鉅陞 (5529)

壹、致股東報告書115年度全球經濟仍展現一定韌性,但成長動能呈現分化,且預期 115 年整體成長力道將較114年略為趨緩或持平。影響全球經濟前景的關鍵因素包括人工智慧(AI)產業發展進程、美國關稅政策走向,以及中國生產過剩與內需疲弱問題,對各主要經濟體影響程度不一。美國受惠於AI投資持續擴張、政策支撐與服務業韌性,經濟成長表現相對穩健,儘管製造業仍處於收縮區間,但內需與就業市場支撐整體景氣,惟需留意能源價格上漲對其通膨降溫路徑的潛在挑戰。日本在推動半導體等關鍵產業投資下,製造業信心回溫,惟出口仍受貿易限制與外部需求影響,且身為能源高度依賴國,將面臨進口成本攀升的壓力。中國則因房地產市場低迷、消費復甦緩慢及產能過剩問題,經濟下行壓力仍大,官方政策持續偏向寬鬆以穩定成長動能,而中東地緣政治的動盪亦可能進一步壓抑其原先就偏弱的外部需求。拉回台灣,114年台灣經濟表現亮眼,前三季成長率分別達5.45%、8.01%與7.64%,成長動能以貿易與投資為主,前三季輸出、資本形成及民間消費概估年增28.55%、6.90%與0.91%。主要原因在於美國關稅問題,但美國人工智慧(AI)投資熱潮帶動台灣設備投資與商品出口,使科技產業成為主要成長引擎。在民間消費部分,前三季以來,消費者觀望台美關稅談判是否調降美國汽車關稅,導致整體車市買氣呈現觀望,加上出國人潮續增,進而減少耐久財商品購買,並且受到過去幾年高基期效應,使得民間消費動能偏弱。展望未來,為減緩美國關稅政策對經濟的衝擊,政府陸續推出多項刺激措施,包括調高汽車汰舊換新減稅額度、提升薪資、幼兒及長照等特別扣除額與課稅級距,藉以增加家庭可支配所得並提振內需。同時,隨著台美關稅談判逐漸明朗,以及股市上揚帶動的財富效果,也有助於車市買氣回升與消費信心改善,故預測116年民間消費成長率為2%,較114年修正後成長率 0.94%增加1.06個百分點。114年起政府實施第七波房地產信用管制政策,預售市場交易量於114年下半年明顯下滑約25~30%,部分建商延後推案或轉為成屋銷售。市場關注焦點將由「是否降息」逐步轉向「降息幅度、節奏與後續政策效果」,其對金融市場、資金流向及實體經濟的影響仍具關鍵性。進入115年,全球經濟環境預期仍受前期貨幣政策效果遞延、美國總統大選後政策走向,以及地緣政治與供應鏈風險等因素影響,整體景氣延續「溫和成長、風險猶存」的基調。同時,在結構性政策與成本面因素上,ESG與碳稅制度於114年正式上路後,115年將進入實質反映期。鋼筋、水泥等高碳排原物料成本上升約8~12%,將持續推高營建成本,也使新建案開價不易下修。在銀行法72-2條限制下,銀行不動產放款總額不得超過其存款總額和金融債券發售額30%,部分銀行因放款額度控管,申貸期間拉長,自住型買盤觀望情緒濃厚,市場整體呈現「量縮價穩」格局。公司著重自住客剛性需求之市場,以蛋黃區選地哲學為開發策略,所推案之基地位置,皆位於市中心精華地段,交通、購物、學區、公園、市政等機能一應俱全,為自住客層首選之居住環境,擁有良好先天優勢。為提供與時俱進的有感服務,更導入全台首發第三方自主驗屋服務,給予客戶更完善的交屋保障,七期市政路之V 市政案,交屋已近尾聲,台灣隱賦案預計今年度 Q2 開始交屋,今年為利潤回收之一年。公司隨時觀注時事、法規、政策之風向,營運銷售穩健前行,專注房產本業發展,同時也積極開發市中心合建、危老案,將於今年Q3推出彰化市延和段案及嘉義後庄段案,明年度Q2推出桃園市會稽段案,從彰化再出發往桃園開發,不斷推動有感建築理念,開拓房地產新版圖,逐步踏實凝聚公司品牌實力,與全體股東一同努力,提高公司營收創造公司永續經營之未來。一、一一四年度營業結果:(一)實施概況及營業計畫實施成果本公司114年個體營業收入淨額為932,543仟元,較113年增加5,950.37%;營業毛利為310,242仟元,較113年增加1,912.86%;稅前淨利 191,450仟元;稅後淨利 204,853仟元,每股盈餘為2.01元。合併營業收入淨額為972,444仟元,較113年增加1,115.60%;合併營業毛利為325,894仟元,較113年增加597.17%。(二)營業收支預算執行情形依據公開發行公司公開財務預測資訊處理準則規範,本公司114年度毋需編製財務預測。(三)財務收支及獲利能力分析(合併財務報告):1.財務收支:單位:新台幣仟元項目114年度113年度 增(減)金額營業收入972,44479,997892,447營業毛利(損)325,89446,745279,149本期淨利(損)204,853(81,797)286,6502.獲利能力分析:項目114年度113年度資產報酬率(%)4.37%(1.78)%股東權益報酬率(%)13.82%(6.41)%占實收資營業利益18.41%(7.48)%本比率%純益率(%)稅前純益18.80%(8.03)%21.07% (102.25)%每股盈餘(元)2.01(0.94)(四)研究發展狀況1.有感建築創新:以專寵自住為理念,推動五大有感建築、八大有感服務,不斷創新,感於承諾,顛覆業界想像,打造全方位的「有感建築」。五大有感建築:(1)建築有感:建築是一種藝術,複製單一美學相對容易;但鉅陞堅持將每一幢建築當作無法複製的藝術品融入地方風貌,為每一塊基地量身訂製外觀美學。(2)服務有感- ALL IN ONE 尊榮服務一條龍,有溫度的服務最有感!買房大小事一次整合到位,購屋無需再勞心費神,別人不願意承擔的,鉅陞在你身邊陪您解決,別人做不到的,鉅陞一次做到好。(3)設計有感-有感標選配徹底解決居住痛點鉅陞只規劃會讓人感動的家,關於家的每件小事,都是鉅陞的大事我們比你更在乎房子看不到的細節,不能這樣就好,一定要做到最好。(4)安全有感-家是避風港、房子是基石鉅陞嚴格監造,從事前設計規劃、嚴格按圖施工,到全程透明化及監督施工的每個細節,一磚一瓦用心打造,安全堅固的房子,只為給您無憂的傳世宅。(5)買房幸福有感-敢於承諾自信兌現有口皆碑為成就一個幸福的「家」,鉅陞跨界整合各界建築菁英,打破傳統窠臼,深入居住痛點,所面臨的困難與挑戰前所未見。一句承諾,一輩子的責任,從簽約到入住我們一路陪伴,熱忱傾聽,永續守護,每一位客戶的肯定,都讓我們不畏困難,穩健前行未來「有感建築」將不斷進化,讓買房更有幸福感。八大有感服務:(1)業界首發-免部分暫收款業界首創「付款免除部分暫收款」,減輕自備負擔。(2)24HR報修聯繫承諾24HR報修聯繫,LINE@線上客服全方位守護。(3)鉅陞獨家VIP精品客變包廂「VIP精品客變包廂」設計師專屬服務,戶戶3D模組,讓家不是想像,新家美好藍圖真實呈現。(4)舉辦二次施工說明會主動舉辦兩次施工說明會,與設計團隊面對面實際了解建築的所有細節。(5)精緻代管-多元活動課程一年精心社區代管,多元課程、豐富活動與社區服務如:早餐預約與下午茶時光等,入住起365天都是生活藝術節。(6)極上款待-細膩交屋過程鉅陞職人式貼心細膩驗交屋服務,從迎賓禮數到空間溫度,以細節全力實踐專寵自住。(7)入厝慶典-分享放大幸福舉辦交屋派對,分享入住喜悅,重大節日規劃活動與公設會館導覽、課程體驗,邀請住戶同樂,一起為幸福加溫。(8)主動安排建築總體檢保固期滿前主動進行住宅建築總體檢,並於使用執照取得一年內,聘請第三方驗收單位進行公設總體檢。2.建築規劃設計:在建築設計上,針對土地周遭環境與區域市場狀況,規劃差異化設計,別具特色的建築外觀,主題式的庭院空間,住戶宜居陽台空間,垂直綠化花園,飯店級質感大廳,多機能公設空間,讓個案都有獨一無二的風格特色。3.營建工程及管理:研究新式建材和施工方式,降低勞動力使用需求,營造施工上需嚴格控制施工品質、進度及合理的成本,工地管理上首重環安和工安,設置施工安全相關設施,勞工安全休息區域,並定時進行教育訓練,提升營造同仁本職學能與專業度。4.環境保護議題:因應環境保護趨勢,提高建築綠化量,全面設置電動車充電線橋,設置雨水回收裝置,全面使用節能廚具、衛浴、燈光設備,減少營建廢棄物,降低工程 CO2排放量。5.市場研究發展:掌握各區域房地資訊與銷售動態,分析適合公司之區域與市場,針對適宜區域主動出擊積極開發土地,制定出最適合公司之買賣及最適合之產品定位及完善行銷策略,使產品符合客戶需求,有效掌握市場趨勢。在投資開發方面,審慎評估開發個案,開發時程有計劃執行,工程造價隨營造物價調整,以提供正確決策資訊。二、一一五年度營業計畫概要(一)經營方針1.企業永續經營,注重社會責任。2.專注建築本業,推動有感建築。3.規劃設計創新,突破市場框架。4.良好營建管理,合理成本控制。5.積極開發土地,創造開發價值。6.完善售後服務,經營品牌形象。7.穩健財務結構,增加資產收益。8.強化銷售能力,提高完銷速度。(二)重要產銷政策:1.生產策略(1)將有感建築帶入個案,並提供 ALL IN ONE 售後服務,藉由成功的產品與服務,投入各區域市場,凸顯個案產品優勢,創造產品本身價值。(2)掌握各區域市場狀況,判斷分析各區域價格位階,嚴選仍具有市場性區域積極購地,積極開發合建、危老案。(3)目前市場多為自住客與置產客戶,針對目標客層推出符合市場需求之產品,以室內設計方式優化住宅格局,達成高使用坪效,並控制坪數大小於合理範圍,使推案價格匹配市場總價帶,達到最佳的產品性價比。(4)分析各區域個案,針對建築外觀、公設規劃、建材設備、住宅空間設計、售後服務、社區經營做出差異化,提升個案整體競爭力,突破市場框架。2.銷售策略(1)專注經營公司品牌形象,倡導公司經營理念,培養公司忠誠客戶,並透過社交平台、網路媒體、通訊軟體將公司品牌理念,最新個案資訊不斷傳遞出去,增加曝光度提高能見度。(2)選擇優良之銷售專業公司配合銷售,提高個案行銷企劃能力,增加個案銷售成功率。使公司能專心致力於開發、規劃及興建等工作。(3)對客服人員及銷售人員進行教育訓練課程,充分了解公司經營理念與有感建築產品與服務,建立企業品牌認同度。(4)推動 VVIP 住戶認同卡,培養公司忠誠粉絲,依個案銷售與工程進度,舉辦施工說明會、交屋派對、社區大型活動,讓住戶更了解公司蓋房子的細節,與經營社區的用心,讓住戶有參與感也可以一起同樂。(5)倡導不動產相關法令專業知識,秉持公平合理、互利互惠的原則,提升公司整體形象。(6)透過同業認同、住戶口碑、廣告投放、社群行銷等各類型通路,優化公司形象,提升與客戶間互動頻率。(7)採用「中華房屋品質查驗協會」發表,多家驗屋公司共同訂定之驗屋標準,導入「第三方自主驗屋」,進行自主驗屋,確保公正客觀性,讓驗屋服務更加透明Ο三、未來公司發展策略『有感建築,專寵自住』為公司經營理念,在不動產產業日益競爭之環境下,公司持續專注於自住需求的市場上,提供與時俱進的有感服務,累積厚實品牌能量,維持更好的競爭優勢。在土地開發上,以蛋黃區選地哲學為開發策略,並積極開發危老與合建案增加開發效率,於彰化市延和段、嘉義後庄段及桃園市會稽段案,分別於115年Q3、116年Q2開案,持續擴大房地產版圖,並推動 VVIP住戶認同卡,培養公司忠誠客群,將公司經營理念、有感建築、ALL IN ONE 服務透過社交平台、網路媒體、通訊軟體等等,將品牌力量傳遞出去,使品牌效力無遠弗屆。在公益活動上也不遺餘力,並將 ESG 納入企業發展指標,注重環境保護與碳稅議題,永續經營重視企業社會責任。未來將持續以『有感建築,專寵自住』為理念,不斷地精進創造企業價值。個案V市政案已於114年底陸續交屋,台灣隱賦於115年Q2即將進入交屋階段,利潤回收、有目共睹,感謝各位股東對公司的支持與鼓勵,未來也將不斷穩健前行朝永續經營邁進。四、外部競爭環境、法規環境及總體經營環境之影響(一)外部競爭環境:自第七波信用管制後,房地市場較為冷淡,重劃區、市中心土地交易趨近於觀望,看待房屋售價也持平,本公司持續關注市場動態,開發具增值淺力與保值土地,以市中心土地為優先開發目標,合建、危老、都更等也一同並行。(二)法規環境:為抑制房價飆升並穩定金融體系。除了針對商業銀行放款金額的限貸令外,中央銀行也推出針對購屋貸款人的信用管制。第七波不動產信用管制,從房貸寬限期下手,欲限制購屋者的貸款金額和還款條件。113/09/20 開始實施的第七波不動產信用管制,採取了以下措施:1.購屋者若名下有房,購屋貸款不可有寬限期。2.自然人購買第二間房子,貸款成數自6成下修至最高5成Ο3.公司法人購買住宅、自然人購買高價住宅,以及第三戶以上購屋貸款,最高貸款成數降為3成。4.建商餘屋貸款最高成數降為3成。第七波不動產信用管制實施後,將對房地產市場的價量造成一定影響:1.成交量短期萎縮:隨著房屋貸款門檻提高、資金減縮,預料房地產市場需求將會放緩,短期內可能導致成交量下降,尤其是對投資型產品和高價住宅影響將較為明顯。2.價格漸趨穩定:第七波不動產信用管制若能有效抑制投機行為,減少非自住型購屋需求,可能逐步穩定過高與過快上漲的房價。3.市場結構調整:預期資金將流向剛性需求與自住族群,房地產市場或許回歸理性,降低投資性需求和投機買盤。本公司時刻關注法規研究與政府政策調動,順應市場趨勢,以確保股東之權益。(三)總體經營環境:114年度美國總統川普的關稅政策震盪全球股市,疊加近期伊朗戰事爆發,推升全球能源價格並加劇通膨復燃的隱憂,台灣股市亦出現歷年來較大的波動,對整體進出口貿易帶來顯著影響。在地緣政治動盪與貿易壁壘的雙重夾擊下,投資人信心深受影響,接續影響美債殖利率大幅上升,對美國政府財政與金融市場產生顯著影響。台灣經研院景氣預測指出,台灣面臨內外部需求同步轉弱的挑戰,預測今年GDP下修為2.91%,民間投資和消費也隨之下修。針對房地產市場,除了總體經濟下行的壓力外,伊朗戰事恐引發進口原物料及營建成本的預期性上漲,且通膨壓力也讓高利率環境難以快速緩解。在購屋負擔加重與未來不確定性升高的情況下,民眾消費信心減弱,買房觀望意味更加濃厚。公司著重自住客剛性需求市場,以市中心土地為優先開發目標,維持穩健的銷售節奏。隨時觀注時事、法規、政策之風向,並專注房地本業發展,不斷推動有感建築理念,逐步踏實凝聚公司品牌實力,與全體股東一同努力,提高公司營收創造公司永續經營之未來。敬祝各位股東身體健康,事事順心董事長褚學忠