息循環之開始,讓實質購屋需求者能有足額貸款,房市更穩健地發展。公司推案仍首重剛需區域,審慎控制財務槓桿倍數,嚴密觀察經營風險。在全球國際情勢回復穩定之下,尋找最佳推案時機,以及增加資金運用效率,讓公司邁向下個紀元。2. 法規環境央行及金管會除對土建融、餘屋貸款進行多項管制,目前更實施第七波限縮政策,讓多戶者購屋貸款成數及寬限期受到限制,確實影響到不動產市場買氣。但配套措施提供換屋者或繼承取得者在一定條件之下,仍能取得一定成數及寬限期的房貸,至少讓政策執行避免影響到剛需客的資金安排。如靠強力資金管制將炒房客全部排除,讓實質需求主導房市,以利房市更健全發展,對於不動產相關行業,只要是良善經營的企業,也都樂觀其成,讓房市正常成長能夠走得更長遠。政策管制建商開發土建融資金,以及控管推案時程,目前對中大型建商影響不大。但因小型建商資金不足,常需挪用預售款項,從事資金調度,一旦建築成本提高,銀行融資不足,外部金主收手,則會出現爛尾樓之個案,造成消費者求助無門。相關政策手段,確實會讓產業重整,大者恆大,小型建商無法生存,希望政府在保障消費者的同時,也能對小型業者提出配套措施,讓產業更健全發展。希望政府對於青年購屋及首購族或首換族持續給予合理之銀貸額度及利率補貼,讓首購首換族仍夠達成買房或換屋的願望。另外都更及危老重建等,更有許多獎勵配套措施,政府應持續推動危老建築及都更之獎勵改建措施,增強開發商及民眾參與危老都更改建的意願。目前政府對房地產市場的政策,仍緊縮開發商、法人戶以及投資戶的資金,這部分反而限制了建商供給新屋的動能。但對首購、首換或青年購屋者,政府仍提出些許正面激勵方式,台灣房市在提供就業機會的區域,在新屋供給有限之情況下,相信定有強烈剛需。相關區域在未來數年榮景可期,將呈現價量齊揚之走勢,惟其他剛需飽和區域,相對需要保守應對。3. 總體經營環境近年來政府提出多項擴大內需計畫,期望透過基礎建設刺激國內長期疲弱的投資環境,帶動地方整體發展,並達到振興經濟的目標。政府端出「前瞻基礎建設計畫」,編列八年 8,400 億元的特別預算來推動各地基礎建設,其中最受注目的即為軌道建設,內容主要為強化臺鐵與高鐵連結網絡,編織都市捷運網。依照過往經驗,交通建設的改善能縮短通勤時間,消弭都會區與郊區的空間距離,將生活圈向外圍擴散,故交通軌道的興建往往能帶動沿線區域之房價高漲。隨著前瞻基礎建設邁入工程階段,以及高雄市高鐵延伸屏東縣案、高雄捷運岡山路竹 2階段延伸、高雄捷運黃線等交通建設陸續完工,對附近商圈、住宅市場帶來想像,對行情產生支撐效果。由於台灣城市老化及老舊建築物耐震程度不足,繼 106 年政府通過危老條例及107 年通過都更條例修正案,且財政部主導由八大公股行庫與台灣金聯已成立「台灣金融聯合都更服務公司」,預計將台灣城市老化、老舊及防災能力不足之建築物重建或改建,因此加速推動都市更新與老屋重建為政府重要政策。綜上所述南部房市仍可靠重大公共建設、電子大廠擴大就業機會等實質剛需帶動,北部房市需求較飽和,整體屋齡偏高,必須靠危老都更等重建計畫,帶動房市需求。基本上,114年整體房市應呈現量縮價穩,走向穩定成長階段。在未來的年度,公司管理階層及全體同仁持續付出的努力及貢獻,絕對讓客戶及股東深刻感受,繼續在財報數字量化呈現。未來公司南北預售及成屋個案,仍會持續入帳認列,持有之土地庫存也持續規劃預售時程,從過去熱銷程度及客戶認同度來看,可預期未來數年個案完工入帳時,營收及獲利將呈現更亮眼數據。在此,由衷地祝福所有股東,政躬康泰,事事順心。
董事長 黃炯輝